Цены будут зависеть от ипотеки
На фоне заградительных ипотечных ставок цены на вторичном рынке жилья могут просесть на 10% и более в течение ближайшего года, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Ситуация на первичном рынке будет в основном зависеть от судьбы льготных ипотечных программ, условия которых могут быть пересмотрены еще до их формального окончания 1 июля 2024 года.
Уходящий год, похоже, станет одним из самых успешных для рынка недвижимости московского региона. За 10 месяцев столичный Росреестр зарегистрировал 91 589 договоров долевого участия в строительстве жилья и 144 695 переходов прав на вторичном рынке – это рекордные показатели за всю историю наблюдений.
При этом начало года никаких рекордов не предвещало. В I квартале на первичном рынке спрос и цены снижались из-за запрета околонулевой ипотеки, которая была основным драйвером рынка во второй половине 2022 г. Покупатели постепенно мигрировали на вторичный рынок, более доступный за счет значительно более низких цен, несмотря на отсутствие ипотеки со сниженными ставками. Но и «вторичка» не спешила дорожать – рынок стабилизировался после падения стоимости метра в предыдущем году.
Ситуация начала меняться весной, когда темпы ослабления рубля значительно ускорились, и инвесторы побежали спасать рублевые капиталы в «вечной ценности» - московских квартирах, в основном маленьких студиях. Но переломной стала середина лета: в июле Центробанк в первый раз с февраля 2022-го повысил ключевую ставку и объявил о введении с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготную ипотеку. На этом фоне активный спрос превратился в ажиотажный - покупатели поспешили в банки, чтобы успеть в последний вагон уходящего поезда дешевых кредитов.
Динамика суммы сделок на первичном и вторичном рынке жилья Москвы в 2023 к 2022 году
IRN.RU на основе данных Росреестра
С июля по сентябрь ключевая ставка выросла в два раза, с 7,5 до 15%. Причем заградительного для ипотеки уровня в 12% она достигла уже в августе, однако до середины осени рынок оставался активным, так как банки продолжали выдавать ипотеку по «старым» ставкам – банковские одобрения обычно действуют три месяца.
Всплеск спроса вылился в рост цен, как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с июля по октябрь квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 5% до 267 000 руб. за кв. м, в Новой – на 2,8% до 203 260, в Подмосковье – на 1,4% до 153 340 руб. Для сравнения: за все I полугодие 2023 г. цены выросли на 1,2%, 0,8% и 0,3% соответственно.
Такие «истерические» всплески спроса и цен на рынке недвижимости наблюдались и в конце 2014 г., и в феврале 2022 г. – в преддверии или сразу после резкого повышения ключевой ставки. И всегда искусственный ажиотаж завершался падением продаж и откатом цен назад на фоне дорогой ипотеки и исчерпания спроса будущих периодов.
На первичном рынке признаки охлаждения спроса наметились еще в конце сентября, а по итогам октября продажи новостроек просели на 12-24% в зависимости от локации. Помимо высокой ключевой ставки, сокращению спроса на новостройки поспособствовало ужесточение условий льготных ипотечных программ с 20 сентября: первоначальный взнос был повышен с 15 до 20%, а компенсации банкам снижены на 0,5%, что привело к росту минимальных ставок.
Вторичный рынок держался на «летней» ипотеке до ноября, но уже в октябре темпы роста цен внутри МКАД снизились в два раза, а за МКАД – полностью сошли на нет – см. обзор рынка недвижимости по итогам октября.
Из-за неподъемных ставок по нельготным ипотечным кредитам, которые сейчас стартуют с 15,6-16,4% в крупнейших госбанках, в перспективе ближайшего года цены на вторичном рынке могут снизиться на 10% и более. Однако резкого падения цен в преддверии Нового года ждать не стоит. Во-первых, в декабре покупатели обычно активны - по психологическим причинам люди стремятся завершить сделки до нового года. Во-вторых, для того чтобы осознать изменение конъюнктуры рынка, продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев.
Динамика цен на первичном рынке будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ. Пока государство масштабно субсидирует ипотеку, застройщики не станут пересматривать цены, хотя, скорее всего, увеличат скидки и запустят новые маркетинговые программы, чтобы поддержать спрос. Однако льготные ипотечные программы в условия высокой ключевой ставки все дороже обходятся бюджету, что повышает вероятность изменения их условий еще до официального окончания 1 июля 2024 г.