Запрет околонулевой ипотеки обрушил спрос на новостройки Москвы и Подмосковья
Запрет околонулевой ипотеки от застройщиков, которая была главным драйвером спроса во второй половине 2022 г., дал ожидаемый результат: в феврале спрос на новостройки в московском регионе снизился на 51% в годовом и на 15% - в месячном выражении. Свою ложку дегтя добавили и изменения в работе Росреестра.
Надежды застройщиков на оживление рынка в феврале не оправдались: по итогам месяца продажи новостроек в московском регионе упали не только относительно февраля прошлого года, что было ожидаемо, но и в сравнении с провальным январем, треть которого занимают новогодние каникулы.
Данные по реализации квартир (по данным зарегистрированных ДДУ, без оптовых покупок физ. и юрлиц), тыс. шт.
| Локация | фев.22 | янв.23 | фев.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес./мес. | ||||
| Старая Москва | 5,3 | 3,7 | 3,4 | -35,8% | -8,1% |
| Новая Москва | 2,1 | 1,1 | 0,8 | -61,9% | -27,3% |
| Московская область | 6,3 | 3,1 | 2,5 | -60,3% | -19,4% |
| Итого | 13,7 | 7,9 | 6,7 | -51,1% | -15,2% |
Источник: «Бон Тон» на основе данных Росреестра
«Данные продаж за февраль 2023 г. говорят сами за себя. Продажи февраля снизились даже по отношению к неактивному и сезонно мёртвому январю. Основная причина - повышение ипотечных ставок в связи с запретом на околонулевые ставки по ипотеке. Как итог, уменьшение доли ипотечных сделок в продажах. Особенно это заметно по рынку «старой» и Новой Москвы», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».
Доля ипотечных сделок
| Локация | фев.22 | янв.23 | фев.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес./мес. | ||||
| Старая Москва | 60,5% | 79,8% | 76,3% | 15,8% | -3,5% |
| Новая Москва | 65,2% | 87,4% | 79,3% | 14,1% | -8,1% |
| Московская область | 71,0% | 85,0% | 84,7% | 13,7% | -0,3% |
| Итого | 2,0 | 2,5 | 2,4 | 43,6% | -11,9% |
Источник: «Бон Тон» на основе данных Росреестра
А снижении доли ипотеки на первичном рынке в месячном выражении сообщает и департамент проектного консалтинга Est-a-Tet:
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | МО |
|---|---|---|---|
| фев.23 | 75% | 79% | 84% |
| янв.23 | 79% | 88% | 83% |
| фев.22 | 58% | 65% | 70% |
Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра
Напомним, крупнейшие банки перестали принимать заявку на ипотеку со ставками ниже 3% в конце прошлого года. По данным Est-a-Tet, в настоящее время минимальная ставка по ипотечным программам от застройщиков находится на уровне 4% (в рамках семейной или IT-ипотеки при субсидировании застройщиком - от 3%). На фоне повышения ставок доля ипотеки падает второй месяц подряд.
Девелоперы полагали, что расширение программы семейной ипотеки на все семьи с как минимум двумя несовершеннолетними детьми отчасти смягчит запрет околонулевых ставок. Однако пока семейная ипотека явно не дотягивает до нулевой в плане поддержки спроса.
Но положительно влияет на размер среднего лота в сделке. По мнению аналитиков компании Forma, благодаря улучшению условий семейной ипотеки средняя площадь проданной в феврале старомосковской квартиры увеличилась до 49,6 кв. м в феврале 2023 г. с 47,1 кв. м в январе.
Источник: Forma
Помимо запрета на околонулевые ставки, еще одной причиной снижения числа регистраций ДДУ могли стать изменения в работе Росреестра. «В феврале 2023 г. объем спроса на рынке жилья г. Москвы (в старых границах) снизился на 5% по сравнению с январем 2023 г., а по сравнению с февралем 2022 г. - на 45%. Однако стоит отметить, что в конце февраля связи с законодательными и технологическими изменениями в работе Росреестра с 1 марта часть сделок могла перейти в регистрацию на март, что отразится на конечных итогах февраля», - отмечают аналитики компании Forma.
В целом март даже без учета статистического бонуса пока выглядит более активным, чем февраль. Как отмечает Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development, «март — не самый безнадежный месяц в плане продаж, и этот год не стал исключением». Спрос на квартиры в «1-м Нагатинском» в марте вырос, «так как в феврале в нашем комплексе открылись продажи 3-го корпуса 1-й очереди с самыми интересными для покупателей планировками».
«Главстрой Регионы» не выводили на рынок новое предложение, но также сообщают об оживлении спроса. По словам руководителя департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы» Виктории Ковалевской, с 1 по 8 марта в компанию поступило на 14% больше целевых обращений по поводу покупки жилья, чем в феврале, а количество сделок увеличилось на 65%. Годовая динамика остается отрицательной (-5% и -47% соответственно), но, напоминает Ковалевская, в марте 2022 г., после известных событий, спрос был ажиотажным – люди пытались сохранить в недвижимости накопленные средства.