Новостройки Москвы и Подмосковья в сентябре-октябре 2020 года: несостоявшееся завершение льготной ипотеки простимулировало покупателей

Программа льготной ипотеки должна была завершиться 1 ноября 2020 г., поэтому в сентябре-октябре спрос на новостройки в Москве и области бил рекорды. Однако после того как стало известно о продлении программы до июля будущего года, покупатели перестали торопиться. Как неоднократно отмечал IRN.RU, искусственный ажиотаж всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.

Спрос

В сентябре Росреестр зарегистрировал в Москве 14 985 договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости – в 1,7 раза (+65,7%) больше, чем в августе (9 045 ДДУ). По сравнению с сентябрем прошлого года продажи новостроек и апартаментов выросли вдвое (на 107,1%), сообщает пресс-служба столичного управления Росреестра.

На рынке новостроек «старой» Москвы в сентябре было заключено 7,2 тыс. сделок (без учета юридических лиц и физических, которые приобрели более трех лотов). Спрос на 28% превысил показатели августа и на 76% – сентября 2019 г. На первичном рынке Новой Москвы в сентябре было заключено 2,8 тыс. сделок - на 60% больше, чем в августе, и на 49% – чем в сентябре 2019 г.

Активность покупателей бьет рекорды: в «старой» Москве такого количества сделок за месяц не было ни в этом году, ни в прошлом, отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). А в Новой спрос достиг максимума с декабря 2018 г., добавляет Ксения Юрьева, член совета директоров группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

В Подмосковье Росреестр зарегистрировал в сентябре 7 тыс. сделок, на 195% больше, чем годом ранее. Однако в месячном разрезе прирост составил всего 6%. Скромный месячный прирост объясняется высокой базой июля и августа, говорит Коркка. Кроме того, к концу лета в области был в основном реализован отложенный спрос, сформировавшийся за период самоизоляции, отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Главным стимулом покупательской активности в московском регионе, конечно, остается доступная ипотека, в первую очередь льготная. Особенно в Новой Москве и Подмосковье, где по ставке не выше 6,5% можно купить практически любую новостройку. Программа должная была завершиться 1 ноября, в сентябре еще не было известно о ее продлении, поэтому покупатели спешили с выходом на сделки.

Возможно, сделок с новостройками в сентябре было бы еще больше, если бы не рост цен, который начался летом и продолжился осенью, отмечает Роман Лябихов. И если бы из-за весеннего карантина часть покупателей не перенесли отпуска на бархатный сезон, добавляет заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Число обращений в компанию в сентябре 2020-го увеличилось на 11% относительно августа и на 3% по сравнению с сентябрем прошлого года. При этом количество сделок уступило 7% результатам предыдущего месяца, но оказалось на 18% выше показателей сентября 2019-го.

Валерий Кочетков ожидает, что октябрь для компании окажется удачнее сентября. Число обращений в «Инком» в первой половине октября было на 6% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца и на 34% больше, чем в первой половине октября 2019 г. Количество сделок, в свою очередь, на 16% превысило показатели аналогичного периода сентября и на 41% – первой половины октября 2019-го.

«Не дожидаясь окончания программы льготной ипотеки и, возможно, не веря в ее продление, покупатели довольно быстро принимали решения о сделках, о чем свидетельствует рост продаж относительно предыдущих периодов», - комментирует Валерий Кочетков.

При этом после объявления о продлении программы льготной ипотеки спрос немного снизился, покупатели перестали торопиться, отмечает Роман Лябихов. В итоге за 20 октябрьских дней ГК «Атлант» подписала столько же договоров, сколько за 20 дней в сентябре.

«В дальнейшем можно ожидать некоторого спада ажиотажа на рынке. Однако спрос по-прежнему останется высоким. Ведь помимо «ипотечников» активно заключают сделки люди, которые выбирают недвижимость в качестве инструмента для сохранения сбережений», - говорит Лябихов.

Ипотека

По данным «Метриума», на первичном рынке «старой» Москвы в сентябре в кредит было куплено 4,4 тыс. квартир - на 30% больше, чем в августе и на 121% - чем в сентябре 2019 г. Доля ипотечных сделок составила 62% (в августе – 61%, в сентябре прошлого года – 49%, в сентябре 2018 г. – 46%). Доля заемщиков среди покупателей новостроек резко возросла именно после запуска льготной ипотеки: в мае 2020 г. этот показатель достиг 65%, в июне – 68%, напоминает Надежда Коркка.

