Ипотека сегодня является основным драйвером продаж на рынке жилья. И.о. начальника управления организации ипотечных продаж ВТБ Елена Назимко в ходе онлайн-конференции «Ипотека после новых ограничений Центробанка. Что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом?» рассказала, что будет с ипотечными ставками в этом году и будут ли банки пересматривать требования к заемщикам, а также поделилась лайфхаками, которые помогут выгодно оформить кредит на покупку жилья.
Что будет с ипотечными ставками в этом году? Будут стремиться вверх или вниз?
Традиционно основное влияние на ценовые параметры жилищных кредитов оказывает динамика ключевой ставки и доходность облигаций федерального займа. В этом году еще одним фактором станет завершение так называемой «околонулевой ипотеки».
Последние полгода ключевая ставка находится на одном уровне, в то же время мы наблюдали рост доходности ОФЗ, что отразилось на условиях жилищного кредитования. По прогнозам аналитиков группы ВТБ, в целом в 2023 году повышение ключевой ставки и доходности «длинных» ОФЗ более вероятно, чем их снижение. Поэтому если вы планируете оформить ипотеку, то, на наш взгляд, сейчас для этого самое оптимальное время.
Несмотря на завершение «околонулевой ипотеки», получить кредит на первичную недвижимость по-прежнему достаточно выгодно за счет действия широкого пула госпрограмм.
Важно подчеркнуть, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость, как правило, растут, а ипотека позволяет зафиксировать стоимость объекта для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать «на него», а не «против», как в случае с попыткой накопить. К тому же за счет кредитования заемщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет. По мере же стабилизации ситуации на финансовых рынках и снижении ставок по рыночным ипотечным программам заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях.
Предусмотрены ли какие-то льготные ставки на ипотеку на строительство дома?
Сегодня льготную ипотеку можно оформить не только на покупку, но и на строительство дома. На рынке работает несколько субсидированных программ со ставками ниже рыночных. Например, «Ипотека с господдержкой-2020». По этой программе можно приобрести земельный участок и получить финансирование на строительство объекта своими силами, то есть без договора подряда с индивидуальным предпринимателем или юрлицом. Оформить льготный кредит на возведение дома по договору подряда также возможно в рамках семейной, IT- или сельской ипотеки. По дальневосточной программе получение средств предусмотрено как на строительство собственными силами, так и с привлечением подрядчиков.
У каждой программы свой пакет необходимых документов, его список можно запросить в банке, с которым вы планируете сотрудничать. В зависимости от программы разнятся и требования к заемщикам. Например, «Ипотека с господдержкой-2020» под 8% доступна всем заемщикам, а воспользоваться семейной программой могут только граждане с детьми.
В зависимости от банка средства можно получить как частями, так и сразу в полном объеме.
Придет ли время доступной ипотеки на доступные с точки зрения цен квартиры?
Лучшее время для оформления ипотеки – то, когда перед человеком стоит задача решить квартирный вопрос, а его финансовое положение стабильно.
В период турбулентности оформить кредит по сниженной ставке можно в рамках государственных программ, которые работают на первичном рынке. Если говорить об ипотеке на вторичное жилье, ставки по которой зависят от политики Центрального банка и общей финансовой конъюнктуры, то здесь мы обращаем внимание на цикличность изменений. Сейчас ставки находятся на уровне 11%, но по мере стабилизации ситуации стоимость денег снова начнет снижаться. В результате заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях. Например, в 2020 и первой половине 2021 г., когда ставки по ипотеке опустились до исторического минимума, рефинансирование занимало до 30% от всех ипотечных сделок крупнейших банков.
Как можно реально сэкономить при оформлении ипотеки? Какие есть работающие способы снизить ежемесячный платеж, кроме увеличения первоначального взноса?
Помимо увеличенного первого взноса, существует ряд лайфхаков, которые помогут выгодно оформить ипотеку.
• Выберите оптимальную ставку. Самые выгодные предложения сейчас можно получить в рамках льготных государственных программ.
