Коррекция на перегретом рынке недвижимости назрела уже давно. Но события на Украине и беспрецедентные санкции в отношении РФ, которые привели к обвалу рубля и фактической остановке ипотечного кредитования, сделают ее куда более жёсткой. Хотя люди привыкли считать квартиры защитным активом, профессиональные инвесторы скептически оценили перспективы рынка недвижимости: за минувшую неделю акции застройщиков упали значительно сильнее, чем индекс Мосбиржи, то есть рынок акций в среднем, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В ближайшее время рынок недвижимости ждет повторение ажиотажа по образцу конца 2014 г. Напомним, тогда из-за девальвации рубля на фоне обвала цен на нефть и западных санкций люди буквально выстраивались в очередь за квартирами. Сейчас ситуация похожая: цены на нефть хоть и близки к $100 за баррель, но зато санкции значительно серьезнее и курс рубля в мобильных приложениях крупных банков (27 февраля, в воскресенье, биржа не работала) приближается к 120 руб. за доллар («Альфа-банк»). Есть предложения и по 150 руб. («Тинькофф»).
Как и в конце 2014 г., люди сейчас кинутся скупать все, в том числе квартиры. Обладатели рублевых сбережений будут пытаться сохранить свои капиталы в недвижимости, те, кто, копил на квартиру в твердой валюте, резко увеличат свою платежеспособность и также поспешат выйти на сделки. Весьма вероятно, что всплеском спроса воспользуются застройщики и поднимут цены – опять же, как в 2014 г.
Но так как банки уже выставили заградительные ставки по ипотеке, ажиотаж будет подпитываться только живыми деньгами, а значит, продлится недолго, месяц-два. А в среднесрочной перспективе рынок недвижимости, скорее всего, ждет жесткая и затяжная стагнация.
В принципе, стагнация рынка недвижимости и коррекция цен назрели уже давно. По данным www.irn.ru, за последние два года, с февраля 2020 по февраль 2022 г., стоимость вторичного жилья в «старой» Москве выросла на 40%, в Новой – на 42%, а Подмосковье подорожало почти на 60%. Некоторые сегменты рынка новостроек прибавили более 50% только за 2021 г.
Сильно перегретый рынок держался только за счет рекордно дешевой по российским меркам ипотеки. По данным «Дом.рф», до осени 2021 г. средние ставки предложения на покупку готового жилья и новостроек в крупнейших банках страны не превышали 8,5% годовых, а к концу года выросли примерно до 9,6%. Причем до июля 2021 г. существенную часть квартир на первичном рынке внутри МКАД и практически любую новостройку за МКАД можно было купить в ипотеку по ставке не выше 6,5% годовых в рамках программы льготной ипотеки. С 1 июля 2021 г. ставка была увеличена до 7%, а лимиты снижены до 3 млн руб., что, фактически, привело к сворачиванию льготной ипотеки на территории Москвы. Однако после кратковременного снижения спроса в июле-августе эстафету субсидирования ставок подхватили застройщики, запустившие совместно с банками собственные ипотечные программы со сниженными ставками, которые позволяли не только поддерживать спрос, но и повышать цены. В итоге, по оценке SRG, ставки выдачи ипотечных кредитов на рынке новостроек весь 2021 г. составляли 7-8% годовых.
Однако уже в начале 2022 г. на фоне агрессивного повышения ключевой ставки ЦБ ставки по коммерческой, несубсидируемой ипотеке приблизились к заградительному уровню. Это угрожало снижением спроса не только вторичному рынку, где нет субсидируемой ипотеки, но и сокращало возможности застройщиков снижать ставки за счет субсидий. Поэтому уже в ближайшие месяцы эксперты ожидали охлаждения спроса на жилье.
Последние события ускорят это процесс. Из-за санкций большинство банков повысили ипотечные ставки на 2-3 п.п. (некоторые – сразу до 20% годовых) или вообще прекратили выдачу кредитов, даже не дожидаясь повышения ключевой ставки ЦБ. Поэтому на какое-то время ипотека в России умрет. А значит, после того, как покупатели на волне паники потратят на квартиры все свои живые деньги, продажи резко упадут. Напомним, по итогам прошлого года 60-70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными.
Вслед за спросом поползут вниз и цены, пусть и не сразу. На вторичном рынке увеличится размер торга, застройщики будут вынуждены вспомнить о дисконтах, почти исчезнувших с рынка в период массового субсидирования ипотеки. Снизятся и средние цены: напомним, с конца 2014 по конец 2017 г. индекс вторичного рынка недвижимости, рассчитываемый www.irn.ru, упал на 12%. Примерно на столько же просели и цены на новостройки. Правда, они «отпадались» быстро, основное снижение пришлось на 2015 г.
В пользу того, что ажиотаж на рынке жилья закончится спадом, свидетельствует и динамика акций застройщиков на фондовом рынке. В отличие от инертного рынка недвижимости, финансовые инструменты быстро реагируют на изменение конъюнктуры.
| Закрытие торгов 18 февраля | Закрытие торгов 25 февраля | Изменение | |
|---|---|---|---|
| «Эталон» | 86 | 52 | -40% |
| ПИК | 880 | 495 | -44% |
| ЛСР | 740 | 520 | -30% |
| «Самолет» | 4419 | 2597 | -41% |
| Индекс Мосбиржи | 3393 | 2470 | -27% |
По итогам распродаж 24-25 февраля акции девелоперских компаний потеряли в цене ощутимо больше, чем российский фондовый рынок в целом. Это говорит о том, что, по мнению инвесторов, цены на недвижимость ждет спад, в отличие от цен на энергоносители, металлы или удобрения. И это логично: санкции, скорее всего, приведут к снижению доходов населения. Более того, из-за высокой инфляции потенциальные покупатели будут тратить все больше денег на товары первой необходимости и все меньше откладывать на крупные покупки.
Недвижимость принято считать защитным активом, но она является таковой только с точки зрения обывателей: даже если деньги обесценятся, крыша над головой останется – примерно так рассуждают граждане. Но, с точки зрения финансового рынка и ценовой динамики, это просто товар, очень дорогой и потому малодоступный в эпоху потрясений и кризисов.