Новостройки и транспортные изменения: новые станции метро, дороги Новой Москвы, ЦКАД

Перед Новым годом московские власти традиционно открывают новые станции метро, дороги, развязки. Вот и сейчас со дня на день мы ждем запуска новых участков и станций Большой кольцевой линии (БКЛ). В новом году расширение БКЛ продолжится. Среди других заметных транспортных изменений ближайшего времени - открытие крупных трасс в Новой Москве и ЦКАД. Эти перемены так или иначе оказывают влияние на рынок недвижимости. Они не всегда отражаются на ценах, но точно добавляют жилым комплексам привлекательности.

Большая кольцевая: три плюс девять

В декабре 2020 года строители намерены завершить строительство западного участка БКЛ от станции «Хорошёвская» до станции «Мнёвники» и северо-восточного участка БКЛ от «Лефортово» до «Электрозаводской». Таким образом, мы ожидаем открытие станций «Мневники», «Карамышевская» и «Электрозаводская».

В следующем году откроются четыре станции юго-западного участка: «Аминьевское шоссе», «Мичуринский проспект», «Проспект Вернадского», «Давыдково», три станции южного — «Калужская», «Зюзино», «Новаторская» и две станции западного - «Терехово» и «Кунцевская».

Напомним, что огромный проект БКЛ затевался, чтобы связать между собой линии метро, МЦД, МЦК и пригородные железные дороги. Пассажиры смогут не только оперативно перемещаться с одного вида транспорта на другой, но и быстро добираться до станций на соседних линиях метро, сэкономив минут 20-30 (не надо будет «пилить» на пересадку в центр). Большинство станций БКЛ дублируют уже существующие, поэтому революционно транспортных проблем Большое кольцо не решает. Но в любом случае для близлежащих новостроек открытие БКЛ – безусловный плюс.

Как отмечает большинство экспертов, опрошенных редакцией «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU», – существенного влияния на цены в новостройках БКЛ не окажет. «Новые участки обычно располагаются недалеко от появившихся ранее платформ, а там в большей или меньшей степени транспортная инфраструктура уже развита. Вероятнее всего, рост не превысит 2–3%», - предполагает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Впрочем, если станция появляется в районе с плохой транспортной доступностью и имеет большое значение для дальнейшего развития локации, то цены на недвижимость могут вырасти примерно на 10-15%.

Какие же станции БКЛ заметно улучшают транспортную ситуацию в районах? Из планируемых к открытию до конца этого года и в следующем году станций Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», выделяет «Карамышевскую», «Аминьевскую», «Давыдково» и «Зюзино». Они находятся на удалении от существующих станций и могут повысить цены в зоне пешеходной доступности. «Терехово» и «Мневники» расположены на территории незастроенной пока еще Мневниковской поймы, поэтому в данный момент особого влияния не окажут.

Теперь о том, в какой момент растут цены. Застройщики, во-первых, изначально закладывают «фактор метро», когда только начинают проектировать и строить. И как советует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости», выбирая квартиру в новостройке, следует внимательно изучить градостроительные планы, чтобы успеть купить жилье до подъема цен.

Во-вторых, как неоднократно отмечал IRN.RU, цены поднимаются постепенно. Первая волна обычно происходит, когда объявляют о строительстве конкретной станции, вторая - примерно за год до открытия.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, поясняет, что напрямую цены зависят от спроса и текущего объема предложения. При успешных продажах девелопер скорректирует их в положительную сторону, «но в моменте такой прирост цены обычно не превышает 1-2% при правильном изначальном ценообразовании».

Как подчеркивает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова, планируемые к открытию станции БКЛ находятся в локациях с предложением жилья бизнес-класса и высоким уровнем спроса: это активно развивающиеся районы Москвы в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО г. Москвы.

С проектами, которые оказываются в зоне влияния новых станций БКЛ, можно ознакомиться в таблице.

Проекты в радиусе до 3 км от станций БКЛ

Источник: АН «Бон Тон»

По мнению Ярослава Дарусенкова («Азбука Жилья»), больше всего выигрывают новостройки в районе будущей станции «Аминьевское шоссе» – они вообще пока удалены от зоны текущего городского развития, но теперь у них будет рядом метро.

Эксперты также рассказали о перспективных проектах вблизи БКЛ. По информации Романа Родионцева (Est-a-Tet), в районе станции «Давыдково», которая откроется в следующем году, прорабатываются как минимум три перспективных проекта на Верейской улице. По данным Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), около «Электрозаводской» планируется строительство ЖК «Интеллигент» на Семеновской набережной, большого проекта «В Мневниковской пойме» у станции «Терехово» и ЖК на улице Обручева у «Калужской». В пешей доступности от станции «Проспект Вернадского», по данным Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), появится ЖК «Инноватор» в составе ТПУ «Мичуринский проспект» и МФК «На Мичуринском» на пересечении Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского.

Новая Москва: пока метро строится, открываются новые дороги

По влиянию на рынок недвижимости мало какое событие может сравниться с открытием новых станций метро, но пока в Новой Москве с этим делом перерыв. Вернее, сейчас идет работа над новой Коммунарской веткой, которая начнет открываться с 2023-го года, проектируется Новомосковская станция Сокольнической линии, и, по мнению Романа Родионцева (Est-a-Tet), будущие станции уже повышают спрос на проекты в Новой Москве. («Новостройки Новой Москвы: большинство ЖК обретет «свою» станцию метро»).

Но по-хорошему, транспортную ситуацию на присоединенных территориях надо рассматривать комплексно – дороги плюс новое метро. Есть еще и более отдаленный проект – скоростного трамвая, которым, видимо, более плотно займутся после того, как «разберутся» с Коммунарской линией.

При этом так же, как и в случае с БКЛ, перспективы улучшения транспортной доступности закладываются в ценообразовании проекта еще на стадии разработки, замечает Роман Родионцев (Est-a-Tet). В дальнейшем цена уже корректируется в зависимости от рыночных трендов, темпов строительства и вымывания лотов в конкретном проекте.

Плюс надо учитывать, что цены в Новой Москве и так выросли до небес. По данным Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), в январе средняя цена метра новостроек комфорткласса составляла 133,1 тыс. руб., а к концу ноября метр вырос в цене до 160,6 тыс. руб. (рост свыше 20%). («Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»).

Надежда Коркка («Метриум») сомневается, что в условиях жесткой конкуренции девелоперы будут поднимать стоимость квартир. Скорее всего, они сделают ставку на привлечение новых клиентов за счет активного освещения преимуществ, связанных с хорошей транспортной доступностью. И действительно, ряд новомосковских новостроек выиграет от открытия новых трасс.

Напомним, что сейчас формируется «транспортный каркас» Новой Москвы. Это магистральные трассы – Киевское, Калужское шоссе, МКАД, ЦКАД и многочисленные хордовые соединения. Окончательно этот каркас, по оценкам руководителя департамента развития новых территорий города Москвы Владимира Жидкина, планируется сформировать в 2023 году.

Сегодня функционирует участок трассы, соединяющий Киевское и Калужское шоссе (Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе), открыты дорога Марьино-Саларьево и выезд из Коммунарки на МКАД, в 2021 году ожидается открытие Нового Внуковского шоссе и дороги Середнево-Марьино-Десна.

По оценке Романа Родионцева (Est-a-Tet), дорога Середнево-Марьино-Десна и участок трассы Марьино-Саларьево позволяют добраться до станции метро «Филатов луг» без выезда на Киевское шоссе или до перспективной станции метро «Десна». Эти дороги существенно улучшат транспортную доступность строящегося ЖК «Цветочные Поляны».

Как дополняет Наталия Кузнецова («Бон Тон»), в зону трассы Середнево-Марьино-Десна попадает и ЖК «Середневский лес», и перспективный проект группы «Самолет» в Марьино. Недалеко от трассы находится ЖК «Новые Ватутинки».

Сейчас в непосредственной близости от строящейся магистрали Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе возводится несколько проектов, говорит Надежда Коркка («Метриум»). Это ЖК «Саларьево Парк», «Первый Московский», «Испанские кварталы». По мере строительства в зону влияния трассы также попадут «Скандинавия», «Москвичка», «Переделкино Ближнее», «Рассказово», «Южное Бунино», «Белые Ночи», «Бунинский», «Бунинские Луга», «Бутовские Аллеи», «Эталон-Сити», «Гринада» и «Столичные поляны». «Каждый из них отличают масштабная застройка и собственная социальная инфраструктура», - заключает эксперт. К этому списку Наталия Кузнецова («Бон Тон») добавляет «Прокшино» и «Дубровку».

Недалеко от этой дороги между двумя уже действующими станциями метро «Саларьево» и «Румянцево» расположился и жилой комплекс «Румянцево-Парк». Как поясняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, стоимость квартир в проекте повышается только по мере степени его готовности – чем ближе завершение строительства, тем дороже стоит квадратный метр.

ЦКАД: слишком далекие перспективы

Как на днях заявил заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин, строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) полностью завершат будущим летом. Дорогу открывали участками, на две трети она уже работает; в ноябре был запущен третий пусковой комплекс, до конца года откроют движение по четвертому. Остается, по выражению Хуснуллина, «маленький кусочек протяженностью 25 км, который поедет до 1 июля 2021 года».

В свое время власти рассуждали о том, что вдоль ЦКАД можно построить около миллиона кв. м жилья средней и малой этажности. Однако экспертам представляется, что массовое строительство жилья на этом участке не будет востребовано.

Это около 33-50 км от МКАД, и комплексы в таких удаленных локациях не пользуются большим спросом, замечает Надежда Коркка («Метриум»). Отсутствие здесь новостроек говорит само за себя.

С подобной оценкой согласен и Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья»): «Даже в хорошие для первичного жилого рынка Подмосковья годы проекты на подобном удалении от Москвы носили единичный характер. Их небольшое количество уменьшилось еще больше в последние четыре года».

Эксперт полагает, что на первых порах ЦКАД скорее всего даст импульс коммерческой недвижимости, в частности производственно-складской. В случае благоприятного развития экономики это может способствовать развитию жилого сегмента – для жителей будут рабочие места, а для собственников - рабочая сила в зоне дислокации, но, речь идет, конечно, о долгосрочных перспективах (10-20 лет). Такие кластеры уже начинают формироваться - например, в районе пересечения ЦКАД с Ленинградским шоссе (новым и старым). Здесь за последние годы появились логистические комплексы, оптово-распределительные центры, заводы (Mercedes).

Ну а для жителей Подмосковья ЦКАД действительно будет удобен, чтобы перемещаться по области, не заезжая в Москву, на МКАД, отмечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Что касается Новой Москвы, то, как уточняет эксперт, платный участок ЦКАД свяжет Калужское и Киевское шоссе к югу от Троицка. Но основная масса жилищного строительства в ТиНАО ведется в Новомосковском округе, то есть значительно ближе к МКАД. А за пределами ЦКАД находится только один новомосковский проект – малоэтажный ЖК «Борисоглебское». Уточним, что этот ЖК был признан проблемным, из-за того что сроки ввода в эксплуатацию переносились. Сейчас вроде бы дела налаживаются («В Москве решена проблема дольщиков трех корпусов ЖК «Борисоглебское») и для «резидентов» этого комплекса близость к ЦКАД наверняка окажется полезной.