В 2021 г. цены на жилье могут упасть, несмотря на продление льготной ипотеки

В кризис цены на недвижимость всегда падали, и это логично, так как в период экономических катаклизмов сокращаются доходы потенциальных покупателей жилья. Однако 2020 г. оказался нестандартным даже в плане кризисных явлений – несмотря на снижение всех макроэкономических показателей, цены на жилье рванули вверх. Естественно, не сами по себе, а за счет революционно низких ставок по ипотеке, щедро обеспеченных бюджетом. То есть, фактически, за счет допинга. В острую фазу кризиса такие меры могут быть полезны и даже необходимы, однако чем мощнее допинг и чем дольше пациент – рынок недвижимости – на нем сидит, тем сильнее будет неизбежная «ломка» впоследствии, предупреждают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Ипотечный допинг для рынка недвижимости

Кризис, спровоцированный пандемией коронавируса, обещает стать одним из самых тяжелых в новейшей российской истории. По данным Росстата, ВВП РФ сократился на 3,6% за восемь месяцев, реальные располагаемые доходы населения - на 7,7% за полугодие. Нефть в настоящее время на 38% дешевле, чем в начале года, а в апреле, в период локдауна, цены на основной экспортный товар Российской Федерации, от которого зависит наполнение бюджета, опускались ниже нулевой отметки.

Практически единственный макроэкономический индикатор, уверенно растущий в 2020 г., - это цены на недвижимость. По данным www.irn.ru, стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы к октябрю увеличилась на 4,6% по сравнению с концом прошлого года. Новостройки, по оценкам брокеров, с начала года прибавили от 5 до 14%, в зависимости от сегмента. Скорее всего, по итогам года и новостройки, и «вторичка» подорожают больше, чем в 2019 г., который был достаточно спокойным и даже успешным для экономики страны: нефть дорожала, рубль укреплялся, новых санкций не вводилось, а цены на недвижимость росли на фоне удешевления ипотеки и ажиотажа, связанного с переходом рынка новостроек на эскроу (см. обзор рынка недвижимости по итогам 2019 г. и обзор рынка новостроек).

О причинах аномальной ценовой динамики IRN.RU писал неоднократно. Поступательное уменьшение ключевой ставки ЦБ (в настоящее время 4,25% годовых) привело к снижению ставок по вкладам до 3-4%, то есть ниже уровня инфляции, и перетоку средств с депозитов в другие инвестиционные инструменты, в том числе в недвижимость. Причем не только на рынок новостроек, где инвестиционный спрос никогда не исчезал полностью, но и на «вторичку» - см. «Депозиты подогрели спрос на вторичные квартиры в Москве».

Поспособствовало бегству вкладчиков в квадратные метры и изменение налогообложения. Весной текущего года был принят закон, по которому с 2021 г. доходы по депозитам, суммарно превышающим 1 млн руб., будут облагаться подоходным налогом (13%), за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода, величина которого зависит от уровня ключевой ставки на 1 января соответствующего года. (См. «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?»)

Ослабление рубля – на 28% к доллару с начала года и на 34% к евро – также традиционно стимулирует спрос на защитные активы, одним из которых является недвижимость.

Но, конечно, главным стимулом роста цен на жилье в 2020 г. стали революционно низкие ипотечные ставки. В конце апреля, когда спрос на квартиры резко упал по причине карантина, правительство для поддержки строительной отрасли запустило льготную ипотеку со ставкой не выше 6,5% годовых.

Запущенная в самую острую фазу кризиса, льготная ипотека помогла поддержать спрос на новостройки и, соответственно, предотвратить обвал рынка недвижимости. Однако уже примерно с середины лета супернизкие ставки, которые позволили выйти на рынок новым, менее платежеспособным категориям заемщиков, начали разгонять цены на недвижимость. Примерно то же самое происходило на московском рынке в 2000-е, когда появление ипотеки также спровоцировало скачок цен на жилье. Существенное увеличение спроса на какой-либо товар при сохранении или, тем более, снижении объемов его предложения всегда приводит к формированию дефицита и повышению стоимости данного товара - это закон рынка.

В результате, например, в Новой Москве, где практически любую квартиру в новостройке можно купить в ипотеку по ставке не выше 6,5%, рост цен на жилье уже к августу полностью «съел» всю выгоду от запуска льготной программы для заемщиков. Быстро дорожает жилье и в других регионах. «Вопреки ожиданиям, состояние рынка недвижимости в России в июле и августе больше похоже на перегрев, чем на обвал», - констатировали в своем исследовании аналитики Сбербанка.

На вторичном рынке Москвы сложилась похожая ситуация. Ипотека на «вторичке» не субсидируется, однако ставки по обычной, не льготной ипотеке на фоне уменьшения ключевой ставки приблизились к 8% годовых – см. «Ипотека: грядет аттракцион неслыханной щедрости». Дешевая ипотека, инвесторы, отложенный спрос, накопившийся в период карантина, и рост цен на новостройки (участники вторичного рынка, естественно, отслеживают ситуацию на первичном) привели к всплеску покупательской активности и ощутимому увеличению стоимости вторичного метра. Причем бюджетные типы жилья, где сосредоточен основной спрос, дорожают опережающими темпами.

2020/2021 как 2014/2015

Ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за котором последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.

В 2020 г. цены на недвижимость также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, - а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.

Недавно власти приняли решение продлить субсидирование ставок до 1 июля 2021 г. Означает ли это, что спрос и цены на новостройки будут расти как минимум все I полугодие 2021 г.? Совсем не факт. Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%. Причем большая часть спроса на жилье по такой ставке, по всей видимости, будет реализована до 1 ноября, так как изначально планировалось, что льготная ипотека завершится к этой дате.

До конца года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь - традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. Даже по льготной ставке, эффект от которой для заемщика, напомним, исчез уже летом. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты.

На вторичном рынке мы, по всей видимости, также увидим спад покупательской активности в 2021 г. в связи с исчерпанием спроса будущих периодов и дефицитом ликвидных объектов (по оценке «Инкома», уже сейчас доля таких лотов не превышает 8% и постепенно уменьшается). Кроме того, банкиры ожидают в следующем году небольшого роста ключевой ставки и ставок по несубсидируемой ипотеке, что также будет давить на спрос. Впрочем, в отличие от застройщиков, продавцы-частники крайне медленно реагируют на ухудшение рыночной конъюнктуры, поэтому кризис на «вторичке» будет выражаться прежде всего в сокращении числа сделок, но не в корректировке заявленных цен. Снижение стоимости вторичного жилья обычно бывает неявным - в виде увеличения глубины торга.

Что касается инвесторов, на которых очень надеются и девелоперы, и продавцы на вторичном рынке, то они ситуацию не спасут. Конечно, инвесторы менее ­­­­­чувствительны к ценам, чем обычные покупатели, приобретающие квартиры, чтобы в них жить, однако повышение стоимости актива на входе снижает его инвестиционную привлекательность. Те, кто вложился в новостройки с целью перепродажи до или сразу после запуска льготной ипотеки, – сорвали джек-пот. Остальные уже опоздали. А в качестве замены депозита (как низкорисковое вложение на длительный срок) недвижимость все же не очень подходит – это слишком трудозатратный и низколиквидный инструмент. И далеко не самый привлекательный в плане доходности. Даже инвестиции в народные облигации Минфина дают сейчас 5,7-5,8% годовых – столько же или больше, чем сдача квартиры в аренду, при сравнимом уровне рисков. Так что, скорее всего, большинство банковских вкладчиков, пожелавших инвестировать в недвижимость для диверсификации портфеля или из симпатии к московскому метру, уже сделали это в текущем году на волне ажиотажа.

В целом, любые всплески спроса, не подкрепленные реальным ростом экономики и доходов населения, — это временное явление. Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат цен назад, когда перестают действовать факторы, спровоцировавшие искусственное увеличение покупательской активности. Московский рынок недвижимости уже проходил это относительно недавно, когда за ажиотажем конца 2014 г. последовали три года падения цен. И очень похоже, что ситуация может повториться.