Для рынка новостроек московского региона III квартал 2023 г. может оказаться самым успешным за всю историю, считают столичные застройщики. Однако вслед за взлетом скорее всего, последует серьезный спад спроса, так как рекордные продажи в июле-сентябре обеспечили «покупатели из будущего» - те, кто планировал купить квартиру осенью или зимой, но ускорился из-за подорожания ипотеки. Признаки охлаждения рынка наметились уже в сентябре.
В III квартале 2023 г. продажи новостроек в «старой» Москве выросли на 37,5% относительно II квартала, в Новой – на 89,9%, в Подмосковье – на 58,1%, сообщает Est-a-Tet. В годовом выражении количество зарегистрированных Росреестром ДДУ в «старой» Москве и Подмосковье увеличилось почти на 50%, а в Новой Москве – практически в два раза.
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | МО |
|---|---|---|---|
| III квартал 2023 | 21 982 | 9 580 | 19 055 |
| Относительно II квартала 2023 | 37,5% | 89,9% | 58,1% |
| Относительно III квартала 2022 | 49,5% | 99,0% | 49,7% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
По оценке коммерческого директора ГК МИЦ Павла Лепиша, «III квартал, скорее всего, станет самым успешным за всю историю московского рынка недвижимости, особенно учитывая рекордные показатели августа и сентября». Проблема только в том, что ажиотажный спрос в июле-сентябре обеспечили покупатели «из будущего» - те, кто планировали купить квартиру позже, но по ряду причин перенесли сделку на лето.
Главной причиной спешки была, конечно, ипотека, вернее - ожидания ее подорожания. «Спрос на первичное жилье планомерно растет с июня. Ежемесячное увеличение связано с ожиданием роста ипотечных ставок на фоне роста ключевой ставки и минимального первоначального взноса, планам по ужесточению выдач льготной ипотеки, а также из-за инфляционных ожиданий потребителей. Все эти факторы заставляют покупателей быстрее войти в ипотечные сделки по старым правилам», - говорит Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».
Центробанк с конца июля трижды повышал ключевую ставку, которая в итоге выросла с 7,5 до 13% годовых. И каждый этап увеличения ставки отмечался всплеском спроса на жилье: покупатели с одобренной по старым ставкам ипотекой стремились поскорее ее монетизировать, а потенциальные ипотечники спешили оформить кредиты, пока ставки не выросли еще больше.
Тем более что помимо удорожания ипотеки в связи с повышением ключевой ставки ЦБ граждан беспокоило и введение с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. По прогнозу Сергея Бабина, начальника управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ, из-за этих надбавок минимальный первоначальный взнос по рыночной ипотеке увеличится до 15%.
Конечно, на первичном рынке действуют государственные ипотечные программы с фиксированными ставками, не зависящими от уровня ключевой, но, во-первых, далеко не все новостройки продаются в рамках таких программ, потому что сумма кредита ограничена 12 млн руб. (по IT-ипотеке – 18 млн), что, например, для «старой» Москвы совсем не много. Во-вторых, над льготной ипотекой тоже сгущаются тучи: власти повысили первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20% и сократили субсидии банкам, выдающим льготную ипотеку, на 0,5 п.п., что сразу привело к росту минимальных ставок (в Сбербанке, например, на 2,5 п.п.). Ужесточение условий выдачи льготной ипотеки произошло 20 сентября, но анонсировалось сильно заранее и это также подстегивало спрос.
По данным Est-a-Tet, количество ипотечных сделок в «старой» Москве в III квартале 2023 г. выросло на 43,8% относительно II квартала 2023 г. и на 49,1% - по сравнению с III кварталом прошлого года. В Новой Москве показатели увеличились в два раза: на 100,5% к предыдущему кварталу и на 111,1% за год. В Подмосковье - на 64,8% и на 54,3% соответственно. Увеличилась и доля ипотеки на рынке новостроек. В Новой Москве она приблизилась к 90%:
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | МО |
|---|---|---|---|
| III квартал 2023 | 76% | 88% | 87% |
| II квартал 2023 | 73% | 83% | 83% |
| III квартал 2022 | 76% | 83% | 84% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
«Темпы увеличения спроса, структура ипотечных сделок и показатели их роста свидетельствуют о переориентации покупателей массового сегмента на Новую Москву и Московскую область, где доля «ипотечных» покупателей выше, чем в Москве. Доступность ипотечных продуктов вкупе с соотношением уровня цен по-прежнему является определяющим фактором распределения спроса», - подчеркивает Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet.
