Инвестиции: какие жилые комплексы сохранят ваши деньги

События последнего времени остро поставили вопрос: что делать с деньгами, чтобы сберечь их от инфляции. Валюту покупать, скорее всего, поздно, - только обогатим спекулянтов, ценные бумаги оставим брокерам. Для обычного человека самым понятным активом остается недвижимость, которая помогает сохранить средства в самые турбулентные времена.

Первый вопрос, который редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» адресовала экспертам, - а вообще-то, сейчас подходящее время для инвестиций в недвижимость? Если учесть беспрецедентное повышение ключевой ставки, взлет ипотечных процентов, санкции и, мягко говоря, нестабильность экономической и геополитической ситуации?

По мнению наших комментаторов, как раз в самых непростых условиях недвижимость ярко демонстрирует свои преимущества. «На фоне падения котировок фондового рынка и курса национальной валюты квадратные метры в ликвидных новостройках являются надёжным, понятным и стабильным активом», - считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

«Никаких более стабильных и предсказуемых активов, в которых может разобраться рядовой россиянин, сейчас нет, не считая недвижимости. Все мы примерно понимаем, что новое жилье всегда будет в цене и для него можно найти покупателя и арендатора. В этих условиях вкладываться можно только в жилье, и мы видим, что в долгосрочной перспективе квартиры дорожают примерно на уровень реальной инфляции. Это значит, что как минимум недвижимость работает как сберегательный актив, а в отдельных случаях на ней можно заработать, скажем, проинвестировав в «котлован», - дополняет Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

Как зарабатывают инвесторы

В обычных, не чрезвычайных условиях частные инвесторы неплохо зарабатывали. По данным Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», разница в стоимости на начальном этапе строительства и при вводе комплекса в эксплуатацию могла составлять до 20-25% и даже более.

Удастся ли заработать не только за счет роста цены по мере строительства жилого комплекса, но благодаря рыночной конъюнктуре? То есть будут ли девелоперы повышать цены?

Надежда Коркка («Метриум») напомнила, что в условиях нестабильности всегда увеличивается инвестиционный спрос на жильё, что становится драйвером для дальнейшего подъёма цен. Такие всплески фиксировались в 2014 году в феврале-марте (признание и принятие Крыма в состав РФ) - число заключенных в Москве сделок на первичном рынке увеличилось на 26% и 58% соответственно относительно аналогичных месяцев 2013 года. В октябре-декабре 2014 года (обвал рубля) количество зарегистрированных в Москве ДДУ повысилось на 24-43% относительно октября-декабря 2013 года. Кроме того, дальнейшая девальвация рубля скажется на себестоимости строительства, что повлечёт за собой повышение цены квадратного метра.

Понятно, что адаптирующихся к новым условиям девелоперов ждут затраты. Но существуют и сдерживающие факторы. Как отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», после ажиотажа неизбежен спад. Банки уже выставили заградительные ставки по коммерческой (не льготной) ипотеке или вообще поставили ипотеку на паузу – перестали выдавать кредиты. Значит, если сделки пойдут в основном за живые деньги, энтузиазм покупателей, скорее всего, продлится недолго - от силы месяц-два. В среднесрочной перспективе рынок недвижимости ждет стагнация и корректировка цен, пусть и не сразу.

Остается ждать, какие меры примет правительство для поддержки строительной отрасли и покупателей жилья.

Сколько на рынке инвесторов и как они зарабатывали

По подсчетам Владимира Щекина (группа «Родина») в проекте Russian Design District доля инвесторов составляет примерно 10-15% от общего числа клиентов. В жилом квартале премиум-класса Prime Park доля инвестиционных сделок вряд ли превышает 3-5%, так как большинство покупателей приобретают квартиры для личного и семейного проживания, объясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).

