Новостройки Москвы и Подмосковья: вместо льготной ипотеки. Часть I

1 июля 2021 года самая популярная на рынке новостроек ипотечная программа с господдержкой под 6,5% годовых закончила свое существование в прежнем формате. Был резко уменьшен кредитный лимит - до 3 млн рублей для всех регионов и повышена ставка до 7%. Особенно ощутимыми перемены оказались для московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где можно было получить кредит на сумму до 12 млн руб. Таким образом, обе столицы, можно сказать, вылетели из программы, хотя формально для этих регионов ее никто не отменял. Впрочем, переформатирование государственного ипотечного проекта вовсе не означает, что москвичи и «подмосквичи» остались без ипотеки с привлекательными процентами.

Прежде чем перейти к обзору программ с доступной ставкой, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU предложила экспертам оценить влияние, которое оказала льготная ипотека на рынок московских новостроек. Представители девелоперских компаний и риелторы напомнили, что программа в самый сложный момент поддержала строительную отрасль, - она стартовала в мае 2020-го. Это был разгар пандемии и режима самоизоляции покупателей, к тому же девелоперы пережили вынужденный простой строительных площадок. Программа ипотеки с господдержкой благодаря низкой ставке (которую банки ещё и снижали «от себя») и демократичным условиям для заемщиков (участником мог стать практически любой гражданин РФ) вернула на рынок клиентов. Компаниям удалось нарастить продажи по проектам после локдауна, а квартиры стали доступными для людей, в том числе и тех, кто прежде не решался взять кредит у банка.

Продажи были успешными, люди покупали квартиры, дома строились, всё было хорошо. Однако, прямо как у Довлатова, «начались какие-то странные перебои… Как будто торжественное звучание «Аппассионаты» нарушилось режущими воплями саксофона». С середины лета 2020 года дешевая ипотека начала разгонять цены. По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», в столице стоимость жилья комфорткласса, который составляет основной объем рынка массового сегмента, с июня 2020 по июнь 2021 включительно выросла на 38%.

Эксперты признают, что ипотека хоть и помогла решать квартирный вопрос, но и усилила закредитованность граждан. «Сама по себе решить жилищные проблемы россиян ипотека точно не способна. Даже наоборот: в случае роста цен на недвижимость вкупе с падением доходов и неблагоприятной экономической ситуацией могут возникнуть серьезные трудности с выплатой кредитов - вплоть до банкротства физлиц и выселения семей», - замечает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-супермаркет недвижимости».

Ещё благодаря льготной ипотеке заметно вырос инвестиционный спрос, что само по себе и неплохо, но инвесторы – не нуждающиеся в жилье граждане, а зачастую успешные бизнесмены, которые на недвижимости зарабатывают деньги. А у ипотеки с господдержкой цели всё-таки социальные, государство не обязано поддерживать бюджетными деньгами квартирных коммерсантов.

И «наверху» задумались об отмене программы. «Вопрос об её продлении был предметом жестких споров между Минстроем и ЦБ, но, в конце концов, было принято «промежуточное решение», - вспоминает Сергей Ковров. Программу не отменили, а урезали так, что для столичного региона и Питера с областью она стала практически бессмысленной, так как продающиеся там квартиры просто не вписываются в кредитные условия по цене. Однако спрос на московско-питерские квартиры всегда какой-никакой есть, так пусть «жирные коты» дальше живут без льготной ипотеки - видимо, так рассудили власти. А в других регионах программа будет продолжаться, поддерживая местный неизбалованный рынок недвижимости, что вполне справедливо.

Часть экспертов выразили сожаление по случаю ограничения программы в Москве, например, Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet полагает, что стоило бы не так радикально сокращать сумму кредита – не до трёх, а, допустим, до восьми млн рублей, и тогда «программа продолжила бы свою работу и выполняла бы изначальные цели правительства по удешевлению ипотеки». Однако совсем без ипотечных льгот мы тут в Москве не остались.

Льготная ипотека: подойдет для сделки со вторичкой

Многие граждане и не знают, что формально ипотека с господдержкой продолжает работать, и даже может иногда пригодиться. Итак, под 7% годовых можно взять кредит до 3 млн рублей. То есть при первоначальном взносе 15-20-25% от стоимости жилья, можно купить квартиру стоимостью 3,5 – 3,75 – 4 млн рублей. Для Москвы и ближнего Подмосковья, как заметила Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), программа «малоприменима» - таких цен нет. Добавим, что апартаменты, где с натяжкой можно найти варианты за 4-4,5 млн руб., покупать по этой программе нельзя. Таким образом, лучше всего эта программа подойдет покупателю, который намеревается продать имеющуюся в собственности квартиру, и ему не хватает как раз этих 3-4 млн рублей, чтобы приобрести лот в новостройке.

Если у покупателя есть на первый взнос 1-2 млн рублей, то с помощью льготной ипотеки он сможет приобрести лишь компактные студии и однокомнатные квартиры на стадии строительства в Новой Москве, а также одно- или даже двухкомнатную квартиру в Подмосковье. В «старой» Москве при таком бюджете с помощью льготной ипотеки ничего не купить, заключает эксперт.

Как уточняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), если первоначальный взнос составляет 31% от стоимости квартиры (это средний показатель взноса по России), предельный бюджет оценивается на уровне 4,4 млн рублей. Под данные параметры подходят 70 лотов (студии площадью от 19,9 кв. м до 23,5 кв. м или однокомнатные квартиры площадью от 31 кв. м до 42 кв. м) в трех расположенных в ТиНАО проектах (ЖК «Борисоглебское», ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Середневский лес»).