• Станьте зарплатным клиентом банка. Для держателей зарплатных карт банков, как правило, действуют более выгодные условия кредитования, в том числе по ипотеке.
• Подайте онлайн-заявку на ипотеку. Во многих банках действуют специальные дисконты за цифровую заявку.
• Применить электронный способ расчетов и регистрации сделки. Сервис безопасных расчетов (СБР) — бесконтактная альтернатива банковскому аккредитиву и банковской ячейке для сделок купли-продажи объектов недвижимости. Он позволяет обеспечить дополнительную безопасность средств. Электронная же регистрация упрощает процесс перехода права к новому собственнику за счет отмены необходимости посещать офис Росреестра или МФЦ. Если клиент использует цифровые сервисы при оформлении ипотеки, это позволяет банку экономить и, как следствие, предлагать более выгодные условия.
• Использовать материнский капитал. Эти средства можно направить не только на формирование первоначального взноса, но и на погашение кредита. В 2023 году сумма материнского капитала при рождении первенца составляет 589,5 тыс. рублей, а при рождении второго ребенка — 779 тыс. рублей. Если родители уже получали маткапитал на первого ребенка, то размер выплаты на второго будет 189,5 тыс.
• Оформите налоговый вычет. Государство возвращает часть средств, которые были потрачены на покупку жилья и выплату процентов по кредиту, поэтому важно не забыть оформить налоговый вычет.
Максимальная сумма, по которой можно получить вычет в течение жизни — 2 миллиона рублей. Это могут быть средства, потраченные как на покупку одного дома или квартиры, так и нескольких. В 2023 году можно вернуть до 260 тысяч рублей за покупку и до 390 тыс. руб. — по процентам. Эти деньги можно потратить на досрочное погашение ипотеки и снизить срок кредита или размер ежемесячного платежа. Если вы покупаете квартиру вдвоем с супругой или супругом, то вы оба можете получить вычет на одну и ту же квартиру по условиям, описанным выше.
Какую ставку по ипотеке вы считаете адекватной для российского рынка и почему?
По нашим наблюдениям, после нескольких лет планомерного снижения ценовых параметров банками определенным психологическим рубежом для ипотечных заемщиков является ставка в 10% — если она становится ниже этого значения, спрос заметно оживляется. Однако стоит отметить, что еще один фактор, влияющий на интерес клиентов к кредитованию – динамика цен на недвижимость. В феврале в том числе по этой причине мы зафиксировали рост объемов выдач: наш банк оформил около 15 тысяч жилищных кредитов на 78 млрд рублей, что более чем в 1,7 раза превысило результат января. Сейчас мы также наблюдаем тенденцию роста потребительской активности.
Прогнозируются ли ужесточение требование к заемщикам в этом году? Как часто банки вообще пересматривают требования к заемщикам и с чем обычно это связано?
Пересмотр требований к заемщикам может происходить на фоне изменения макроэкономической ситуации или корректировки риск-политики Центральным банком РФ. В целом отмечу, что уровень одобрения по ипотеке уже длительное время стабилен и находится на высоком уровне.
Что будет с ипотекой в 2023 году? Ваш прогноз по выдачам ипотеки в этом году, ожидается прирост или снижение? И что будет влиять на рынок?
По нашим данным, активность заемщиков постепенно восстанавливается, в том числе в сегменте ипотеки. В целом в 2023 году мы ожидаем, что ипотека останется драйвером российского розничного рынка. По нашим прогнозам, заемщики могут получить на покупку недвижимости более 5 трлн рублей, что будет выше результата 2022 года. Основными факторами положительной динамики станут ввод в эксплуатацию новых жилищных комплексов и увеличение интереса россиян к рынку вторичного жилья. Положительный эффект также окажет дальнейший рост спроса на индивидуальное строительство за счет возможности оформить кредит по госпрограммам. Свою роль сыграет и индексация материнского капитала (с 1 февраля 2023 г. он вырос почти на 12% – до 587 тыс. руб. за первого ребенка и 775,6 тыс. – за второго).
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Ипотека после новых ограничений Центробанка. Что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!