Большинство комментаторов склоняется к тому, что обычная доля инвесторов - не больше 10%. Но при этом Надежда Коркка («Метриум») считает, что за период с 2020 по 2021 год количество тех, кто решил заработать на недвижимости, увеличилось примерно вдвое. И им это удалось, так как в течение 2021 года рынок недвижимости активно рос. В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Москвы увеличилась за 12 месяцев на 46,4%, в премиум-классе - на 8,9%, в бизнес-классе - на 21%, а в массовом сегменте – на 24,6%. «Доходность от инвестиций в недвижимость составила в минувшем году от 8 до 70% в зависимости от объекта», - заключает эксперт и приводит в пример квартиру площадью 58,9 кв. м в ЖК бизнес-класса «Ривер Парк» (Нагатинский Затон). В декабре 2020 года она стоила 15,8 млн рублей, а через год аналогичный лот в этом ЖК продавался уже за 22,6 млн рублей. То есть годовая доходность составила 43%. «Но эти впечатляющие показатели связаны с аномально высоким темпом роста цен», - подчеркивает эксперт. Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», считает, что средняя доходность жилых проектов на первичном рынке рынка составляет более 12% годовых.

Что лучше: банки или метры

Ставка по банковским продуктам зависит от величины ключевой ставки ЦБ. Еще недавно – в феврале - самые высокие ставки по депозитам не превышали 8,5-9,5%. 28 февраля Центробанк, чтобы поддержать рубль, поднял ключевую ставку почти вдвое – до 20% годовых. Первым на действие регулятора отреагировал ВТБ, подняв проценты по вкладам и накопительным счетам до 18%, а максимальная ставка в Совкомбанке – 23%. Такие меры были приняты, чтобы удержать вкладчиков от паники. Получается, что банковские вклады вновь становятся привлекательнее недвижимости. Однако надо учитывать, что максимальные ставки действуют очень ограниченный срок – максимум три месяца. А что будет дальше – никому неизвестно.

Можно вспомнить, что в 2014-м году ЦБ уже поступал аналогичным образом, подняв ключевую ставку до 17% годовых. А потом она начала снижаться. «В 2020 году финансовые власти для стимулирования экономической активности снизили ключевую ставку до рекордно низкого уровня (4,25%), что привело к повышению привлекательности квартир из-за доступной ипотеки и падению доходности по депозитам», - говорит Дмитрий Голев (Optima Development).

Квартиры для перепродажи

Игорь Сибренков (ГК «Основа») предлагает инвесторам обратить внимание на оригинальные проекты с ярким архитектурным обликом, насыщенной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Большое значение имеет социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности. Наиболее выгодно, по мнению эксперта, вкладывать средства в проекты, рядом с которыми планируется строительство новых транспортных объектов.

У агентства «Метриум» разработана методика оценки инвестиционной привлекательности новостроек по двум группам: «инвестиционные критерии» (стоимость лота и масштаб новостройки) и «потребительские критерии» (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Главные для инвестора критерии поиска – «инвестиционные»: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шансов заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду.

С точки зрения руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, наиболее ликвидны «однушки», «двушки» и маленькие студии с ремонтом «под ключ» от застройщика. Лучше всего продается и сдается жилье стандартных планировок, предпочтительно наличие балкона. Наталия Кузнецова («Бон Тон») отмечает, что популярны еще и «евродвушки». Так, например, в проектах А101, расположенных Новой Москве (ЖК «Испанские кварталы», «Прокшино» и «Скандинавия») минимальная цена «евродвушки» средней площадью 40 кв. м на нулевом цикле составляет 8,6-9,1 млн рублей. Ориентировочно прирост до конца строительства может составить 23-25%, или 12,7% годовых.

Достойным вариантом с точки зрения инвестиционной привлекательности эксперт называет апартаменты в комплексе бизнес-класса «Досфлота, 10» на северо-западе города. Его характеристики - клубный формат на 42 лота, собственные террасы, выход на набережную Москвы-реки. Минимальная цена «евродвушки» средней площадью 60,8 кв. м - 21,8 млн руб.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, обращает внимание на ЖК «Метрополия» (МЦК «Угрешская»). Сейчас на вторичном рынке однокомнатные квартиры в построенных корпусах без отделки стоят в среднем 350-360 тыс. руб./кв. м. В момент выхода проекта на рынок этот показатель находился на уровне 157 тыс. руб./кв. м. Таким образом, почти за 3,5 года цена на них выросла в 2,3 раза (+128%, или 36,6% в год).

В рейтинге «Метриум» одну из лидирующих позиций занимает «Клубный город на реке Primavera». Комплекс строится на побережье Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево (СЗАО) рядом с метро «Спартак». Цена составляет 428 тыс. рублей за кв. м при средней по округу – 574 тыс. рублей за кв. м. Это привлекательно для проекта премиум-класса, так как средняя стоимость новостроек данного сегмента по Москве достигает 679 тыс. рублей за кв. м. Минимальный объем вложений – 18,6 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 41 кв. м.

