Повышение ключевой ставки до 12% не привело к снижению спроса на рынке жилья. Напротив, продажи выросли. Своим видением рынка и прогнозами - что поддерживает спрос, надолго ли его хватит и что будет с ценами - с читателями IRN.RU поделился директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев в ходе онлайн-конференции «Рынок жилья и ипотеки после повышения ключевой ставки: что будет с ценами?».
Что происходит со спросом на рынке жилья после повышения ключевой ставки и ставок по ипотеке?
Август был очень активным на рынке новостроек. На активности клиентов сказалось в том числе и повышение ключевой ставки - клиенты с действующими одобрениями ускоренно принимали решение о покупке. Новых схем не появилось, в рекламное пространство вернулось предложение околонулевой ставки у ряда девелоперов. На сегодняшний день традиционные инструменты в виде скидок и госпрограмм по ипотеке поддерживают спрос.
На какую скидку сейчас готовы идти продавцы вторичных квартир? Будет ли расти дисконт на фоне высоких ставок по ипотеке и в целом высоких цен?
Размер скидок на вторичном рынке сейчас минимален, на торг идут в единичных случаях. Предпосылок для увеличения дисконта на данный момент нет.
Власти опасаются просадки ввода жилья в 2024 – 2025 гг. Насколько может сократиться ввод?
Девелопмент в московском регионе развивается очень активно и не складывается впечатление, что будет снижение темпов данной отрасли. В части значимых мер для жилищного девелопмента – уровень доступности ипотечного продукта. От этого во многом зависит поглощение жилья на коммерческом рынке массового сегмента.
Есть ли риск, что банки начнут ужесточить условия выдачи ипотеки в части требований, к заемщикам, например?
В этом году сменились рисковые коэффициенты, и теперь взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом довольно сложно. Рассчитывать на ослабление требований к заемщикам не приходится. С учетом размера портфелей банков по ипотеке, снижения уровня требований к заемщику ожидать не стоит.
Как надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, которые ЦБ вводит с 1 октября, отразятся на рынке?
Данные коэффициенты будут влиять на ипотечную ставку клиента и на размер его ежемесячного платежа. В конечном итоге мы получаем ситуацию, что для комфортного платежа клиенту нужен будет больший размер первоначального взноса.
Как вы считаете, можно ли ожидать коррекцию цен на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости в средне- и долгосрочной перспективе в связи с повышением ключевой ставки?
Проекты новостроек реализуются по проектному финансированию, все финмодели тестируются на «стрессоустойчивость» - не менее 20% отклонения от целевых показателей. При этом участникам проектов выгоднее продлить срок реализации проекта, а не снижать цену продажи.
Стоит отметить, что к концу лета 2023 г. прошла общая тенденция на снижение размера скидок. В проектах, где с ценообразованием не было перегревов, уровень скидок находится в переделах 15%.
Роль ипотеки в рынке очень важна, доля ипотеки составляет больше 70% в Москве и больше 80% по Московской области и Новой Москве. Поэтому с учетом уровня доступности ипотеки могут варьироваться и скидки для обеспечения комфортного ипотечного платежа клиенту.
Почему цены, а особенно в Москве, растут совершенно необоснованно? Спекулятивный рост цен ни с чем не связан. Есть ли законные механизмы ограничить рост цен на недвижимость?
Цены на рынке устанавливаются исходя из себестоимости проектов, спроса и предложения – рыночными механизмами. Если говорить о потолке цен, то это уже не рыночная модель отрасли. Будет необходимо регулировать все аспекты – стоимость материалов, стоимость проектного финансирования, ипотеки и т.д.
Какой ваш прогноз по уровню ключевой ставки до конца года? Ожидаете ли очередное повышение в ближайшее время? И как это скажется на рынке жилья московского региона?
Согласно проекту «Основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов», Банк России прогнозирует среднюю ключевую ставку в диапазоне 7,9-8,3% годовых в текущем году, 8,5-9,5% в 2024 году. Таким образом, в перспективе 2024 года можно ожидать снижения ключевой ставки относительно текущего уровня.
Что вы ожидаете от увеличения ключевой ставки более чем 12%?
Изменение ставок на ипотечный продукт в краткосрочной перспективе и возвращение механизма субсидирования застройщиком ипотечных ставок.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок жилья и ипотеки после повышения ключевой ставки: что будет с ценами?».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!