Ключевая ставка 15% не страшна рынку новостроек

Повышение ключевой ставки до 15% привело к резкому удорожанию ипотеки и кредитов для застройщиков, поэтому последние отреагировали на действия мегарегулятора весьма нервно. Однако пока первичный рынок защищает зонтик льготной ипотеки, высокие ставки в экономике новостройкам не страшны - в отличие от «вторички».

Рыночная ипотека

С конца июля Центробанк четыре раза подряд повысил ключевую ставку, в итоге она выросла с 7,5 до 15% годовых. А если инфляция будет увеличиваться, «ключ» может достигнуть и 17%, считают финансисты. В принципе, рынок недвижимости не раз проходил через сверхвысокую ключевую ставку: в конце 2014 г. она уже подскакивала до 17%, а в феврале 2022 г. – до 20%. Однако если в предыдущие разы Банк России достаточно быстро откатывал ключевую ставку назад, то теперь высокий «ключ» с нами надолго: согласно «Среднесрочному прогнозу Банка России по итогам заседания Совета директоров по ключевой ставке 27 октября 2023 года», в 2024 г. ключевая ставка в среднем за год составит 12,5-14,5% и только в 2025-м опустится до 7-9%.

Конечно, на рост ключевой быстро отреагировала ипотека. В настоящее время ипотечные ставки по рыночным программам в крупнейших госбанках стартуют с 15,6-16,4% - для идеальных клиентов, которые имеют не менее 20% от стоимости недвижимости на первоначальный взнос, получают зарплату на карточку банка, воспользовались комплексным страхованием и электронными сервисами банка и т.д. и т.п. Простым смертным стоит рассчитывать на ставку в районе 17-18% годовых. Напомним, еще в начале июля рыночную ипотеку предлагали по ставке чуть выше 11% годовых, по данным мониторинга «Дом.рф».

По оценке Игоря Кузавова, вице-президента банка «Дом.РФ», повышение ставки на 1 п.п. приводит к снижению спроса на ипотеку на 10%. Но так 80-90% ипотеки на строящееся жилье, по данным Минфина, выдается в рамках льготных программ с фиксированными максимальными ставками, заградительные ставки по рыночной ипотеке не обрушат спрос на первичном рынке – во всяком случае, пока государство субсидирует ставки. «Высокие ставки – удар по вторичному рынку с точки зрения продаж. Первичный рынок во многом находится под зонтиком государственных программ поддержки», - подчеркнул Андрей Бахмутов, вице-президент, директор по развитию государственных программ банка «Дом.рф», выступая на Девелоперском форуме ассоциации REPA.

Ипотека на вторичном рынке в 2024 г. «сложится чуть ли не вдвое, процентов на 40% - наверняка», считает Игорь Кузавов. При этом из-за разрыва в размере ставок между первичным рынком, где действует льготная ипотека, и вторичным, где таких программ нет, часть потенциальных покупателей «вторички» переориентируются на первичный рынок. «Высокая ключевая ставка в условиях действия ипотечных госпрограмм приводит к перетоку спроса с вторичного на первичный рынок – это тоже на руку девелоперам», - отмечает Андрей Бахмутов.

По прогнозу Игоря Кузавова, в сегменте ДДУ число ипотечных кредитов в итоге сократится примерно на 100 тыс. – с 600 тыс. в 2023 г. до 500 тыс. в 2024-м – «замедление, но не такое уж значительное». Тем более если учитывать, что спрос на потеку в 2023 г. был ажиотажным, особенно в III квартале: по статистике ЦБ, за 9 месяцев текущего года количество выданных ипотечных кредитов на первичном рынке выросло на 54%, а объем – на 55%. За сентябрь эти показатели прибавили 156% и 118% соответственно.

Проектное финансирование

Ключевая ставка влияет и на стоимость проектного финансирования для застройщиков – базовые ставки, конечно, выросли очень существенно. Но реальные ставки по таким кредитам зависят от объема продаж и, соответственно, количества денег на эскроу-счетах – чем их больше, тем ниже ставка. Благодаря ажиотажному спросу в последние месяцы объем средств на эскроу увеличился с 4557799,8 млн руб. на 1 июля до 5422461,3 млн руб. на 1 октября, по данным ЦБ.

