Цены на жилье резко рванули вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период кризиса, программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов. Так что в подорожании жилья виноваты сами власти – правительство и Центробанк. А ФАС, при всем желании, не сможет вернуть цены обратно, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
8 апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) провести проверку обоснованности роста цен на жилье. По словам президента, в среднем по России стоимость жилой недвижимости выросла на 12%, но в ряде регионов наблюдался рост до 30%. «Это не просто рост цены, это существенный рост», - сказал Путин на совещании, посвященном итогам реализации его посланий парламенту 2019 и 2020 гг. (Цитата по ТАСС.)
В Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, цены на вторичные квартиры в прошлом году выросли на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%, в Подмосковье – на 19,8%. Новостройки в «старой» и Новой Москве подорожали на 15-30% в зависимости от сегмента, в Московской области – на 23%.
Как неоднократно писал www.irn.ru, причиной ценового скачка стали действия властей. С приходом пандемии правительство и Центробанк предприняли ряд шагов, которые неизбежно должны были привести к подорожанию жилья за счет резкого увеличения спроса на него. Банк России, несмотря на кризис, снизил ключевую ставку на 2 п.п. В июле основной показатель, определяющий стоимость заимствований в экономике, опустился до рекордно низких 4,25% годовых. Резкое смягчение денежно-кредитной политики привело к существенному снижению ставок по кредитам, в том числе ипотечным, и по депозитам. По статистике «Дом.рф», к концу 2020 г. обычная, несубсидируемая ипотека подешевела на 1,29 п.п. до 8,04% в среднем. При этом ставки по вкладам опустились до 3-4% годовых при официальной инфляции в 4,9%.
ЦБ активно поддержали президент и правительство. Хотя уровень ипотечных ставок оставался более чем комфортным, кабмин решил дополнительно простимулировать первичный рынок и в конце апреля 2020 г. запустил программу льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5% годовых. Изначально планировалось выделить на нее из бюджета 800 млрд руб. и завершить к 1 ноября. Но к концу лета программу расширили до 1 трлн руб., затем еще до 1,85 трлн руб. и продлили ее до 1 июля 2021 г.
Одновременно власти делали льготную ипотеку все более доступной и всеобъемлющей. Если весной, на старте программы, по льготной ставке можно было занять не более 3 млн руб. в регионах и не более 8 млн в Москве, Петербурге и прилегающих областях, то в конце июня – уже 5 и 12 млн руб. соответственно. В августе пересмотрели и величину первоначального взноса, снизив его до 15% - см. «Ипотека: грядет аттракцион неслыханной щедрости». Отметим, что к тому времени, например, в Новой Москве рост цен на новостройки уже съел всю выгоду от дешевой ипотеки для заемщиков. В «старой» это произошло чуть позже – в середине осени (см. «Доступная ипотека снизила доступность новостроек для покупателей»).
В результате смягчения условий программы льготной ипотекой смогли воспользоваться не только практически все покупатели новостроек массовых сегментов, но даже состоятельные клиенты московского бизнес-класса, который по итогам года вышел в лидеры по темпам роста цен – см. «Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна».
Подорожание жилья простимулировало и изменение налогообложения. Весной 2020 г. был принят закон, по которому с 2021 г. вводился налог на доходы по депозитам, суммарно превышающим 1 млн руб., за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода, величина которого зависит от уровня ключевой ставки на 1 января соответствующего года. В сочетании со снижением ставок новый налог окончательно добил привлекательность вкладов в сознании российского обывателя, всегда подозревающего власти в самых худших намерениях: мол, сегодня они обложили налогом доход с депозита, а завтра придется делиться с государством и самим депозитом.
На этом фоне объем вкладов населения за 2020 г. сократился на 7% до 21,2 трлн руб. Только из Сбербанка вкладчики забрали рекордную за 6 лет сумму – более 100 млрд руб. С валютных счетов российских банков за год было снято $28 млрд - на $5 млрд больше, чем в 2019-м.