Проще говоря, за МКАД ипотечный спрос рос ощутимо быстрее, чем внутри МКАД, потому что на фоне увеличения ключевой ставки покупатели мигрировали в Новую Москву и Подмосковье, где цены ниже и практически весь объем предложения можно купить в рамках льготных ипотечных программ. При этом в «старой» Москве продажи росли не только за счет ипотечников, но и благодаря инвесторам, спасавшим в недвижимости свои обесценивающиеся рубли. Инвестиционный характер московского ажиотажа проявился, в частности, в повышенном спросе на студии и однокомнатные квартиры.
В сентябре ипотечники продолжали разогревать рынок, стремясь вскочить в последний вагон уходящего поезда: напомним, ЦБ увеличил ключевую ставку до 13% с 18 сентября, а правительство ужесточило условия выдачи льготной ипотеки с 20-го. В результате продажи новостроек в Москве и Подмосковье по итогам сентября выросли на 13%, а количество ипотечных сделок – почти на 21%, по данным «Бон Тон».
Продажи новостроек
| Локация | сен.22 | авг.23 | сен.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 5 725 | 9 992 | 10 982 | 91,8% | 9,9% |
| Новая Москва | 1 913 | 4 114 | 4 994 | 161,1% | 21,4% |
| Московская область | 5 134 | 7 709 | 8 785 | 71,1% | 14,0% |
| Итого | 12 772 | 21 815 | 24 761 | 93,9% | 13,5% |
Доля ипотечных сделок
| Локация | сен.22 | авг.23 | сен.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 77,9% | 75,5% | 79,2% | 1,4% | 3,8% |
| Новая Москва | 85,9% | 86,9% | 89,5% | 3,6% | 2,6% |
| Московская область | 83,1% | 86,6% | 88,9% | 5,9% | 2,3% |
| Итого | 82,3% | 83,0% | 85,9% | 3,6% | 2,9% |
Количество ипотечных сделок
| Локация | сен.22 | авг.23 | сен.23 | Динамика, % | |
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 3 805 | 5 584 | 6 856 | 80,2% | 22,8% |
| Новая Москва | 1 371 | 2 886 | 3 524 | 157,0% | 22,1% |
| Московская область | 3 683 | 5 663 | 6 689 | 81,6% | 18,1% |
| Итого | 8 859 | 14 133 | 17 069 | 92,7% | 20,8% |
Источник: «Бон Тон» на основе данных Росреестра
«В сентябре на рынке был зафиксирован настоящий накал покупательской активности, который был продиктован снижением курса рубля, ростом инфляции, увеличением ипотечных ставок и желанием покупателей успеть войти в сделку по тем кредитным условиям, которые были согласованы до пересмотра ставок. Так, количество обращений в компанию в сентябре 2023 г. на 80% превысило показатели августа и более чем в два раза - активность предыдущего сентября», - рассказывает Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея».
Однако уже в конце месяца участники рынка заметили снижение покупательской активности. «Примерно с 25-26 сентября пошло охлаждение спроса, что мы видим по количеству звонков, визитов, одобрений ипотеки. Люди уже реализовали свой спрос в более ранний период», - поясняет Павел Лепиш.
И хотя в целом по итогам сентября продажи новостроек увеличились по сравнению с августом, темпы роста спроса резко сократились. «По итогам сентября месячный прирост сделок составил 13,5%, что ниже, чем в предыдущем месяце, когда спрос вырос на 39%. Это связано с уже случившимся ужесточением условий ипотечного кредитования. Пока льготная ипотека работает по старым правилам, она будет поддерживать спрос, однако при изменении условий спрос будет постепенно вымываться», - считает Валерия Цветкова.
Резкого обвала спроса в октябре Павел Лепиш не ожидает: «Объем накопленных сделок и бронирований говорит о том, что октябрь будет не плохим месяцем по продажам, но ниже сентября на 15-20%».
При этом относительно прошлого года октябрь, скорее всего, покажет рекордный прирост, так как октябрь 2022-го был провальным для рынка недвижимости из-за последствий мобилизации. По словам Валерии Цветковой, сейчас обращений от покупателей в среднем в 2-2,5 раза больше, чем в прошлом году.
Однако октябрь вряд ли станет показательным в плане оценки влияния новой ипотечной реальности на рынок недвижимости, так как, по словам Сергея Бабина, «отдельные большие игроки будут выдавать ипотеку по старым ставкам примерно до середины ноября». А в дальнейшем снижение спроса может оказаться очень существенным.
Тем не менее застройщики причин для паники пока не видят. По мнению Павла Лепиша, из-за увеличения первоначального взноса рынок может лишиться примерно 10% ипотечников (покупатели с первоначальным взносом до 15% по разным проектам ГК МИЦ ранее составляли от 5 до 17%). Федор Ушаков полагает, что изменение ипотечных условий прежде всего «затронет покупателей комфорт-класса, для которых любое усложнение оформления кредита может стать критичным. В проектах бизнес-класса первоначальный взнос, как правило, превышал минимально допустимый».