На рынке новостроек Новой Москвы количество ипотечных сделок в сентябре достигло рекордной отметки – 2 тыс. договоров, 74% от общего числа. В августе доля заемщиков составляла 67%, в сентябре прошлого года – 57%. Количество ипотечных сделок увеличилось на 76% относительно августа и на 93% относительно прошлогоднего сентября.

Безусловно, среди сделок с привлечением заимствований превалирует льготная ипотека, подчеркивает Ксения Юрьева. По оценке «Инкома», по программе ипотеки с господдержкой в сентябре было куплено 68% столичных новостроек - на 6% больше, чем в августе.

В Московской области ситуация с ипотекой примерно такая же, как в Москве: в сентябре на первичном рынке области было заключено 5,1 тыс. сделок с использованием кредитных средств, что составило 73% от общего количества ДДУ. В августе доля сделок была на таком же уровне (73%), в сентябре 2019 г. показатель равнялся 59%. Количество сделок с привлечением ипотеки в сентябре увеличилось на 5% по сравнению с августом и на 263% относительно сентября 2019 г.

Тотальное доминирование программы льготной ипотеки подтверждает и средняя ставка выдачи ипотеки в Москве и Подмосковье – по данным «Инкома», в сентябре этот показатель равнялся 6% против 6,1% в августе. А в сентябре прошлого года средняя ипотечная ставка достигала 9,5%.

Цены и скидки

Льготная ипотека продолжает разгонять цены на новостройки. По данным компании «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы по итогам августа средняя цена квадратного метра в массовом сегменте составляла 182,6 тыс. руб., а в сентябре – уже 190 тыс. руб. Стоимость жилья возросла на 4,1% за месяц и 8,7% с начала года. В бизнес-классе средняя цена в сентябре достигла 276 тыс. руб. за кв. м. (+6,3% за квартал, +14,1% с начала года), в премиум-классе – 608 тыс. руб. за кв. м. (+2,8% за квартал, +5,7% с начала года), в элитном – 1 млн руб. за кв. м. (+4,3%, +3% с начала года).

При этом средний средняя стоимость купленного лота экономкласса на первичном рынке квартир и апартаментов в сентябре увеличилась только на 1,7%, подсчитали специалисты агентства «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра. В комфортклассе показатель практически не изменился, а в бизнес-классе средний бюджет покупки даже сократился - на 0,9% до 15,64 млн руб., говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Источник: «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра

На первичном рынке Новой Москвы средняя цена предложения по итогам сентября составила 154,9 тыс. руб. за кв. м, что на 9,4% превышает показатели II квартала и на 21,2% – конца 2019 г.

«Рост цен обусловлен высоким спросом и сокращением предложения. Выход новых проектов не позволяет восполнить количество проданных лотов в полном размере. В III квартале предложение на рынке новостроек Новой Москвы сократилось на 20,7%», - отмечает Ксения Юрьева.

На фоне роста спроса девелоперы не только поднимают цены, но и сокращают скидки. По информации «Инкома», сегодня официальные дисконты предлагаются лишь в 30% проектов «старой» Москвы, в 18% ЖК на присоединенных территориях и в 45% новостроек Подмосковья. За месяц уровень распространенности скидок вырос на 1 п.п. в прежних границах Москвы и на 2 п.п. в ТиНАО и области, однако по отношению к сентябрю прошлого года число новостроек со скидкой уменьшилось на 12 п.п. в «старой» Москве, на 22 п.п. в ТиНАО и на 5 п.п. в Подмосковье, говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Впрочем, по данным «Метриума», в сентябре в прежних границах Москвы скидки не предоставлялись только в 15% проектов. Однако в половине случаев они имели индивидуальный характер (то есть не рекламировались на сайте, а предлагались покупателям при звонке или визите в офис продаж). В Новой Москве нет официальных скидок в 41% ЖК, однако еще в 28% новостроек покупатели могут рассчитывать на индивидуальные дисконты, рассказывает Ксения Юрьева.

Средний уровень скидок на новостройки, по данным «Инкома», составляет 5% для «старой» и Новой Москвы, а также 7% для области. В прежних границах столицы и Подмосковье за прошедший месяц этот показатель вырос на 1 п.п., на присоединенных территориях он остался без изменений.

По словам Надежды Коркки и Ксении Юрьевой, диапазон скидок в «старой» Москве составляет от 1% до 21%, в Новой – от 2% до 15%. Но чаще всего застройщики готовы уступить покупателю не более 2-3%.