Слабый рубль, Центробанк и большие скидки подстегнули спрос на новостройки Москвы и Подмосковья в июле-августе

Благодаря ослаблению рубля, повышению ключевой ставки ЦБ, большим скидкам и возвращению покупателей с вторичного рынка спрос на новостройки продолжает расти, игнорируя сезонность. Однако уже осенью покупательская активность может снизиться.

По официальным данным управления Росреестра по Москве, продажи новостроек в столице выросли на 10,6% за июль и на 5,1% за год. По итогам июля ведомство зарегистрировало в административных границах города 8 634 договора долевого участия в строительстве жилья.

«Рост активности на рынке строящегося жилья в Москве зафиксирован впервые за три последних месяца, когда количество соглашений сокращалось», - отмечает директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

С учетом Подмосковья количество ДДУ в московском регионе за месяц увеличилось на 11,8% до 12 175 штук, подсчитали специалисты агентства недвижимости «Бон Тон».

Источник: АН «Бон Тон»

Нехарактерную для лета покупательскую активность стимулирует ослабление отечественной валюты: в июле доллар преодолел отметку в 90 руб., а евро - 100 руб. В результате спрос на жилье возрос как со стороны инвесторов, спешивших вложить в недвижимость обесценивающиеся рубли, так и со стороны конечных покупателей, ожидающих подорожания всего из-за инфляции.

Стабилизация цен на новостройки, старт продаж новых проектов и высокая маркетинговая активность застройщиков, большинство из которых предлагали существенные скидки и привлекательные условия приобретения жилья, также способствовали увеличению спроса, отмечает Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet.

Источник: Est-a-Tet

Кроме того, из-за роста ставок на вторичном рынке ипотечный спрос начал возвращаться на рынок новостроек. «С начала лета в среднем ставки по кредитам на вторичном рынке увеличились примерно на 1-1,5 п. п. и достигли 12%. Это стимулировало часть потенциальных покупателей старых квартир переориентироваться на жилье от застройщиков, так как ипотечные сделки с ними субсидируются под 5-8% годовых. Благодаря этому число ДДУ заметно выросло»,  - говорит Ригина Гордеева.

Лидером июньских продаж стала Новая Москва, где количество сделок выросло в июле более чем на 26%. Главным стимулом спроса в локации стало значительное увеличение объемов нового предложения за счёт выхода в реализацию трех новых жилых комплексов во II квартале 2023 г., говорит Роман Соколов.

Помогла и миграция покупателей из «старой» Москвы, лишившихся супердешевой ипотеки под давлением ЦБ. «На фоне отмены околонулевых ставок и роста рыночных ставок по ипотеке часть спроса перетекла с рынка массового сегмента «старой» Москвы на рынок Новой Москвы. В этой ситуации уровень цены в Новой Москве играет более важную роль», - поясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».

Отметим, что продажи в Новой Москве выросли именно за счет ипотечников – число кредитных сделок в локации увеличилось на максимальные 29,3% к июню и на 73,4% к июлю прошлого года. Впрочем, в преддверии повышения ключевой ставки ЦБ ипотека существенно подросла во всех локациях московского региона, за исключением «старой» Москвы.

Число ипотечных сделок в Москве и Подмосковье

Источник: АН «Бон Тон»

Доля ипотечных сделок в Москве и Подмосковье

Источник: Est-a-Tet

А в «старой» Москве в отсутствие ипотеки со слишком низкими, по мнению ЦБ, ставками спрос смещается в самые бюджетные сегменты. Как уточняет коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш, покупатели в основном интересуются квартирами стоимостью до 13 млн руб. – «именно такой ценовой диапазон мы слышим от клиентов чаще всего».

В целом по итогам июля число обращений от потенциальных покупателей МИЦ по проектам в старых границах Москвы увеличилось до 7%, а количество реальных сделок – на 2-3%. В Новой Москве продажи выросли на 12-15% к июню 2023-го г. и более чем на 25% в сравнении с 2022 г., а спрос прибавил 7%.

Итоги августа тоже, скорее всего, порадуют застройщиков. Например, в компании «Мангазея» количество обращений относительно июля 2022 г. уже выросло на 35%.