То есть проектное финансирование перекрыто деньгами на эскроу на 75% против 70% три месяца назад, отметила на Девелоперском форуме Ирина Евстратова, заместитель руководителя департамента по работе с корпоративным и финансовым сектором, ПАО «Совкомбанк». В результате, несмотря на рост ключевой ставки, стоимость проектного финансирования колеблется от 4 до 8% и в среднем составляет 6% на 1 октября, сообщила Елизавета Данилова, член совета директоров, директор департамента финансовой стабильности Банка России на XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF), организованном газетой «Ведомости».

Так что с проектами, которые уже продаются, все будет хорошо – они «имеют меньший риск по отношению высоким ставкам. Мы видим рекордное наполнение на счетах эскроу, и это достаточная подушка безопасности для девелоперов», - уверен Андрей Бахмутов. Другое дело – новые проекты.

Новые проекты

Главной проблемой стройотрасли в 2024 г. станет поддержание объемов нового строительства многоквартирного жилья хотя бы на уровне 2023 г., то есть 45 млн кв. м в проектных декларациях, считает Игорь Кузавов: «Застройщики сейчас очень часто берут кредиты на землю и разработку проектной документации. Этот кредит не покрыт эскроу на первом этапе и берется по рыночной ставке, которая сейчас выше 15% - то есть она запретительная. Застройщикам тяжело, а если сократятся запуски, забуксует ипотека в строительстве».

Как поясняет Юлия Сидская, директор по инвестициям Alias Group, стоимость кредита на покупку земли (бридж-кредита) обычно на 3,5 п.п. выше ключевой ставки. Таким образом, при ключевой ставке 15% ставка по бридж-кредиту составляет 18,5%.

«Как выдерживать LLCR 1,25 или даже 1,2 при ставке 18% на бриджи?! Совершенно очевидно, что при ставке 18% далеко не во всех регионах может быть выдержан запас по марже», - утверждает Сидская.

Андрей Бахмутов полагает, что в настоящее время девелоперам нужно выбирать земельные участки, которые требуют минимум времени для выхода на площадку: «Не надо сейчас растягивать проект – надо бежать открывать продажи». По его словам, в банке «Дом.рф» уже наблюдают такую тенденцию - девелоперы переориентируются на приобретение тех участков, которые предполагают быстрое начало строительства и продаж.

Собственно, тренд на ускоренный вывод на рынок новых проектов наметился еще при ключевой ставке 7,5%. Как сообщает госкомпания «Дом.рф», за январь-октябрь 2023 г. в России было запущено более 38 млн кв. м новых проектов – на 19% больше, чем за аналогичный период 2022 г., и на 11% больше, чем за 10 месяцев 2021-го. При этом в октябре началось строительство рекордного за всю историю наблюдений месячного объема жилья — 5,6 млн кв. метров, что на 73% больше аналогичного показателя 2022 г. и на 64% — 2021 г. В результате портфель строящегося жилья обновил максимум с начала 2020 г. и достиг в начале ноября 105,8 млн кв. м.

Рекордные объемы нового строительства объясняются желанием девелоперов создать «задел» по продажам до возможного отключения льготных ипотечных программ в середине следующего года, объясняют аналитики «Дом.рф». По их оценкам, запуски новых проектов по итогам года могут превысить 45 млн кв. метров, что на 10% больше 2022 г. и на 7% — 2021 г.

С «Дом.рф» согласен и Минстрой: «Сегодня мы не видим, что новые проекты тормозятся, прекрасно понимая, что застройщики хотят максимально вывести проекты, которые будут реализовываться и продаваться до 1 июля 2024 г., потому что непонятно, в каких параметрах дальше будут работать меры поддержки», - отметил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин на MREF.

Таким образом, в ближайшие месяцы объемы нового строительства, скорее всего, будут расти, несмотря на дорогие бриджи, которые, по словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, вполне можно заменить кредитами под будущую прибыль со ставками, не сильно отличающимися от ставок по проектному финансированию. А вот во второй половине следующего года действительно возможно снижение девелоперской активности. Но не столько из-за высокой ключевой ставки, сколько потому, что в ближайшие месяцы застройщики опустошат свои земельные банки, выведя на рынок все, что можно вывести до часа Х – то есть окончания льготной ипотеки 1 июля 2024 г.

Также по теме:

• Продление льготной ипотеки: что застройщикам хорошо, то бюджету и банкам смерть?