Стоит ли торопиться с покупкой после продления льготной ипотеки?

В 2020 году ипотека была основным драйвером роста спроса и поддержания цен на жилье. Теперь ее продлили сразу до следующего лета. У покупателей возникает вопрос – продолжат ли из-за этого расти цены и надо ли торопиться со сделкой, пока жилье не подорожало сильнее.

Ипотеку под 6,5% продлили. Что дальше?

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, основную роль в росте цен ипотека уже отыграла. «Многие из тех, кто планировал взять кредит на жилье, уже сделали это, поскольку опасались, что программа может закончиться уже в ноябре, - рассказал эксперт в ходе онлайн-конференции «Что будет с рынком недвижимости в ближайший год и что делать покупателям?». - Кроме того, из-за роста спроса на фоне дешевой ипотеки девелоперы и продавцы на вторичном рынке (там ипотека даже без государственной программы все равно оказалась на исторических минимумах) повысили цены. Во многих случаях этот рост «съел» выгоду от сниженной ипотечной ставки».

Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. Резкого обвала спроса и цен эксперты IRN.RU не ждут, но факторов, которые могут поддержать цены, становится все меньше, и перегретые из-за искусственных мер поддержки цены могут откатиться назад (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года и на 2021 год от IRN.RU»).

Нужно ли спешить

Те, кто планирует поторопиться, чтобы воспользоваться дешевой ипотекой, по сути уже опоздали. Поспешить с покупкой имело смысл в начале лета. Тогда льготную ипотеку только запустили, спрос только активизировался – как на фоне сниженной ставки, так и благодаря отмене карантина. И девелоперы еще не успели повысить цены. По мнению Олега Репченко, спрос будет активным до конца года, поэтому цены могут еще немного подрасти. Но затем рост остановится, более того, цены могут скорректироваться вниз.

«То есть сейчас уже во что бы то ни стало торопиться с покупкой не стоит. Но и специально ждать снижения и откладывать покупку тоже не надо. Наша рекомендация с точки зрения личных решений остается такой: наблюдайте за рынком, просматривайте объекты. Следите за новыми проектами: мы каждый месяц публикуем такой обзор, вот, например, последний – «Новостройки Москвы на старте продаж в октябре 2020 года: что, где, почем». Если вы нашли подходящую новостройку по устраивающей вас цене (особенно если есть дисконт к рынку), можно покупать сейчас. Если в данный момент подходящих объектов нет, то спокойно ищите дальше».

Куда деть деньги?

Если цены на квартиры уже во многом отыграли рост, а ставки по депозитам держатся на низком уровне, у людей возникает закономерный вопрос – в чем хранить сбережения. Олег Репченко при принятии решения о том, куда инвестировать деньги, рекомендует задать себе два вопроса. Первый: каковы ваши компетенции и в каких рынках вы разбираетесь? Второй: на какие риски вы готовы идти?

Финансовые инструменты сложнее для понимания, но намного проще в управлении. Купить и продать валюту или акции на фондовом рынке можно за несколько секунд. Квартира – это совсем другая ликвидность. Заработать на финансовых инструментах можно в разы больше. «Те, кто разбирается в фондовых рынках, просто посмеются над доходностью от недвижимости. Для людей, играющих на бирже, рост на 40% за 3 года – это ни о чем. Акции некоторых российских компаний за последние месяцы выросли в цене в 2-3 раза. Даже золото за последние месяцы подорожало на 30-40%», - отмечает эксперт.

Но и риски на фондовом и других финансовых рынках намного выше, и нужно хорошо понимать эти инструменты. Потому многим с квартирой спокойнее. Недвижимость считается более надежным и менее рисковым инструментом – это некий «квартирный депозит», который обычно защищает от инфляции за счет роста стоимости самого актива плюс дает рентный доход. По мнению Олега Репченко, это хороший защитный инструмент для диверсификации рисков, но не панацея.

Индекс доходности жилья от IRN.RU c 2017 года стабильно превышает доход от банковских депозитов. Причем в первой половине 2020 года он держался на уровне, втрое превышающем доходность депозита, а со второй половины года этот показатель стал активно расти и сейчас жилье более чем в 4 раза доходнее вклада в банке. «Но нужно учитывать, что этот рост во много искусственный, по сути, его профинансировало государство, поддерживая ключевую ставку на низком уровне, - отмечает эксперт. - Поэтому многие инвесторы в жилье сейчас находятся в эйфории от роста цен и доходности недвижимости. Похожие настроения были на рубеже 2014-2015 годов, но потом цены откатились назад. При искусственной поддержке недвижимость не является таким уж стабильным инструментом».

Увеличить доход можно, если купить квартиру в новостройке. Но это риски – будет ли жилье достроено в срок. Одно дело получить прирост цен процентов на 15-20% за два года и совсем другое, если тот же прирост растянется на 4 года. И вопрос, будет ли вообще этот прирост – далеко не все новостройки активно дорожают по мере повышения стадии строительной готовности.

У тех, кто хочет вложиться в жилье, возникает вопрос: купить то, на что хватает денег, или приобрести более востребованный объект с использованием дешевой ипотеки. «Вот прямо сейчас нужно решить, что делать с 4 млн рублей. Купить что-то в Подмосковье, чтобы потом сдавать? Взять ипотеку и купить в Москве?» - спрашивает читатель IRN.RU Сергей.

Здесь надо считать и опять же понимать, на какой риск человек готов пойти. «Если у вас есть 4 млн рублей, то для покупки однушки на окраине Москвы недалеко от метро или студии в новостройке вам понадобится взять в ипотеку еще минимум 2 млн рублей. При кредите на 15 лет и ставке в 6,5%, согласно ипотечному калькулятору от IRN.RU, ежемесячно нужно будет платить около 17 500 рублей, а общая переплата составит почти 20%. То есть банку вы отдадите в общей сложности на 1,14 млн рублей больше, чем стоила квартира. Эту переплату надо вычесть из потенциального повышения стоимости новостройки и рентного дохода, который вам может дать квартира. Если гасить ипотеку досрочно, а при таком ежемесячном платеже это вполне реально, если у вас стабильный доход, общая переплата будет меньше. То есть в принципе доходность перекрывает дополнительные траты. Однако если есть риск снижения ваших доходов или потери работы, вы можете не справиться с платежами и банк может забрать вашу квартиру, а вы еще останетесь ему должны. Любая игра под кредитные деньги всегда более рискованна», - предупреждает Олег Репченко.

Бороться с эйфорией и следить за настроем покупателей

С другой стороны баррикад находятся продавцы жилья, которые тоже пребывают в некоторой эйфории от роста цен. И у них возникает соблазн выставить цену повыше или пока придержать квартиру в расчете продать ее потом дороже. «Есть однокомнатная квартира в Одинцово. Как вы считаете, стоит ли ее продавать сейчас или подождать еще рост цен? Взамен ничего покупать не собираюсь», - спрашивает читатель Виталий Решетов.

«Цены могут еще немного подрасти до конца года, поскольку ноябрь-декабрь обычно самые активные месяцы. Но в 2021 году рост вряд ли продолжится, поскольку фактор дешевой ипотеки уже исчерпал себя. Поэтому, если вы хотите продать квартиру и у вас есть идеи, как использовать эти деньги, лучше это делать в этом году», - рекомендует Олег Репченко.

Здесь важно следить за настроениями покупателей, насколько они готовы покупать жилье по текущим ценам. Покупатели рассчитывали, что из-за весенней приостановки продаж и экономического спада цены пойдут вниз. Но вместо снижения цен получили льготную ипотеку. «На IRN.RU регулярно проводится экспресс-замер потребительских настроений. Раз в три месяца мы спрашиваем у читателей, ждут ли они повышения или снижения цен в ближайший сезон. Так вот, с начала зимы по начало лета доля предрекающих снижение цен выросла почти вдвое – с 36% до 66,2%, это близко к максимумам конца 2015 – начала 2016 годов. Доля тех, кто верил в рост цен, сохраняла стабильность зимой и весной (30% и 29,4% соответственно), зато потом рухнула сразу втрое и к лету составила всего 10,7%. Число прогнозирующих ценовую стабильность за этот период постепенно снижалось – с 26,6% до 15,4%», - рассказывает руководитель проектов IRN.RU Юлия Рышкина.

Но продавцы отказывались снижать цены на квартиры даже в разгар карантина. К концу лета покупатели, видимо, решили, что никакой кризис не заставит продавцов умерить аппетиты, поэтому в прогнозе на осень доля тех, кто ожидает падения цен, сократилась на 12,6 процентных пункта, а доля их противников выросла вдвое – с 10,7% до 22,5% (см. «Коронакризис не оправдал надежд покупателей – цены на жилье выросли вопреки их ожиданиям»). Перед началом зимы доля тех, кто ожидает роста цен в ближайшие 3 месяца, оказалась больше тех, кто ждет снижения: 38,7% против 36,5%. Но здесь нужно учитывать, что в начале следующего года спрос может упереться в потолок, поэтому даже при вере в рост цен далеко не факт, что люди будут реально готовы покупать подорожавшие квартиры.