Семейная ипотека перестала выполнять свою главную функцию

Власти постепенно сворачивают программу льготной ипотеки. По-видимому, после 1 июля 2024 г. основной льготной ипотечной программой станет семейная ипотека. Однако и она нуждается в корректировках, потому что в своем нынешнем виде семейная ипотека во многом перестала выполнять главную задачу – помогать семьям с детьми приобретать жилье нормальной площади, подходящее для семейного проживания. На эту проблему обращают внимание специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

14 декабря президент РФ Владимир Путин во время прямой линии предложил правительству подумать о продлении программы семейной ипотеки. «Правительство сейчас думает о том, чтобы ее (программу «Семейная ипотека». – Прим. ИФ) продлить. Правительство должно исходить из реальных возможностей федерального бюджета, но я думаю, что лучше думать в направлении продления «Семейной ипотеки», — цитирует Путина ИА «Интерфакс».

А 15 декабря Путин сообщил, что попросил правительство сохранить первоначальный взнос по семейной ипотеке в размере 20%, передает ТАСС.

Напомним, семейная ипотека была запущена в 2018 г. Оформить такой кредит могут семьи (в том числе с одним родителем) с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года, с двумя и более детьми младше 18 лет или с ребенком с инвалидностью. Ставка по программе составляет не более 6%.

Как следует из условий программы, главная задача семейной ипотеки – поддержка семей с детьми в решении жилищного вопроса. Однако на практике эти благие намерения привели к неоднозначным результатам. Ипотека с искусственно сниженными ставками (льготная, семейная, субсидированная от застройщиков) привела к взрывному росту цен на жилье – за последние три года квадратный метр подорожал примерно в два раза почти во всех городах и регионах страны. В результате кредитных лимитов в рамках программы семейной ипотеки уже не достаточно для покупки более-менее просторного жилья, подходящего для семей с детьми, – то есть хотя бы двухкомнатной квартиры, не говоря уже о трехкомнатной.

К примеру в Москве, с учетом минимального первоначального взноса в 20% и кредитного лимита 12 млн руб., по программе семейной ипотеки можно купить квартиру стоимостью максимум 15 млн руб. – этого хватит на студию или однушку, а если на двушку – то очень небольшую и где-нибудь за МКАД. В регионах, конечно, цены ниже, но там и максимальная сумма кредита 6 млн руб., поэтому ситуация не сильно отличается от московской.

На фоне увеличения стоимости метра растет и спрос на малогабаритные квартиры – покупатели просто не могут позволить себе жилье побольше, даже если оно им действительно нужно. По статистике «Дом.рф» за 8 месяцев 2023 г., 33% купленных по семейной ипотеке квартир были студиями или однушками.

Спрос, как известно, рождает предложение. По данным Единой информационной системы жилищного строительства на середину декабря, доля студий и однокомнатных квартир в строящихся домах в среднем по стране составляет 38%, однако во многих регионах этот показатель уже приближается или даже превышает 70%: в Петербурге на малогабаритное жилье приходится 67% объема строительства, в Ленинградской области – 71%, в Краснодарском крае – 64%, в Приморье – 67%.

В Москве (в административных границах) однушки и студии составляют 43% квартир в новостройках. Однако в массовом сегменте доля малогабаритных лотов в продаже достигает 66%. Что хуже всего, площадь лота в среднем по рынку сокращается в основном за счет увеличения доли самых маленьких квартир в предложении: если в 2018 г. студии формировали всего 5,7% рынка Москвы, то сейчас - 20,8% (см. «Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали»). Более того, на экстремально компактные лоты – площадью менее 25 кв. м – по оценкам брокеров, приходится уже до 17% в общем объеме предложения в «старой» Москве и до 19,5% в Новой – см. «Нишевый продукт: в московских новостройках продается более 8 тысяч квартир до 25 кв. метров».

Переизбыток «малосемеек» уже беспокоит и самих девелоперов. «Мы (все девелоперы – прим. ред.) сокращаем площади, но экономика будет расти, и потребности в площадях – тоже. Не получится ли так, что мы все придем к этому моменту с маленькими квартирами. Ведь мы сегодня проектируем то, что будем продавать через год-два-три», - отметила директор по продажам Dogma Жанна Белянкина на организованной REPA пресс-конференции «Итоги года 2023».

То есть, с одной стороны, льготные ипотечные программы перегрели рынок недвижимости по ценам, а с другой – спровоцировали резкое увеличение доли малогабаритных квартир в предложении, чтобы укладываться в лимиты льготных программ. Не трудно догадаться, что этот перекос в пользу малогабаритного жилья в дальнейшем будет крайне негативно сказываться на демографической ситуации в стране.

Что же делать – увеличить кредитные лимиты? Но это дополнительное давление на бюджет, которому льготные программы обходятся все дороже из-за роста ключевой ставки. Кроме того, эффект от этой меры очень быстро сойдет на нет, так как застройщики просто снова поднимут цены.

Поэтому, чтобы семейная ипотека реально решала поставленные перед ней задачи, необходимо преодолеть две обозначенные выше проблемы:

• Семейная ипотека не должна перегревать рынок, не должна провоцировать рост цен
• Семейная ипотека должна стимулировать застройщиков строить квартиры нормальных площадей, пригодных для семейного проживания с детьми, а не 15-20-25-метровые скворечники.

Как следует скорректировать программу семейной ипотеки, чтобы исключить эти проблемы – вопрос непростой и дискуссионный. Наверное, проще всего со второй проблемой – площадью жилья. Если исходить из тезиса, что для семьи даже с одним ребенком нужна хотя бы двухкомнатная квартира, то можно обратиться к проверенному десятилетиями опыту типовых серий домов, например таких распространенных, как П-44, П-3М или аналогичных. Площади двухкомнатных квартир в типовых домах обычно находятся в диапазоне 50-60 кв.м. и классифицируются как жилье экономкласса. А потому и семейную ипотеку, возможно, следует выдавать только на квартиры площадью не менее 50 кв.м.

Проблема с перегревом рынка по ценам, конечно же, сложнее. Возможно, для ее решения имеет смысл лимитировать не только максимальную сумму кредита, но и максимальную стоимость квадратного метра жилья, которое можно приобрести с помощью программы. Разумеется, этот показатель должен различаться в зависимости от региона и индексироваться в зависимости от уровня инфляции. Но при наличии ограничения по цене кв.м. у застройщиков будет стимул строить больше и зарабатывать на объемах, оставаясь в разумных пределах стоимости жилья и получая поддержку от льготного кредитования, а не играть на постоянном повышении цен. Ведь иначе бюджетные деньги от любой льготной ипотеки просто трансформируются в сверхприбыль застройщиков, а не облегчают покупку жилья людям.