Если у клиента есть 50% суммы, то он может рассчитывать на компактную студию в границах МКАД (бюджет покупки 6 млн рублей). Так, по информации Ирины Доброхотовой, за 5,6 млн рублей сегодня можно приобрести студию 21 кв. м в ЖК «Люблинский Парк», студию 20 кв. м за 5,4 млн в ЖК «Бусиновский Парк», студию 20 кв. м за 5,5 млн рублей в ЖК «Волжский Парк» и др. Всего, по ее словам, в границах «старой» Москвы сегодня экспонируется 15 проектов, где в продаже есть квартиры стоимостью до 6 млн рублей.

В Новой Москве квартиры стоимостью до 6 млн рублей можно найти в проекте «Городские истории» от компании «СЗ ТПУ Рассказовка» и жилых комплексах ГК «А101» «Испанские Кварталы», «Прокшино», «Белые ночи», «Скандинавия», «Южные сады». Это студии с площадями 19-22 кв. м.

Семейная ипотека: теперь хватает и одного ребенка

С 1 июля изменилась, но в лучшую сторону и другая социальная программа – семейная ипотека. Ее продлили до 2024 года и расширили: воспользоваться программой могут семьи и с одним ребенком (прежде требовалось хотя бы двое детей), родившимся начиная с 2018 года. Такие семьи могут взять кредит под 6% годовых на весь срок кредитования. Максимальная сумма кредита в московском регионе – до 12 млн рублей.

Квартира должна продаваться «от застройщика» по договору долевого участия либо по договору купли-продажи. Апартаменты и машино-места в программу не вписываются. Что касается процентной ставки, то банки ее немного снижают за свой счет. Например, «Уралсиб» предоставляет кредиты по ставке от 5,09% годовых, ВТБ и «Металлинвест» - от 5%, Россельхозбанк — 4,95%, Московский кредитный банк — 4,75%, Промсвязьбанк — от 4,39%.

«Если клиент сейчас не подходит под условия, он может взять стандартную ипотеку, а когда родится ребенок, прислать свидетельство о рождении на ребёнка, и ему снизят ставку до значений по семейной ипотеке, или можно рефинансироваться в другом банке», - советует Алексей Новиков (Est-a-Tet).

Таким образом, всё очень похоже на прежнюю льготную ипотеку, и отчасти программа семейной ипотеки ее заменит. Она более адресная и социально ориентированная, поскольку направлена на поддержку семей с детьми. У нее приемлемый кредитный лимит для столицы и широкий круг потенциальных пользователей – у нас действительно много молодых семей с одним ребенком.

По мнению Артема Котловского, руководителя отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер», либерализация этой программы в долгосрочной перспективе даст положительный эффект для экономики и реализации национальных проектов. Но программа нуждается в рекламной поддержке, так как потребители о ней знают немного, а используют чаще для рефинансирования действующих кредитов.

Теперь о том, какие квартиры можно купить с помощью семейной ипотеки. После почти года ажиотажного спроса объем дешевого предложения в Москве сократился, но все равно остается довольно большой выбор вариантов с бюджетом 12 млн руб.: сюда попадают и двухкомнатные квартиры (преимущественно в массовом сегменте), и даже немного трехкомнатных, комментирует Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Эксперт уточняет, что 12 млн руб. - это максимальная сумма кредита, а общая стоимость квартиры может быть и больше. К примеру, 12 млн руб. кредита - это 80% от бюджета квартиры, а еще 20% - это первоначальный платеж. Таким образом, стоимость квартиры может доходить до 15 млн руб.

Если клиент располагает суммой для минимального первоначального взноса, то он сможет купить 1-2-комнатную квартиру на стадии строительства в «старой» Москве, либо 1-3-комнатную, в том числе и в уже построенном доме в Новой Москве или Подмосковье, комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

При первоначальном взносе 31%, предельный бюджет оценивается на уровне 17,4 млн рублей. По информации Надежды Коркки («Метриум»), под эти требования подходит 12,4 тыс. лотов в 133 проектах массового сегмента и бизнес-класса на первичном рынке «старой» Москвы и 10,3 тыс. вариантов в 30 комплексах на территории ТиНАО. Среди них - студии, одно-, двух-, трех- и многокомнатные квартиры. Двухкомнатные лоты составляют 33% от общего объема предложения. При этом средний метраж такой квартиры в Новой Москве достигает 59,2 кв. м, в «старой» Москве – 59,5 кв. м.

По программе семейной ипотеки можно купить, например, двухкомнатную квартиру классической планировки или евроформата в жилом комплексе класса «комфорт+» «UNO.Старокоптевский» от ГК «Основа» (МЦК «Коптево»). Стоимость «двушек» в проекте начинается от 12,3 млн рублей.

Варианты стоимостью до 17,5 млн рублей есть и в московских проектах бизнес-класса - это студии и однокомнатные квартиры с площадями 21-44 кв. м. Лоты в этом ценовом диапазоне можно найти в жилых комплексах «Достижение» (метро «Тимирязевская»), «Фестиваль Парк» (метро «Речной вокзал»), Shagal («Технопарк»), iLove («Алексеевская»), MOD («Марьина Роща»), «Метрополия» (МЦК «Угрешская»).

Наибольший выбор квартир за доступный лимит предлагается в Московской области, дополняет Сергей Ковров («НДВ-супермаркет недвижимости»). Общее число подходящих лотов в Подмосковье составляет порядка 40 тыс. шт.

Например, под данную программу подходят все жилые комплексы «Сити-XXI век» - «Рафинад» (г.о. Химки), «Дивное» (Видное), «Серебрица» (Опалиха), «8 Кленов» (Опалиха). «Ставка от 4,95% годовых фиксируется при условии оформления кредита на сумму не более 12 млн рублей. При этом первоначальный взнос должен быть от 15%», - комментирует Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век».