Огромные скидки и заявления о завершении льготной ипотеки подстегнули, но не восстановили спрос на новостройки

После октябрьского провала спроса рынок новостроек оживился в ноябре-декабре. Но даже страхи покупателей за судьбу льготной ипотеки и скидки до 30% не смогли вернуть продажи хотя бы на уровень лета-начала осени. Огромные дисконты появились не случайно: то, что сейчас происходит на рынке, – это процесс сдувания пузыря, признают сами застройщики.

В ноябре Росреестр зарегистрировал в Москве 6 020 договоров долевого участия в строительстве жилья – это на 31% больше, чем в октябре. Такому результату можно было бы порадоваться, если бы в октябре продажи новостроек не рухнули на 40%. А так даже с 30-процентным приростом спрос в ноябре не смог выйти на показатели лета – начала осени 2022 г. и оказался на 36% меньше, чем в ноябре 2021 г.

Лучше всего себя чувствует рынок «старой» Москвы, где, согласно подсчетам Est-a-Tet, число ДДУ увеличилось на 44% в месячном разрезе (АН учитывает только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки»).

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

«В ноябре в старых границах Москвы и Подмосковье спрос оживился. Ключевую роль в этом сыграли беспрецедентные скидки, предлагаемые застройщиками, максимальный размер которых достигал 30%. В Новой Москве оживление спроса было менее заметным – здесь застройщики, привыкшие обычно к более высоким темпам поглощения, предлагали меньшие размеры дисконта по сравнению с московскими проектами», - комментирует ситуацию на рынке Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-Tet.

Еще одним драйвером спроса в ноябре стали опасения покупателей по поводу скорого завершения льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков – покупатели оживились во второй половине месяца, после соответствующих заявлений Минфина, отмечают специалисты компании «Инком-Недвижимость».

Это подтверждает и ипотечная статистика. По данным Est-a-Tet, в ноябре количество ипотечных сделок в «старой» Москве выросло на 47,8% относительно октября и на 3,1% относительно ноября прошлого года. В Подмосковье ипотечный спрос относительно ноября увеличился на 11,5% (но все равно был на 38,2% ниже, чем годом ранее). И только в Новой Москве число ипотечников сократилось и в месячном, и в годовом выражении: на 3,6% и на 28,6%.

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

«В ноябре 2022 г. доля и количество ипотечных сделок росли в Москве благодаря действующим программам субсидирования ипотеки. Заявления властей о том, что программы с нулевыми или околонулевыми ставками в ближайшей перспективе прекратят свое действие, стимулировали покупателей не откладывать решение о покупке. Спрос также был достаточно активен в Подмосковье, где сохраняются привлекательные по сравнению с Новой Москвой бюджеты предложения», - говорит Роман Соколов.

О том, что льготную ипотеку все-таки продляют (но повышают ставку с 7% до 8%), а околонулевую точно сворачивают, стало известно только в середине декабря, поэтому желающих срочно воспользоваться сниженными ставками хватило и для поддержания спроса в первый месяц зимы. В девелоперской компании UDS, например, спрос в первой декаде месяца оставался на уровне конца ноября, а со второй декады число обращений от потенциальных клиентов даже начало расти. «Во-первых, возросло количество заявок на покупку с использованием льготной государственной программы. В связи с тем, что ранее заявленный срок действия льготной ипотеки должен был истечь в декабре, а решение о продлении было принято только 15 числа, мы наблюдали увеличение количества запросов на совершение сделки с использованием этой программы. Во-вторых, люди по-прежнему стремятся завершить важные дела перед Новым годом. И, в-третьих, сыграли свою роль акции, стимулирующие спрос, которые были запущены в ноябре и продолжили своё действие в декабре», - поясняет коммерческий директор девелоперской компании UDS Михаил Шмыков.

В проектах «Сити-XXI век» продажи в первой половине декабря увеличились на 40% к аналогичному периоду ноября. Правда, по сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года реализованный спрос все равно просел на 25%.

«Мы ожидаем в ближайшее время оживления спроса в связи с расширением условий семейной ипотеки. Запрос у семей со взрослыми детьми на улучшение жилищных условий есть. По нашим оценкам, эти новые покупатели смогут заполнить те пробелы в качестве и количестве обращений, которые поступают к девелоперам, и ситуация со спросом выровняется», - надеется Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век».

Впрочем, надежды на семейную ипотеку могут и не оправдаться, потому что активизация рынка в ноябре-декабре, как это обычно бывает, приведет к исчерпанию спроса будущих периодов. В целом, несмотря на этот искусственный всплеск, ситуация на рынке к концу 2022 г. выглядит удручающе. По данным брокерской компании Nikoliers, за 11 месяцев в Москве продали 2,8 млн кв. м новостроек – на 30% меньше, чем за аналогичный период 2021 г. Фактически, по объему сделок рынок вернулся в 2018-2019 гг., когда цены были на 30-40% ниже, чем сейчас.

«Все решают цены. Пока мы не видим, чтобы все поголовно снижали цены в прайсах, но скидки 20-30%, длинные рассрочки будут с нами еще какое-то продолжительное время, пока цены не скорректируются… У нас многие показатели коррелируют с 2018-2019 гг. Возможно, чтобы у нас снова был рынок с активным спросом, цены должны сделать шаг на пару лет назад», - заявила Анна Мурмуридис, старший аналитик-консультант Nikoliers, на пресс-конференции REPA, посвященной итогам 2022 г.

По оценке Михаила Бузулуцкого, вице-президента, коммерческого директора ГК «Инград», продажи в 2022 г. сократились еще больше – почти вдвое по сравнению с 2021 г.

«Скидки 20-30% появились не случайно. То, что сейчас происходит на рынке, – это классический процесс сдувания пузыря, рост которого был простимулирован дешевой ипотекой. Главный вопрос – мы прошли дно рынка с рекламой скидок 30% или мы все-таки будем еще ниже опускаться. Ответ во многом будет зависеть от внешних факторов», - считает Мария Могилевцева-Головина.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU