Центробанк объявил войну «черт знает каким» ипотечным схемам застройщиков. В числе первых под запрет попала околонулевая ипотека, ставшая основным драйвером продаж новостроек во второй половине прошлого года. Эксперты поделились прогнозами о том, что будет со ставками по ипотеке и ценами на жилье, в ходе очередной онлайн-конференция на IRN.RU.
Прошедший год запомнится рынку недвижимости феноменально дешевой ипотекой. Застройщики субсидировали ставку по госпрограммам, опуская ее до 0,01% годовых на весь срок кредита, и фактически превратили ипотеку в рассрочку. Но на пользу рынку такая щедрость не пошла: низкий первоначальный взнос «привел» слабых в финансовом плане заемщиков, и стандарты ипотечного кредитования начали падать. Плюс ко всему, занижая ставки по ипотеке, застройщики поднимали цены на жилье на 20-30-50%, чтобы разницей между завышенной и рыночной ценой компенсировать банку выпадающие доходы.
Итог – банки получают на баланс переоцененный залог и возможные риски в виде потенциально проблемных заемщиков, а покупатели – неадекватно дорогую недвижимость.
Если заемщику нужно будет продать квартиру до погашения кредита (например, он не справится с кредитной нагрузкой или продажа будет связана с его личной необходимостью), велика вероятность, что вырученные средства не покроют основной долг, объяснила в ходе онлайн-конференции «Ипотека после новых ограничений Центробанка. Что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом?» заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. То есть человек и после продажи квартиры останется должен банку.
В том числе поэтому Центробанк намерен ужесточить условия выдачи ипотеки от застройщиков и даже готов полностью запретить ее – см. «От низких ставок по ипотеке к низким ценам на квартиры».
Однако, отметила Решетникова, длительное пользование кредитом с околонулевой ставкой позволяет существенно сократить ежемесячный платеж и общую переплату. Поэтому для части клиентов (в компании «Этажи», по ее словам, фиксировали до 50% сделок по новостройкам с «супернизкими» ставками) такие программы были действительно актуальны. Остальным были выгоднее стандартные ставки.
«Их (околонулевые ставки по ипотеке – ред.) и правда нельзя назвать оптимальным решением ни для девелоперов, ни для банков», - согласен руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101» Рустам Азизов. По его словам, сейчас ипотечный рынок в новой конфигурации все еще формируется, очевидно только, что «околонулевых» ставок больше не будет.
По словам Татьяны Решетниковой, околонулевую ипотеку можно сейчас встретить в краткосрочном формате - на первые 1-3 года. Кроме того, девелоперы продолжают предлагать клиентам рассрочки по внесению первоначального взноса и траншевую ипотеку.
Татьяна Решетникова объяснила, что банки сейчас перестроились на другой механизм снижения ставки за счет комиссии – она теперь не влияет на размер первоначального взноса и может быть оплачена покупателем. Минус данной схемы в том, обратила внимание эксперт, что требуются деньги и на первоначальный взнос, и на оплату комиссии, которая также не возвращается при досрочном погашении.
Другим возможным компромиссом Рустам Азизов назвал субсидии в пределах 2-3% от базовых ставок, в том числе по программам господдержки. «В этом случае размер банковской комиссии позволяет девелоперам не повышать стоимость квартир. Но финальное решение остается за ЦБ», - констатировал эксперт.
Отметим, что многие застройщики уже активно рекламируют программы, предполагающие небольшое досубсидирование ставки по льготной, семейной или IT-ипотеке - без увеличения стоимости квартиры.
А в период господства супердешевой ипотеки цены на жилье, действительно, выросли в 1,5-2 раза в зависимости от сегмента, по данным IRN.RU. Причем стоимость метра на фоне льготной ипотеки увеличились с 2020 года существенно больше, чем доходы населения. В результате, отмечают представители Центробанка, доступность жилья для населения снизилась. Для того чтобы сделать его доступнее, нужно опускать цены, а не ставку по ипотеке на его покупку, заявил в ходе онлайн-конференции руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
«Значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено. Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены», - уверен Олег Репченко.
