Как показала практика, никакой поддержки покупателям льготная ипотека не оказывает, она поддерживает лишь продавцов, позволяя им резко поднимать цены. И если на первичном рынке в субсидировании ставок еще есть какой-то смысл – все же стройотрасль формирует ощутимую долю ВВП, то зачем за счет бюджета увеличивать прибыль спекулянтов на «вторичке», вообще не понятно, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Поддержку ипотеки на «вторичке» власти обсуждают с весны прошлого года, когда стартовала новая версия льготной ипотеки на рынке новостроек. Вице-премьер Марат Хуснуллин еще в апреле 2022 г. заявил о возможности запуска льготной программы на вторичном рынке, если мер, принятых на первичном, окажется недостаточно. Осенью 2022 г., когда продажи новостроек рухнули после объявления частичной мобилизации, дискуссия активизировалась. «Если ипотека на вторичном рынке не развивается, то хуже продается ипотека на первичном», — подчеркнул, выступая в начале ноября в Совете Федерации, Марат Хуснуллин, пообещав разработать и представить на рассмотрение правительства новые меры поддержки ипотеки.
Недавно, в апреле 2023 г., по поводу господдержки ипотечного спроса на вторичное жилье высказался и президент РФ Владимир Путин. По его мнению, такая программа «косвенно, но положительно» отразится на строительной отрасли. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина также заявила, что льготную ипотеку «было бы очень полезно» распространить на «вторичку» - но при условии, что программа будет адресной. В свою очередь министр строительства и жилищно-коммунальной инфраструктуры РФ Ирек Файзуллин сообщил, что Минстрой совместно с ЦБ РФ обсуждают механизмы поддержки ипотеки на вторичное жилье в 600 городах, где не строятся новые многоквартирные дома или их очень мало.
Обеспокоенность снижением спроса на новостройки, несмотря на огромные затраты на льготные ипотечные программы, вполне понятна - строительная отрасль формирует более 10% ВВП и обеспечивает миллионы рабочих мест. Справедливо и то, что в последние годы существенно сократилась доля покупателей, которые приобретают новостройку на средства от продажи вторичной квартиры.
Однако предложенный рецепт - снижение ипотечных ставок на «вторичке» за счет бюджетных субсидий – скорее усугубит ситуацию, чем ее исправит. Во-первых, хотя ставки на вторичном рынке значительно выше, чем на первичном, ипотека на «вторичке» пользуется стабильным спросом. «Если весной прошлого года около 70% жилищных кредитов банки выдавали на объекты в новостройках, то с третьего квартала ситуация поменялась на прямо противоположную – заемщики сместили свое внимание в сторону сегмента вторичной недвижимости, где ценовые параметры ипотеки выше», - сообщает ВТБ в своем апрельском релизе.
Да и вообще, недостатка в покупателях, с учетом актуальных экономических условий, на вторичном рынке нет – в отличие от рынка новостроек, спрос на «вторичке» разморозился еще во второй половине 2022 г.
Почему же спрос уходит на «вторичку», ведь там ипотека дороже? И значительно: по данным ЦБ, если ставка выдачи ипотеки на покупку новостроек по итогам марта равнялась 5,57%, но на готовое жилье – 10%.
Все дело в том, что низким ставкам по кредитам покупатели предпочитают адекватные цены на квартиры. По информации того же Центробанка, разница между ценами на первичном и вторичном рынке, составлявшая в начале 2020 г. 25%, к концу 2022 г. достигла 46%.
Например, в Москве квадратный метр на «вторичке» по итогам апреля стоил в среднем 253 000 руб., по индексу www.irn.ru, а на новостройки – 420 000 руб. Новостройки на котловане сейчас могут стоить дороже квартир в похожих по характеристикам, но готовых домах. Поэтому в миграции покупателей на вторичный рынок нет ничего удивительного. Сдерживает это процесс только дорогая ипотека, но если ее удешевить за счет бюджета, переток спроса резко усилится, что вряд ли пойдет на пользу строительной отрасли – это во-вторых.
А в-третьих, главная причина резкого роста цен на жилье – это искусственное стимулирование ипотечного спроса. И такого мнения придерживается не только IRN.RU, но и Центробанк. Как отметил Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, на XXI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», после запуска ипотеки с господдержкой весной 2020 г. цены на новостройки в РФ в среднем выросли на 86%. Вторичный рынок, где нет субсидируемых ставок, за тот же период подорожал только на 55%. А средняя заплата в РФ, по данным Росстата, с 2020 г. увеличилась только на 36%. В результате бюджетные субсидии на доступную ипотеку обернулись снижением доступности жилья для населения – см. «Льготная ипотека должна быть антибиотиком для рынка недвижимости, а не наркотиком».
Так что никакой выгоды от дешевой ипотеки покупатели не получили – бенефициарами льготной программы стали банки и застройщики. Согласно отчетам публичных девелоперских компаний, чьи акции торгуются на бирже, в 2020-2021 гг., после запуска льготной ипотеки, их прибыли выросли примерно в два раза.
Однако субсидирование ипотеки на первичном рынке все же имеет смысл - в качестве антикризисной меры в период, когда ключевая ставка достигает заградительных высот. Потому что для нормального функционирования строительной отрасли необходимы стабильные продажи, невозможные без ипотеки, а сама отрасль крайне важна для экономики. Но зачем спонсировать снижение ставок на «вторичке»? Любые проблемы со спросом там элементарно решаются корректировкой цен. Собственно, снижение цен наряду с огромными скидками и реанимировали спрос на вторичном рынке в прошлом году.
На «вторичке» нет строительного цикла, себестоимости строительства, проектного финансирования, обязательств перед дольщиками и т.п. Более того, большинство квартир, которые сейчас экспонируются на рынке, были куплены много лет назад по ценам существенно ниже нынешних или вообще получены в наследство, поэтому даже если собственник сделает скидку в 30-40%, то все равно не останется внакладе. Так что государству просто нужно отойти в строну и не вмешиваться в рыночные процессы. А запуск программы льготной ипотеки на вторичном рынке лишь приведет к очередному витку роста цен и обогащению спекулянтов за счет бюджета.