Рост ставок по ипотеке – зло или благо?

Несмотря на снижение ключевой ставки, банки повышают стоимость ипотечных кредитов, ссылаясь на подорожание фондирования. Одновременно ЦБ грозится «ограничить распространение» субсидированной ипотеки от застройщиков. В общем, ипотека дорожает. Принято считать, что это плохо, однако по факту именно неадекватно дешевая ипотека раздула цены и сделала жилье недоступным для большинства потенциальных покупателей. Так что рост ставок, возможно, запустит обратный процесс, вынудив застройщиков снижать стоимость квадратного метра, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

19 сентября Центробанк опустил ключевую ставку до 7,5%, но ипотека вместо того, чтобы дешеветь, начала дорожать. Сбербанк и ВТБ подняли ставки по собственным программам на 0,5 п.п., другие банки на 1-1,5 п.п., так что сейчас стартовые ставки в крупнейших банках страны составляют 10,4-12,99% годовых.

Банкиры ссылаются на увеличение доходности ОФЗ, от которого зависит стоимость фондирования. Брокеры отмечают, что рост ставок произошел сразу после объявления о частичной мобилизации. Как бы там ни было, ясно, что направление движения ставок изменилось – ипотека, дешевевшая весной и летом, вновь начала дорожать.

При этом кредиты уже давно являются главным драйвером спроса на жилье, особенно на первичном рынке, а в последнее время доля ипотечных сделок с новостройками и вовсе бьет рекорды. По данным Est-a-Tet, в III квартале 2022 г. на ипотеку в «старой» Москве пришлось 78,2% реализованного спроса, в Новой Москве – 81,8%, в Московской области – 86,5%. Поэтому рост ставок, на первый взгляд, может привести к падению продаж нового жилья.

Однако эти опасения вряд ли обоснованы – во всяком случае, пока удорожание ипотеки в «Сбере» и ВТБ ограничивается 0,5%, и только в рамках собственных программ. Учитывая, что весной ставки подскакивали сразу на 10 п.п. до 20% с лишним, колебание в пределах 0,5-1,5 п.п. не окажет существенного влияния на рынок. Если спрос и упадет, то скорее по другим причинам.

Для примера: при ставке 9,9% ежемесячный платеж за ипотечную квартиру стоимостью 14 млн руб. – на московском рынке новостроек такой суммы хватит на однушку или максимум двушку - составит 114 тыс. руб. в месяц (если первоначальный взнос - 15%, а срок кредита 20 лет). При ставке 10,4% за ту же квартиру придется платить лишь на 4 тыс. руб. больше – см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru . То есть разница совсем небольшая, и в любом случае платеж будет неподъемным для большинства москвичей - по данным Росстата, среднедушевые доходы населения Москвы во II квартале 2022 г. равнялись 93 тыс. руб. в месяц.

Дело в том, что большая часть ипотеки – около 60%, по информации Est-a-Tet, выдается в рамках государственных программ, ставки по которым не менялись. Так что в плане влияния на рынок более значима борьба ЦБ с «нулевой» ипотекой от застройщиков – как правило, девелоперы дополнительно субсидируют ставки в рамках семейной и, реже, льготной ипотеки. 12 октября Банк России вновь заявил, что «намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматриваются введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня».

Усилия ЦБ уже в недалеком будущем могут заставить банки отказаться от сотрудничества с застройщиками по программам субсидированной ипотеки. Собственно, это уже происходит – крупнейшие банки вводят заградительные надбавки к стоимости квартир в рамках подобных программ.

Отметим, что субсидируемые застройщиками кредиты формируют свыше 20% ипотечного спроса и именно «нулевая» ипотека оживила продажи в последние месяцы. Так что объемы продаж новостроек действительно могут несколько снизиться. Но так ли вредно для рынка в средне- и долгосрочной перспективе исчезновения «шаманских» ипотечных схем, предполагающих 20-40% накрутки к стоимости жилья? Некоторое повышение ипотечных ставок, которые сейчас находятся много ниже уровня инфляции (13,4% в начале октября), скорее даже пойдет рынку на пользу.

Что принесла рынку недвижимости рекордно дешевая ипотека эпохи коронакризиса, когда благодаря государственным субсидиям и сверхлиберальной денежно-кредитной политике ЦБ новостройку можно было купить в ипотеку по ставке ниже 6,5%, в «вторичку» - ниже 8%? Только рост цен на жилье в полтора, а в некоторых сегментах – в два раза.

Низкий ежемесячный платеж стимулирует ипотечный спрос, однако в условиях дефицита предложения – а российский рынок дефицитный практически весь – продавцы используют ажиотаж для повышения цен. В результате вся выгода от искусственно заниженных ставок очень скоро нивелируется ростом стоимости жилья, и покупатель в итоге ничего не выигрывает.

Скорее наоборот, проигрывает: если ипотечник, купивший квартиру по завышенной цене, захочет ее продать - чтобы купить другое жилье или из-за изменения финансовых обстоятельств – он не сможет выручить за нее столько же, сколько сам заплатил. Нет на вторичном рынке ни льготной, ни, тем более, «нулевой» ипотеки, которая оправдывала бы раздутые цены.

Из-за завышенных цен и отсутствия ипотечных субсидий обороты на «вторичке» сейчас на 30-40% ниже, чем в прошлом году, что негативно влияет и на рынок новостроек: по оценкам самих застройщиков, в массовом сегменте московского региона процентов 20% новостроек покупаются на средства от продажи вторичных квартир.

Еще хуже покупателям с живыми деньгами, которые вынуждены переплачивать за жилье, не получая за это бонуса в виде сниженного ежемесячного платежа.

Завышенные цены на квартиры препятствуют и инвестиционному спросу. Государство взяло курс на дедолларизацию экономики и, казалось бы, всем было бы хорошо, если бы те средства, которые население привыкло хранить в долларах и евро, потекли в стройку. Однако при нынешней стоимости метра на массовый переток средств из валюты в недвижимость вряд ли стоит рассчитывать.

Завышенные цены на квартиры при заниженных ставках угрожают и стабильности банковской системы, от которой зависит стабильность экономики РФ в целом. Потому что стоимость квартир, которые учитываются на балансе банков в качестве залогов по ипотечным кредитам, оказывается существенно выше цены, по которой эти квартиры можно реализовать на рынке в случае дефолта заемщиков. Именно такая ситуация стала одной из главных причин ипотечного кризиса в США 2007-2008 гг.– см. «Чрезмерно дешевая ипотека угрожает стабильности банковской системы».

В общем, как неоднократно подчеркивал IRN.RU, дешевая ипотека не делает жилье доступным. Наоборот, она приводит к надуванию ценового пузыря на рынке недвижимости, позволяя продавцам повышать стоимость метра даже в условиях падения доходов населения. С другой стороны, небольшое удорожание ипотеки и, особенно, сворачивание кривых ипотечных схем с неадекватно низкими ставками заставляет застройщиков возвращаться к менее рискованным способам стимулирования спроса типа скидок и подарков для покупателей.