В качестве примера он привел ситуацию на вторичном рынке, где нет и не было ни льготной, ни тем более нулевой ипотеки, но зато стоимость реальных сделок к концу прошлого года снизилась на 15-20% от весенних максимумов, и это разморозило спрос – см. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 2022 года. Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос, накопить на него получается быстрее.
По слова Олега Репченко, важнее работать над сокращением себестоимости строительства: снижать цену земли, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др. Разбюрократизация отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и, в конечном итоге, сделает жилье более доступным для покупателей.
Величина ипотечных ставок в первую очередь зависит от уровня ключевой ставки Центробанка. Ее резкого колебания в этом году участники онлайн-конференции не прогнозируют – если не будет форс-мажоров. Но возможны небольшие корректировки.
Татьяна Решетникова не исключает, что Центробанк может поднять ключевую ставку, но незначительно, а к концу года или во второй половине - снизит. При этом колебание ключевой ставки в пределах 0,25% может и не отразиться на стоимости ипотеки - банки, конечно, учитывают уровень «ключа», но это не строгая зависимость.
Рустам Азизов считает, что в 2023 году ключевая ставка сохранится на уровне 7,25-7,5%. Соответственно, на нынешнем уровне, без учета субсидированных программ, останутся и ипотечные ставки.
Однако помимо ключевой ставки на ценовые параметры жилищных кредитов влияет доходность облигаций федерального займа (ОФЗ). «Последние полгода ключевая ставка находится на одном уровне, в то же время мы наблюдали рост доходности ОФЗ, что отразилось на условиях жилищного кредитования. По прогнозам аналитиков группы ВТБ, в целом в 2023 году повышение ключевой ставки и доходность «длинных» ОФЗ более вероятны, чем их снижение», - отметила в ходе онлайн-конференции и.о. начальника управления организации ипотечных продаж ВТБ Елена Назимко.
Необходимо учитывать и тот факт, что во второй половине 2022 года значительная часть кредитов на покупку новостроек выдавалась по ставкам, близким к нулевым, - в рамках субсидированных программ от застройщиков. Борьба ЦБ с такими программами неизбежно приведет к увеличению реальных ставок выдачи кредитов. Собственно, это уже происходит.
На сегодняшний день ставки предложения по рыночной ипотеке у крупных банков находятся на уровне примерно от 11% годовых. В Сбербанке, например, оформить кредит на покупку жилья на первичном и вторичном рынке можно по ставке от 10,9% годовых, в ВТБ – от 10,7% годовых, в банке «Дом.рф» – от 10,7% при покупке квартиры в новостройке и от 10,4% - на «вторичке» (информация с официальных сайтов банков). Впрочем, это минимальные ставки, которые предполагают, что заемщик – зарплатный клиент банка, оформивший страховку, а заявка на кредит будет подаваться онлайн или что первоначальный взнос будет выше 20% и др. Иначе ставки стартуют уже от 12% годовых.
Ипотечные ставки на уровне 10-12% годовых руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает соответствующими нынешнему состоянию российской экономики. Но нельзя рассматривать ставки по кредитам на покупку жилья отдельно от его стоимости.
«Десять лет назад ставки по ипотеке были процентов 12, но и квартиры стоили значительно дешевле, чем сейчас. Однако потом государство и застройщики стали субсидировать ставки, загнав их в ноль, цены на жилье подскочили, и квартиры стали практически недоступными. Поэтому ипотечные ставки на уровне 10-12% будут вполне адекватными, если существенно просядут цены на квартиры», - отметил эксперт.
По словам Елены Назимко из ВТБ, ставка по ипотеке в 10% - определенный психологических рубеж для ипотечных заемщиков. Если ставка опускается ниже этого значения, спрос заметно оживляется. «Однако стоит отметить, что еще один фактор, влияющий на интерес клиентов к кредитованию, – динамика цен на недвижимость. В феврале в том числе по этой причине мы зафиксировали рост объемов выдач: наш банк оформил около 15 тысяч жилищных кредитов на 78 млрд рублей, что более чем в 1,7 раза превысило результат января. Сейчас мы также наблюдаем тенденцию роста потребительской активности», - рассказала представитель ВТБ.
Руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101» Рустам Азизов в нынешних условиях адекватной считает ставку в 2-3% - по его мнению, только такая ставка обеспечивает комфортный уровень ежемесячного платежа для покупателей.
В отсутствие дешевых кредитов застройщики будут вынуждены опускать цены, чтобы поддержать продажи, считает Олег Репченко. По его мнению, исчезновение программ с заниженными ставками пойдет на пользу рынку недвижимости, так как именно искусственно доступная ипотека сделала жилье недоступным для покупателей. Когда эту «лавочку» прикроют, у застройщиков просто не останется другого пути, кроме как начать опускать цены.
Рустам Азизов из «А101» отметил, что «при нынешнем уровне ставок некоторые застройщики начали предлагать скидки, в отдельных случаях и более 10% (до 30-40% - прим. ред.). Это способ стимулировать продажи, если у конкретного застройщика они заметно снизились». Однако массового снижения цен Азизов не ждет. Правильнее, по его словам, говорить о том, что они вряд ли будут расти, во всяком случае, прежними темпами.
«Если ставки останутся на текущем уровне, после адаптации к новым реалиям люди продолжат покупать жилье, но будут тщательнее выбирать проекты. Небольшие стимулирующие корректировки возможны, если ЦБ решит сильно ограничить или отменить субсидированные программы, что может дополнительно снизить спрос», - полагает эксперт.
Елена Назимко также считает, что значительного падения стоимости метра на первичном рынке недвижимости в ближайшей перспективе не будет, так как в финансовые модели по проектному финансированию закладывается и стоимость реализации объектов.
Впрочем, данные модели строятся с запасом на случай изменения рыночной конъюнктуры и вполне выдерживают падение стоимости метра на 16-20%.
По мнению Татьяны Решетниковой, цены могут снижаться точечно, в какие-то месяцы, но глубина корректировки цен в прайсах меньше величины торга. Если, к примеру, цены за месяц снизились на 0,5%, то это ощутимо в глобальном масштабе. Но уменьшение цены квартиры стоимостью 5 млн руб. на 25 тыс. но не стимулирует принятие решения о покупке. Размер торга сегодня составляет около 6%.
В ходе онлайн-конференции читатели спрашивали, стоит ли сейчас покупать квартиру и если не сейчас, то когда. Но спрогнозировать идеальное время для приобретения жилья в кредит никто из экспертов не взялся.
Лучшее время для оформления ипотеки – то, когда перед человеком стоит задача решить квартирный вопрос, а его финансовое положение стабильно, уверена Елена Назимко из ВТБ.
«В период турбулентности оформить кредит по сниженной ставке можно в рамках государственных программ, которые работают на первичном рынке. Если говорить об ипотеке на вторичное жилье, ставки по которой зависят от политики Центрального банка и общей финансовой конъюнктуры, то здесь мы обращаем внимание на цикличность изменений. Сейчас ставки находятся на уровне 11%, но по мере стабилизации ситуации стоимость денег снова начнет снижаться. В результате заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях. Например, в 2020 и первой половине 2021 года, когда ставки по ипотеке опустились до исторического минимума, рефинансирование занимало до 30% от всех ипотечных сделок крупнейших банков», - рассказала Елена Назимко.
Рустам Азизов напомнил, что только за последние 5-6 лет уже было несколько возможностей выгодно рефинансировать ипотеку после снижения ставок. Поэтому, по его словам, если «квартирный вопрос» назрел, то его нужно решать, хороших или плохих времен для этого нет.
Но при покупке квартиры важно смотреть не только на ставку по ипотеке и прочие условия выдачи кредита, но и, в первую очередь, на стоимость квартиры, подчеркнул Олег Репченко. Потому что именно от стоимости жилья зависит и размер первоначального взноса, и сумма платежа, и переплата по процентам.
«Предугадать идеальное время невозможно. Да, сейчас цены перегреты, жилье стало очень дорогим. Особенно на рынке новостроек. Но «вторичка» неплохо подешевела в прошлом году: Индекс стоимости жилья IRN.RU снизился на 7-8% в зависимости от сегмента за май – декабрь 2022 года. Это цена предложения без учета скидок, дисконт делает квартиру еще на 5-10-15% дешевле. Скорее, сейчас нужно хорошо изучать рынок, мониторить, искать интересные предложения, торговаться. Если есть подходящий по всем параметрам вариант по адекватной цене, его вполне можно рассмотреть», - посоветовал Олег Репченко.
Татьяна Решетникова порекомендовала не ждать, если квартиру планируется купить для себя: «Для себя – да, хорошее время, лучше не ждать». Если жилье приобретается для долгосрочного или краткосрочного инвестирования, то, по словам эксперта, единого рецепта здесь нет, «нужно считать по конкретной ситуации, объекту».
Объемы выдачи ипотеки в текущем году не снизятся, во всяком случае – существенно, полагают участники онлайн-конференции. Елена Назимко отметила, что активность ипотечных заемщиков постепенно восстанавливается. «В 2023 году мы ожидаем, что ипотека останется драйвером российского розничного рынка. По нашим прогнозам, заемщики могут получить на покупку недвижимости более 5 трлн рублей, что будет выше результата 2022 года», - заявила Елена Назимко.
Основными факторами положительной динамики, по прогнозу эксперта, станут ввод в эксплуатацию новых жилищных комплексов и увеличение интереса россиян к рынку вторичного жилья. Положительный эффект также окажет дальнейший рост спроса на индивидуальное строительство за счет возможности оформить кредит по госпрограммам. Свою роль сыграет и индексация материнского капитала (с 1 февраля 2023 г. он увеличился почти на 12% – до 587 тыс. руб. за первого ребенка и 775,6 тыс. – за второго и последующих).
Татьяна Решетникова снижения объемов выдачи ипотеки тоже не прогнозирует, но, по ее словам, и прирост ожидается небольшой. Причем в основном за счет повышения средней суммы кредита, а не количества сделок.
На объем выдачи ипотеки, в первую очередь, будут влиять цены на квартиры, считает Олег Репченко. Сейчас стоимость метра в Московском регионе сильно завышена. В прошлом году ситуацию спасала «нулевая ипотека», на которую приходилась существенная доля выдач, но теперь ее нет. Объемы выдачи ипотеки без нулевых ставок могут быть сопоставимы с уровнем прошлого года только в случае существенного снижения цен на жилье. А это вопрос времени. Поэтому, скорее всего, в этом году объем выдачи ипотеки и в целом объемы продаж на первичном рынке будут ниже, чем в 2022-м и даже 2021-м году, который тоже был достаточно ажиотажным, считает эксперт. Опять же, если не произойдут какие-либо форс-мажорные перекосы.
В целом по стране в феврале 2023 года топ-20 банков выдали 112 тыс. ипотечных кредитов (+48% к январю 2023 г.) на 417,8 млрд руб. (+50%), по данным недавно обнародованного совместного исследования Аналитического центра «Дом.рф» и Frank RG. При этом по сравнению с февралем прошлого года выдачи ипотеки сократились на 16% по количеству кредитов и на 11% - по объему. Количество ипотечных сделок в Москве в январе и феврале тоже уступало прошлогодним показателям (-15% и -10% соответственно, по данным Росреестра по Москве).