Также желающие инвестировать в недвижимость могут рассмотреть проект на улице Намёткина в ЮЗАО, который ГК «Основа» планирует вывести на рынок в ближайшее время. Архитектурная концепция от архбюро Mecanoo из Нидерландов, в России это их первый проект. Новый комплекс включает четыре секции высотой 24-29 этажей. Внутренняя инфраструктура включает ресторан, медицинский центр, супермаркет и спортивный центр, приватное общественное пространство на 25-м этаже с лаунж-зоной, зоной для спорта, комнатой для детских игр, общественной гостиной с функциями коворкинга. Инвесторам могут подойти студии площадью от 21 кв. метров, а также одно-двухкомнатные апартаменты.

Владимир Щекин (группа «Родина») сообщил, что в жилом комплексе бизнес-класса Russian Design District пользуются спросом классические однушки на средних этажах дома с гардеробной, санузлом и просторной кухней. На втором месте – трехкомнатные квартиры (27% продаж). Стоимость однокомнатной квартиры варьируется от 8,6 млн до 10,8 млн рублей, площади - от 35 кв. м до 42 кв. м. Трехкомнатные квартиры обойдутся от 14,1 млн рублей (55 кв. м) и до 35,7 млн рублей (115 кв. м). Вложения на текущем этапе строительства пока трудно прогнозировать, но заработать на росте цены до окончания проекта еще можно.

Варианты для аренды

Для покупки с целью дальнейшей сдачи в аренду подходят и квартиры, и апартаменты, считает Роман Родионцев (Est-a-Tet). Ключевой аспект – расположение. Высоким спросом на рынке аренды жилья пользуются жилые и апарт-комплексы, расположенные в пешей доступности от станций метро, рядом с транспортными узлами. В сегментах более высокого класса особенно перспективны проекты, расположенные в сформировавшихся деловых кластерах. Игорь Сибренков (ГК «Основа») говорит, что покупка апартаментов может быть выгоднее - их стоимость на рынке на 10-15% меньше, чем квартир, а сдавать в аренду их можно по той же цене, что и квартиры.

Как и с перепродажей, для сдачи в аренду чаще всего инвесторы приобретают компактные варианты: студии, одно- и двухкомнатные варианты с готовым ремонтом – такие лоты пользуются наибольшим спросом среди арендаторов.

Среди проектов, обладающих высоким инвестиционным потенциалом, Роман Родионцев (Est-a-Tet) называет МФК Slava у метро «Белорусская» в деловом районе. В продаже - апартаменты с предчистовой отделкой MR Base и стоимостью от 17,3 млн руб. за студию (25,2 кв. м) до 54,7 млн руб. за видовой апартамент (90,1 кв. м) с двумя спальнями и большой кухней-гостиной. Средневзвешенная ставка аренды однокомнатных квартир и апартаментов в районе Ленинградского проспекта – 2500 руб./кв. м в месяц, студий – 2900 руб./кв. м в месяц. На старте продаж проекта средняя стоимость студий составляла 10,1 млн руб. С учётом чистовой отделки (стоимостью 35-40 тыс. руб./кв. м) такая студия в случае сдачи в аренду окупится за 12 лет.

Если инвестор располагает относительно небольшой суммой для инвестиций, то Надежда Коркка («Метриум») советует присмотреться к небольшим квартирам-студиям возле метро и недалеко от вузов. Такие предложения пользуются спросом среди студентов и молодых специалистов. Например, в комплексе апартаментов «КларНет» в Войковском районе компактные студии экспонируются по цене от 4,5 млн руб. Неподалёку находится Академия управления МВД, МГМУ им. Сеченова, МАИ, МИИТ.

Также стоит приглядеться к апартаментам в проектах компании МИЦ – «Сити-комплекс Перец» на Пятницком шоссе и «Мята» на 1-й Магистральной улице. Стоимость лотов в «Перце» начинается от 4,6 млн руб., в «Мяте» - от 9,5 млн рублей.

Эксперты определяют средний срок окупаемости арендного жилья в 18-20 лет, доходность – 5-9% годовых.