Причины увеличения покупательской активности - те же, что и в июле: валюта и ключевая ставка.

«В первую очередь, мы связываем это (рост спроса – прим. ред.) с нестабильным поведением курса национальной валюты, - говорит Олеся Ткаченко, директор по маркетингу и рекламе компании «Мангазея». - Классический стимулятор активности на рынке – рост курса доллара. Только с конца июля он вырос более чем на 10%, а с начала года рост составил порядка 40%. Те покупатели, которые держат средства в валюте, получают автоматический дисконт на квартиру. Та часть клиентов, которая «сидит» в рублях, также старается оперативно войти в сделку, пока девальвация не отразилась на стоимости недвижимости».

Второй стимулятор рынка – действия ЦБ: после повышения ключевой ставки 24 июля мегарегулятор не стал ждать сентября и увеличил ставку еще раз на внеочередном заседании 15 августа – до заградительных для ипотеки 12%. Как отмечает Ткаченко, топ-5 ипотечных банков уже пересмотрели свои программы кредитования - в среднем ипотечные ставки были повышены на 0,6-0,8 п.п. Однако к сокращению спроса со ипотечных покупателей это пока не привело, скорее наоборот. «Это связано с тем, что в сделку сегодня вступают клиенты с ранее одобренной ипотекой: банки стараются сохранить уже согласованные ставки», - поясняет Олеся Ткаченко.

Конечно, не все сегменты рынка реагируют на внешние пертурбации одинаково. «Если мы возьмём проект в Подмосковье, где более 40% продаж приходится на ипотеку с господдержкой, а ещё 40% на семейную, то здесь влияние внешних факторов ощущается в меньшей степени, спрос стабилен», - отмечает Павел Лепиш.

Зато рынок массового жилья и недорогого бизнес-класса, а также апартаментов Москвы очень чувствительным к ипотечным и валютным колебаниям. «Здесь все внешние колебания, в том числе риторика о том, что и последующие заседания ЦБ будут давать рост ключевой ставки, приводят к увеличению обращений на 10-12%, в реальных сделках - на 2-3%. Самым активным сегментом является Новая Москва и недорогая Москве до 13 млн рублей. Здесь факторы, которые имеют влияние на доход клиента, играют большую роль и дают сильную активизацию», - говорит Лепиш.

При этом в более дорогих сегментах (стоимостью выше 25 млн) ситуация обратная: люди начинают задумываться, что в связи с экономическими изменениями очень крупную покупку можно на какое-то время отложить - проседают как спрос, так и продажи, добавляет коммерческий директор ГК МИЦ.

В дальнейшем, по мере повышения ипотечных ставок, спрос будет снижаться и в активных сейчас сегментах – далеко не все новостройки, особенно в «старой» Москве, продаются в рамках льготных госпрограмм с фиксированными максимальными ставками. Тем более, что 1 октября вступают в силу запретительные надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые направлены на борьбу с субсидированной ипотекой от застройщиков. Кроме того, искусственный ажиотаж всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.

Однако ничего катастрофического новостройки все же не ждет – скорее всего, девелоперы увеличат скидки и вместе с банками-партнерами предложат клиентам новые «сложносочиненные» ипотечные программы, но приспособятся.

Главным пострадавшим на первичном рынке, по-видимому, станет сегмент апартаментов, который государство не поддерживает. «Конечно, субсидированные ставки по различным госпрограммам смогут где-то исправить ситуацию, но, с моей точки зрения, создание неблагоприятного ипотечного климата для всего рынка с сохранением «форточек» для отдельных категорий покупателей – это игра в оруэлловщину, когда все формально равны, но есть более равные. Для рынка «белых» апартаментов (гостиничного типа) ставка ЦБ выше 10% - это что-то среднее между четвертованием и гильотинированием, ведь для данного сегмента нет никаких госпрограмм поддержки, и единственное решение – это субсидирование ипотечной ставки до величины ниже 10% самим застройщиком, которое теперь может ему обойтись и в 30% от стоимости лота. Извините, но застройщики «белых» апартаментов столько не зарабатывают», - отмечает Олег Дедков, управляющий партнер «Живой Комплекс Les».

Также по теме:

• ЦБ повысил ставку до заградительного для ипотеки уровня