Часть этих средств ушла на фондовый рынок: число физлиц, имеющих брокерские счета на Московской бирже, за 2020 г. выросло почти на 5 млн и достигло 8,8 млн - за год на эту биржу пришло частных инвесторов больше, чем суммарно за все предыдущие годы. Однако, по оценке Банка России, на 75% брокерских счетов физлиц есть не более 10 тыс. руб. То есть они или не зафондированы вовсе, или их владельцы делают самые первые и крайне осторожные шаги на рынке ценных бумаг. Это и неудивительно – фондовый рынок сложный и рискованный, он мало подходит для консервативных инвесторов, привыкших держать деньги на депозитах. Поэтому многие из них предпочли ценным бумагам рынок недвижимости. По данным группы «Эталон», в 2020 г. только в «старой» Москве инвестиционный сегмент вырос примерно на 25% по количеству участников (до 8,8 тысяч человек) и на 37% - по объему вложенных средств (до 147 млрд руб.). Риелторы оценивают долю инвестиционных покупок в общем объёме продаж в 14-20% - см. «Новостройки: время котлованных цен прошло».
Дешевая ипотека и низкие ставки по вкладам привели к изменению потребительской модели поведения. Так как раньше ипотека была достаточно дорогой, а цены на жилье в последние пять лет снижались, а если и росли, то незначительно, большая часть потенциальных покупателей старались накопить максимальный первоначальный взнос по кредиту. Пока ставки по вкладам с запасом перекрывали инфляцию, это была самая разумная стратегия. Однако с резким удешевлением ипотеки и падением доходности банковских вкладов копить стало совершенно невыгодно – надо было покупать, и как можно скорее, потому что так же резко пошли в рост и цены на жилье. Как следствие, произошла досрочная реализация спроса на недвижимость: те, кто планировал купить квартиру в перспективе нескольких лет, побежали покупать ее прямо сейчас.
К людям, приобретавшим жилье для себя, добавились инвесторы, которые в таких количествах не присутствовали на рынке недвижимости с нулевых годов. Соответственно, повторилась и вакханалия с ростом цен, как в нулевые. Об опасности такого развития событий IRN.RU писал еще в июне-июле 2020 г.– см. «Дешевая ипотека - хорошо, но доступные цены на жилье намного лучше», «Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами».
С увеличением стоимости стройматериалов и подорожанием рабочей силы из-за закрытия границ рост цен на недвижимость никак не связан – по крайней мере в Москве, Петербурге, Краснодарском крае и других богатых регионах, где уровень цен на жилье давным-давно зависит от баланса спроса и предложения, а не от затрат застройщиков. Например, в Москве при средней цене метра на рынке новостроек свыше 200 000 руб., средняя себестоимость строительства, по данным проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, в декабре 2020 г. составляла 85 000 руб., а медианная – 69 700 руб. (статистика портала «наш.дом.рф»).
Проверка ФАС с подорожанием жилья ничего сделать не сможет – оно уже произошло. Да и необходимости в этом нет, потому что рост выдыхается и без вмешательства ФАС, по рыночным причинам. Новые ценовые рекорды в ближайшем будущем вряд ли возможны - вслед за ценовым скачком обычно следует стагнация, в ходе которой цены могут немного откатиться назад, но в основном неявно, за счет торга и скидок. И на прежний уровень они уже не вернутся – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU».
Что действительно могут и должны сделать власти – это создавать условия для увеличения объемов строительства. В моменте это цены не собьет, но обуздает их рост в перспективе. Потому что из-за прошлогоднего ажиотажа на рынке сложился если не дефицит, то нехватка предложения. И если в ближайшие годы предложение не будет активно пополняться, рынок жилья рискует надолго вернуться в нулевые годы, когда девелоперы фактически играли роль спекулянтов: строили крайне мало, зато чуть ли не каждый день переписывали ценники.
К сожалению, пока правительство, во всяком случае столичное, работает в противоположном направлении. Например, в конце 2020 г. Москва резко повысила стоимость изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков: в пределах МКАД она выросла в два раза, в Новой Москве – в восемь раз. Это уже заставило застройщиков отказаться от многих проектов.