Новостройки Москвы и Подмосковья: объемы рынка сокращаются, но дефицит нам не грозит

Сегодня на рынке новостроек представлено гораздо меньше жилья, чем в прошлом году. Эксперты признают: падение продолжается последние несколько лет. В том, что «первичка» изрядно поредела, трагедии нет - довольно долгое время рынок новостроек был переполнен. Но чем меньше на рынке предложения – тем выше цены. С другой стороны, и покупателей может поубавиться. Что же из этого следует - с помощью экспертов разбиралась редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Падение: Подмосковье самое пострадавшее

Статистика, предоставленная аналитиками рынка, свидетельствует о том, что сегодня предложение новостроек заметно сократилось. Несмотря на то, что после простоя, связанного с пандемией, девелоперы подтянулись и стали активнее выводить в продажу новые проекты.

По данным Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в IV квартале уходящего года объем предложения в старых границах Москвы составляет 32,5 тыс. лотов в 841 корпусе (308 проектов), суммарной площадью 2,3 млн кв. м.

Сопоставимые цифры (по III кварталу) у Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE): 347 проектов, 35,6 тыс. лотов, и 2,5 млн кв. м.

В Новой Москве по информации Est-a-Tet и «Метриум» в продаже представлен 31 проект, это 177 корпусов, 7,3-9,7 тыс. квартир и примерно 400-500 тыс. кв. метров.

На рынке новостроек ближайшего Подмосковья в IV квартале 2020 года представлено 318 корпусов (89 проектов) – это 12,2 тыс. квартир суммарной площадью 661,5 тыс. кв. м, свидетельствует статистика Est-a-Tet.

Снижение объемов за год хорошо видно на графике, представленном Est-a-Tet. Москва «потеряла» 600 тысяч кв. метров (минус 20%), Новая Москва – 16 тысяч (минус 3%, почти ничего), а ближайшее Подмосковье – 495 тысяч кв. метров (минус 43%).

Источник: Est-a-Tet

Роман Родионцев (Est-a-Tet) считает, что за год наибольшее сокращение объема предложения на первичном рынке без учета апартаментов зафиксировано в комфортклассе – на 25%. В бизнес-классе предложение сократилось на 22%.

Источник: Est-a-Tet

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», полагает, что самым «пострадавшим» на рынке новостроек «старой» Москвы можно считать бизнес-класс: по информации эксперта, в ноябре 2019 года на рынке экспонировалось 96 проектов с 12 257 квартирами общей площадью 955 303 кв. м. По итогам ноября 2020 года на рынке было представлено 88 (-9%) проектов с 8 662 квартирами (-30%) общей площадью 672 873 кв. м (-30%).

А вот элита осталась «при своих»: объем экспозиции почти не изменился, он и прежде был довольно ограниченным. Рынок в сегменте deluxe практически не снизил динамики, за исключением периода карантина, отмечает Дмитрий Новиков, руководитель отдела продаж «Малая Бронная, 15», компании Realty4sale. Качественного элитного предложения в Москве, со стопроцентным попаданием по локации, стилистике, отделке и в высокой стадии готовности, по оценке эксперта, немного.

Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, говорит о том, что в большинстве проектов, которые строились до начала пандемии, работы восстановились и предложение сохраняется. Однако вывод новых проектов заметно замедлился, реализация некоторых ранее заявленных жилых комплексов отложена.

Виноваты пандемия и эскроу-счета

Причин сокращения предложения эксперты называют несколько. Прежде всего – это сокращение объемов нового строительства на фоне перехода рынка новостроек на эскроу-счета и проектное финансирование. «Сегодня девелоперы не могут напрямую привлекать на строительство средства дольщиков, вынуждены кредитоваться в банках, что снижает рентабельность строительства и в разы увеличивает сроки оборачиваемость капитала, - объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». - Все это приводит к тому, что наращивать объемы строительства и выводить большие объемы предложения сегодня уже невыгодно. Эта тенденция будет только продолжаться в последующие годы, а объемы строительства – планомерно падать».

В апреле добавились «карантинные» ограничения, когда компании были вынуждены простаивать, а потом ждали, когда эпидемиологическая ситуация улучшится.

В итоге в первом полугодии рынок массовых новостроек столицы пополнился всего пятью новыми проектами, отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

По мнению Ильи Витковского, директора по аналитике и оценке группы «Самолет», снижение объемов предложения в массовом сегменте в Московской области, которое наблюдается последние несколько лет, связано с уменьшением земельного банка под жилое строительство в поясе 10-15 км от МКАД.

Кроме того, эксперт обращает внимание и на такой фактор, как уход с рынка мелких компаний: «В Московской области сейчас работают 340 застройщиков, и первая десятка компаний занимает 18% рынка. При этом с каждым месяцем доля крупных игроков увеличивается». Об укрупнении рынка говорит и Андрей Елисеев, генеральный директор девелоперской компании Insolver: «Будет все меньше игроков, а оставшиеся будут тесно сотрудничать с властями».

И, наконец, осенью на рынок обрушился «ажиотажный отложенный спрос, подогреваемый субсидированной ипотекой под 6,5% годовых и информацией о скором завершении программы», замечают в компании Tekta Group. Проще говоря, покупатели смели всё, что было им доступно.

Что теперь с выбором и ассортиментом

Однако о дефиците речи нет, девелоперам есть, что предложить: с июня рынок пополнился новыми проектами – их больше двух десятков.

«В портфеле застройщиков пока достаточно новых проектов, на которые получена разрешительная документация, но продажи еще не открыты. Или это лоты, по которым только оформляются необходимые документы и ведется предварительное бронирование», - комментируют в Tekta Group.

«Девелоперы управляют предложением, нередко выводят на рынок ограниченный пул квартир/апартаментов, поэтому это не приводит к резкому увеличению объема предложения на рынке», - уточняет Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер».

Неплохо заработали

В том, что льготная ипотека с господдержкой очень вовремя поддержала строительную отрасль после вынужденной остановки строек весной, не сомневается никто из экспертов. Столичные девелоперы еще и выиграли от всей этой ситуации: как утверждает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), они смогли увеличить прибыль в кризисный 2020 год.

По данным bnMAP.pro, средняя цена квартир в новостройках Москвы с момента запуска льготной ипотеки с апреля по ноябрь 2020 увеличилась в комфортклассе на 8%, в бизнес-классе - на 11%. Таким образом, девелоперы заработали даже больше, чем в прошлом году. Суммарный бюджет сделок по продаже новостроек с января по ноябрь 2020 года составил 648,37 млрд рублей, что на 26,6% больше, чем за аналогичный период в прошлом году (512,24 млрд). При этом количество реализованных лотов за 11 месяцев 2020 года (47 230 шт.) оказалось всего на 7% больше, чем за аналогичный период в 2019 году (44 144).

А в Новой Москве объем поступлений девелоперов от продажи новостроек в 2020 году оказался больше, даже несмотря на снижение количества сделок. Всего с января по ноябрь 2020 года было реализовано 17 496 квартир, что на 10,6% меньше, чем за аналогичный период 2019 года (19 546). А суммарный бюджет сделок за 11 месяцев при этом оказался на 2,2% больше (120,46 млрд в 2020 году против 117,81 млрд в 2019 году).

Александр Гуторов, директор по маркетингу и продажам ГК «Страна Девелопмент», отмечает положительное влияние госпрограммы и на региональных рынках, по его словам, «льготная ипотека дала второе дыхание строительной отрасли и позволила застройщикам позитивнее смотреть на следующий год».

Есть у льготной ипотеки и обратная сторона. «Строительная отрасль становится все более зависимой от государства, и здоровая рыночная конкуренция отходит на второй план», - считает Андрей Елисеев (Insolver). Сейчас лоты в ликвидных проектах реализуются в самые короткие сроки, застройщики активно ищут площадки и стремятся как можно скорее запустить новые проекты. По законам экономики после такого взлета спроса стоит ожидать спад, подчеркивает эксперт.

Логично предположить, что власти хотят этого избежать, поэтому и продлили программу еще на полгода, пока экономика восстанавливается от последствий «коронакризиса». «Вместе с тем мы осознаем, что субсидирование ставок создает серьёзную нагрузку на бюджет государства, и программа не может продлеваться до бесконечности», - комментирует Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).

Цены: есть ещё порох?

Главный минус льготной ипотеки для покупателя – это рост цен, во многом нивелировавший эффект от доступной ставки. Так, с конца 2019 года стартовые цены по объектам массового сегмента в Московской области выросли на 18%, в Новой Москве - на 29%, а в Москве - на 36%, приводит цифры Илья Витковский («Самолет»).

Аргументов за дальнейший рост цен немало – высокий пока еще спрос, сжавшееся предложение, продолжение льготной ипотеки. Плюс возрастающие затраты из-за перехода на проектное финансирование, удорожания строительно-монтажных работ, повышения стоимости ВРИ (вида разрешенного использования земельных участков) и даже нехватки мигрантов на стройках.

Но если рост цен и будет, то не такой стремительный, как в уходящем году, - такого мнения придерживается большинство экспертов. «Полагаем, что средняя цена квадратного метра увеличится примерно на 5-6% с учетом продления программы субсидирования ипотеки и сохранения определенного дефицита нового предложения», - говорит Илья Витковский («Самолет»).

Надежда Коркка («Метриум») не исключает, что цена на новую жилую недвижимость в Москве может увеличиться в переделах 10%.

«Думаю, в дальнейшем цены будут колебаться с небольшой амплитудой в зависимости от экономических факторов: цен на нефть, стабильности рубля, объемов предложения, политики банков в вопросах ипотеки и депозитов», - предполагает Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-Недвижимость».

Но если цены достигнут неприемлемого для бюджета большинства потребителей уровня и продажи существенно снизятся, то, безусловно, девелоперы вынуждены будут корректировать стоимость квадратного метра в сторону снижения, дополняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Не сбежит ли покупатель

Покупательский ажиотаж не может длиться вечно, доходы у людей упали, есть проблемы с работой, да и затраты растут не только у девелоперов, но и у граждан. Особо не разгуляешься. Ожидают ли наши эксперты снижение спроса?

Ответ неоднозначный. С одной стороны, участники рынка признают, что большинство покупателей, желавших купить квартиру, уже это сделали, с другой - надеются на то, что льготная ипотека, которую продлили до июля 2021 года, еще подгонит клиентов. Среди них – люди, которые вообще раньше не думали о покупке недвижимости, но соблазнились низкой ставкой, те, кто по формальным причинам не получил ипотеку (не хватило стажа) или не успел собрать деньги на первый взнос, вкладчики, перекладывающие деньги из банков в недвижимость и даже активные путешественники, которые на «невостребованные» из-за закрытия границ деньги решили купить жилье. В Новой Москве ждут региональных покупателей, по наблюдениям Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, они начали проявлять активность еще с весны.

Видимо, сохранит своего покупателя дорогой сегмент. «Подобная недвижимость воспринимается покупателем как защитный актив, и в периоды волатильности рынков это становится особенно актуальным», - говорит Давид Худоян (Optima Development). По опыту продаж жилого квартала премиум-класса Prime Park (метро «Динамо») в 2020 году эксперт выделяет группы новых клиентов. Это покупатели, которые до пандемии собирались купить недвижимость бизнес-класса и при этом хранили сбережения в валюте. За счет увеличения рублевой суммы сбережений они могут себе позволить повысить класс приобретаемого жилья. За дорогими квартирами приходят представители it-индустрии, - отрасли, которая переживает бурный рост в период пандемии. А также люди, которые планировали покупку за границей, но из-за ограничений на выезд переориентировались на российские проекты.

Вывод из всего этого следующий: такого мощного наплыва клиентов, как III-IV кварталах, застройщики не ждут, но уверены, что покупатели в необходимом для нормального уровня продаж количестве на рынке присутствовать будут.

Лучше не будет

Райских условий для покупателей в наступающем году застройщики не прогнозируют. Снижения цен в обозримом будущем они не предвидят. Существенного расширения предложения также ждать не приходится, некоторые девелоперы, как замечает Ирина Доброхотова, готовы продавать жилье в меньших объемах, но по более высокой стоимости.

Ипотечные ставки тоже, скорее всего, не упадут. «В настоящее время ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках составляют от 5,8% до 6,5%. Ждать их снижения не стоит, так как, скорее всего, не изменится ключевая ставка ЦБ», - говорит Надежда Коркка.

Так что если кто-то из покупателей решил заняться квартирным вопросом в ближайшее время, то, наверное, не стоит откладывать. «Декабрь-январь достаточно благоприятный период для покупки недвижимости, тем более, что сейчас многие застройщики вводят новогодние скидки», - говорит Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Например, в декабре Tekta Group анонсировала специальное предложение на покупку квартир в «Городских резиденциях Spires» (метро «Минская») с преимуществом до 2,3 млн руб. А в квартале Big Time (МЦК «Хорошево») до 31 декабря можно приобрести двух- и трехкомнатные квартиры с выгодой до 450 тыс. рублей.

В жилом комплексе «Донской квартал» рядом с метро «Тульская» на определенный пул квартир можно получить скидку от 2 до 21%, паркинг и террасу в подарок.

Отделку подарят покупателям квартир в 6-й секции жилого комплекса «Лица» (метро «ЦСКА»). На выбор предлагаются два варианта.

Продажи в жилом комплексе «Кит» в Мытищах стартовали в ноябре, а с середины декабря стала действовать новогодняя акция – кладовка в подарок.

В комплексе с апартаментами «Зорге, 9» (МЦК «Зорге», «Хорошево») в декабре заявлены скидки на 17 лотов от 2 до 4%. Выгоду покупателю обещают до 722 тысяч рублей.

Скидки 1% на однокомнатные квартиры от 41 кв. м. и 1,5% на двушки от 63 кв. м в декабре действуют в ЖК «Летний Сад» (метро «Селигерская»).

В первом корпусе ЖК «Румянцево-Парк» (метро «Румянцево» и «Саларьево») - доме Д1, который планируется сдать уже в декабре 2020 года, покупателям обещают скидку 5% при стопроцентной оплате. Покупателям 6 квартир в домах Д1 и Д2 в подарок приготовлены машино-места.

Кроме того, покупателям доступна субсидированная ипотечная ставка от застройщика в размере 0,1% годовых от Сбербанка. Если приобретать квартиру в комплексе по программе «Господдержка 2020», льготная ставка в размере 0,1% действует в первый год кредитования, далее она составит 6,1%.

По субсидированной ипотечной ставке также можно купить квартиры в «Жилом комплексе ВТБ Арена Парк» (метро «Динамо»), «Крылья» (метро «Мичуринский проспект»), «Зорге 9», «Жилом квартале D1» (метро «Дмитровская»).

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU