В 2020-2021 гг. инвесторы массово скупали квартиры, чтобы сдавать их в аренду, и прогадали. В 2022 г. на рынке аренды Москвы слишком много квартир и слишком мало арендаторов – люди уезжают за границу или ищут более дешевые варианты, в том числе за МКАД. В дальнейшем это может привести не только к снижению арендных ставок, но и ускорит падение цен на жилье, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

По данным «Миэль», за первые две недели марта 2022 г. объем предложения на столичном рынке аренды увеличился на 50-55% по сравнению с аналогичным периодом февраля. «Инком» сообщает о росте объема экспозиции на 28% с начала марта. Отчасти это закономерный процесс: после традиционного затишья в период новогодних каникул объем предложения всегда растет, говорит Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль». Кроме того, в 2020-2021 гг. наблюдался ажиотажный инвестиционный спрос на покупку жилья, и сейчас эти квартиры, в том числе с отделкой в новостройках, пополняют экспозицию на рынке аренды, отмечает Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».

Однако если бы не известные события на Украине, предложение не росло бы столь стремительно. Из-за туманных перспектив отечественной валюты и экономики продавцы массово снимают квартиры с продажи, часть из них в итоге оказывается на арендном рынке. По оценке Оксаны Поляковой, в Москве таких лотов пока немного - всего 6% от общего объема арендного предложения. В Новой Москве эта тенденция более выражена. «В основном арендные квартиры пополняют рынок за счет собственников, которые либо рассчитывали продать свой объект по цене выше рыночной и у них это не получилось, либо в нынешней ситуации просто решили не спешить с продажей и пока сдавать квартиру в аренду. Я бы сказала, что вторых заметно больше. По крайней мере, только на прошлой неделе у нас было несколько случаев, когда мы помогли найти арендаторов вчерашним продавцам, которые на время распрощались с мыслью о реализации вторичной недвижимости», - рассказывает Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» АН «Century 21 Римарком» в Троицке.

Пришли на рынок аренды также те, кто собирался когда-нибудь сдавать жилье, но из страха, что в будущем спрос упадет, решили это сделать уже сейчас, добавляет Оксана Полякова. Рост предложения также происходит вследствие увеличения сроков экспозиции – по ее словам, спрос есть, но он невысокий, и лоты накапливаются.

В Новой Москве число арендаторов за последние три недели уменьшилось минимум на 5-7%, отмечает Анастасия Ковалева. По оценке агента по аренде Александра Харыбина, спрос в Москве упал примерно на 5%, но еще порядка 15-20% арендаторов досрочно освободили квартиры, что также увеличивает экспозицию. Одни съехали из-за потери работы, другие – в связи с переездом за рубеж. В результате предложение сейчас превышает спрос примерно на 20%, тогда как до 24 февраля на рынке наблюдался паритет.

Такой дисбаланс, естественно, давит на ставки. Но собственники пока не готовы их снижать, «хотя, по нашему мнению, рынок переоценен», говорит Мария Жукова, напоминая, что в августе-сентябре прошлого года стоимость аренды выросла на 15-20%. «Сейчас, ожидаемо, покупательная способность на фоне роста цен на продукты питания, коммунальные услуги и прочее начнёт снижаться, что, возможно, подтолкнёт арендные ставки вниз, но резкого снижения ожидать не стоит», - считает эксперт.

По данным «Инкома», усредненная арендная ставка на рынке аренды Москвы сохраняется на уровне февраля – 47 480 руб. Это на 13% выше, чем в марте прошлого года за счет роста спроса и цен во второй половине 2021 г., отмечает Оксана Полякова. С начала 2022 г. цены снизились, но совсем незначительно – не более чем на 2%.

Впрочем, заявленные арендные ставки и реальные – это совсем не одно и то же. «Арендодатели надеются сдать по прежней цене, но это не получается. Сдают те, кто снижает. Цены на аренду снизились на 10-20%, на хорошие квартиры упали поменьше, на плохие – побольше», - рассказывает Александр Харыбин. При этом спрос смещается в более бюджетные сегменты.

В том числе в Подмосковье. На рынке аренды области серьезно увеличился поток клиентов, которые ранее снимали жилье в Москве, но из-за изменившейся экономической ситуации теперь вынуждены искать более дешевые варианты не только в ближнем Подмосковье, но и в среднем, и даже в дальнем, рассказывает Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (Московская область).

По ее словам, число сдаваемых в аренду объектов снизилось на 10-15%, и в некоторых локациях уже намечается дефицит арендного жилья. Дело не только в миграции спроса из Москвы, но и в том, что подмосковные арендодатели уступчивее московских и всячески стараются сохранить квартирантов.

Несмотря на намечающийся дефицит арендного жилья, увеличения ставок Ольга Власова не ждет: «Впереди конец весны и лето – не самое лучшее время для арендодателей. К тому же арендаторы стали в какой-то мере избалованными и не бросаются на первый попавшийся вариант, то есть предпочитают подождать подходящий».

В Москве, где предложение значительно превышает спрос, ставки предложения, скорее всего, скоро последуют за ставками реальных сделок на фоне снижения доходов населения. Спрос на аренду жилья в Москве, конечно, не исчезнет – столица остается главным экономическим центром страны, но из-за инфляции и роста безработицы арендаторы становятся беднее. Миграция арендаторов за МКАД, по всей видимости, усилится, что также будет давить на ставки внутри МКАД.

Снижение арендных ставок в свою очередь может привести к возвращению квартир с рынка аренды на рынок купли-продажи. Арендный бизнес никогда не был особо прибыльным: в 2021 г. доход от сдачи квартиры в аренду составлял около 5% (до вычета налогов и оплаты коммунальных платежей). Но тогда и по вкладам банки давали 4-5%, что, с учетом роста цен на недвижимость, делало инвестиции в жилье достаточно привлекательной идеей в глазах граждан, привыкших держать деньги на депозитах. Но после того, как Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, ставки по вкладам подскочили до 20-21%. В отстутствие ипотеки рассчитывать на увеличение стоимости недвижимости не приходится (если, конечно, не начнется гиперинфляция). При таком раскладе арендный бизнес становится абсолютно бессмысленным занятием, к тому же требующим больших трудовых, временных и нервных затрат. Поэтому можно ожидать, что по крайней мере часть инвесторов в недалеком будущем попытается продать квартиры, купленные под аренду, что приведет к росту объема предложения уже на рынке купли-продажи и окажет дополнительное давление на цены.