Доступная ипотека снизила доступность новостроек для покупателей

Главным инструментом повышения доступности жилья власти назначили ипотеку, однако на практике низкие ставки дали обратный эффект: даже на рынке недвижимости «старой» Москвы, далеко не самом дефицитном в стране, темпы роста цен на новостройки составили 10-15% с начала года.

Несмотря на кризис и падение доходов населения, которые по итогам третьего квартала сократились почти на 4,8% в годовом выражении после снижения на 8,4% во втором, цены на столичные новостройки выросли, и весьма существенно. По данным компании «Бест-Новострой», средняя цена предложения квартир в новостройках экономкласса, расположенных в границах «старой» Москвы, с начала 2020 г. увеличилась на 16% и по итогам октября составила 142 000 руб. за кв. м. Новостройки комфорткласса подорожали на 10% до 193 980 руб., бизнес-класса – на 16% до 286 833 руб., а премиум-сегмента – на 11% до 643 273 руб. И только в элитном сегменте цены остались практически на уровне прошлого года – 1 077 530 руб. за кв. м (+0,6%).

О существенном росте цен на первичном рынке сообщает и «Метриум»: по данным компании, новостройки массового сегмента (эконом+комфорт) за 10 месяцев подорожали в среднем на 11,2% до 198 600 руб. за кв. м.

При этом еще весной ничто не предвещало такого ценового скачка. «В этом году рынок недвижимости сначала находился в кризисе из-за карантина и, следовательно, крайне низкой активности покупателей. В связи с этим рост цен в зависимости от класса либо приостановился, либо стоимость жилья даже уменьшилась. Однако затем за счет эффекта отложенного спроса, программы льготной ипотеки и девальвации рубля москвичи стали заключать гораздо больше сделок, что, безусловно, повлияло на динамику цен», - рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Основным драйвером роста спроса и цен на новостройки эконом-, комфорт- и бизнес-класса, на которые приходится почти 90% предложения в «старой» Москве, стала ипотечная госпрограмма со ставкой не выше 6,5%, единодушны эксперты. В массовом сегменте (48% от общего объема предложения, по данным «Бест-Новостроя») с началом пандемии наметилось довольно ощутимое снижение стоимости метра, в первую очередь в экономклассе, однако в итоге именно новостройки эконом- и комфорткласса быстрее всего справились с последствиями локдауна. Как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», большинство лотов в этих сегментах изначально соответствовали условиям госпрограммы, поэтому рост цен здесь возобновился уже в июне.

В целом с мая по октябрь, то есть за время действия льготной ипотеки, новостройки экономкласса прибавили в цене 23%, а комфорткласса – 8,2%. Причем только за два осенних месяца, на фоне ажиотажа в связи с ожидавшимся 1 ноября окончанием госпрограммы, новостройки массового сегмента подорожали в среднем на 8,8%, по данным компании «Метриум». В «экономе» цены выросли на 13%, в «комфорте» - на 6,9%, подсчитали специалисты «Бест-Новостроя».

Бизнес-класс (41% в предложении) восстанавливался медленнее – вероятно, по причине того, что кредитный лимит по ипотеке с господдержкой был увеличен до 12 млн руб. только 23 июня, говорит Ирина Доброхотова. Но быстро наверстал упущенное: с июня по октябрь новостройки класса «бизнес» подорожали на 8,7%.

Динамика цен на новостройки «старой» Москвы в 2020 году:

Источник: «Бест-Новострой»

При этом надо учитывать, что увеличение средней цены предложения было обусловлено не только ростом цен на квартиры, но и вымыванием самых дешевых лотов. «В условиях ажиотажного спроса и стремления «спасти» рубли недорогое жилье зачастую пользуется непропорционально большей популярностью», - говорит Надежда Коркка.

«Наиболее доступные лоты на старте продаж, а также наиболее компактные с наименьшим бюджетом покупки расходятся как горячие пирожки, таким образом, основной объем предложения составляют квартиры и апартаменты на высокой стадии готовности, а также большие лоты», - согласна с коллегой Ирина Доброхотова. В среднем за год объем экспозиции новостроек в Москве сократился на 20%.

Конечно, в первую очередь уходят с рынка лоты, которые можно купить по программе льготной ипотеки. То есть в пределах чуть более 14 млн руб. – с учетом кредитного лимита в 12 млн руб. и минимального первоначального взноса 15%. По типологиям это студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, по локации – в первую очередь периферийные районы Москвы, рассказывает Крокка.

Таким образом, программа льготной ипотеки, по сути, привела к снижению доступности жилья в Москве – недорогих лотов стало меньше, а цены на них - выше. Ипотечные заемщики тоже ничего не выиграли. В апреле ежемесячный ипотечный платеже за квартиру комфорткласса стоимостью 10 млн руб. составлял 64,4 тыс. руб. в месяц при средней ставке 8,3%, первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет. В октябре кредит на покупку новостройки можно было взять под 6% годовых, первый взнос снизился до 15%, но сама квартира подорожала в среднем на 8%, поэтому банку каждый месяц придется отдавать уже 65,8 тыс. руб. При первоначальном взносе 20% - 61,9 тыс. руб. – см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru.

В Новой Москве, где практически весь объем предложения соответствует условиям льготной ипотеки, рост цен на новостройки «съел» выгоду от программы для заемщиков еще раньше, в августе.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года и на 2021 год от IRN.RU
• Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами