Быть или не быть. Перспективы инвестиций в недвижимость в России в 2020 году

Отечественный рынок недвижимости в настоящее время переживает инвестиционный бум. Однако, вкладывая рубли в квадратные метры, надо отдавать себе отчет в том, что инвестиция в недвижимость в России – это история не про прибыль, а про то, как потерять меньше, чем при использовании других финансовых инструментов, считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость.

Как правило, недвижимость и сопутствующие отрасли составляют от 30% до 50% ВВП любого государства, по этой причине в периоды кризисов правительства стран в первую очередь стимулируют и всячески поддерживают именно сектор недвижимости. Россия не является исключением, поэтому руководство страны приняло ряд мер для стимулирования спроса на покупку жилья, в том числе улучшило условия ипотечного кредитования для населения.

Человек, приобретая жилье, будет делать ремонт, покупать мебель, а застройщик, в свою очередь, будет строить ещё, именно поэтому недвижимость — это огромная часть экономики любой страны.

Сегодня на рынке недвижимости России существуют два основных типа игроков. Первый тип ­– это так называемый отложенный спрос: покупка жилья для себя, в ипотеку или за наличный расчет. С учетом того, что ипотечное кредитование стало более доступным, все больше россиян, которые раньше откладывали приобретение собственной квартиры или дома, решаются на подобную сделку.

Второй тип игроков – это инвесторы в недвижимость. Те, кто считает, что государство продолжит стимулировать рынок недвижимости, и готовы на этом сыграть с пользой для себя. А также инвесторы, которые лишь пытаются спасти свой капитал, спрятав его в квадратных метрах. Кто из них прав, покажет время.

Важнее другое: сейчас покупка квартиры или дома в качестве инвестиции - это, по сути, попытка догнать и обогнать девальвацию рубля, а не способ заработать. Умные инвесторы отдают себе отчет в том, что сегодня успешная инвестиция в недвижимость в России – это история не про прибыль, а про то, как потерять меньше, чем при использовании других финансовых инструментов. Например, депозитов, ценных бумаг и т.д. Сегодня профессиональные инвесторы считают, что потеря 20% капитала в рублях в недвижимости за следующие 5 лет и будет называться победой и станет успешной инвестицией, так как в других инструментах такие потери могут составить все 50%, а то и больше.

В 2020 году рубль потерял 30% только за счет падения курса относительно других валют, плюс инфляция. Тем, у кого деньги были вложены в недвижимости, часть этих потерь компенсировал рост цен на жилье и доход от аренды, что составило приблизительно 20%. Если сравнивать недвижимость с другими доступными рублевыми инвестиционными инструментами, компенсации здесь были гораздо скромнее. Депозиты компенсировали лишь 7% из потерянных 30%, наличные деньги - ноль, а фондовый рынок не только ничего не компенсировал, но и увеличил потери более чем на 30% к девальвации. Выиграли в этой ситуации те, кто просто хранил свои накопления в валюте.

Парадоксальность ситуации на рынке сегодня заключается в том, что психологически инвесторы всегда были готовы зарабатывать на недвижимости или терять, но сохранить капитал, чтобы потерять меньше, - такое в истории бывает не часто. К сожалению, предстоящая турбулентность, связанная с санкциями, политической ситуацией и экономическим спадом, не оставляет рублю никаких шансов. И недвижимость — это, пожалуй, единственный рублёвый инструмент в России с наименьшей потерей капитала.

Такая ситуация в истории экономик стран мира бывает редко, но всё же встречается. Например, во времена Великой депрессии в США (1929-1933 гг.) цены на всё стремительно летели в пропасть, доллар девальвировался, однако сектор недвижимости терял в цене меньше других. Аргентина, объявив дефолт, ввергла собственную экономику в ад, но недвижимость горела в этом аду медленнее, чем другие инвестиционные инструменты. В период Второй мировой войны Великобритании, Венесуэле и Зимбабве также пришлось столкнуться со схожей ситуацией. Однако положение дел, в том числе и состояние экономики, в этих странах на тот момент было гораздо хуже, нежели чем в России сегодня. Россия сама сталкивалась с подобным в 1998 году, и меньше всего денег потеряли именно те, у кого они были в квадратных метрах.

Чему же учит нас международный опыт и как следует поступить? А учит он нас простым вещам - в любой кризисной ситуации обыграть государство сложно, а скорее всего, и невозможно. Поэтому следует разделить риски с тем, кто, собственно, и девальвирует рубль. Таким образом взять, по сути, государство в долю. Иными словами, покупать недвижимость только в ипотеку. Через 5 лет выиграют именно те инвесторы, кто решил не покупать недвижимость за 100% своего капитала, а, разбив сумму собственных средств, взял ипотеку на один или несколько объектов. Однако такой подход оправдан только в том случае, когда доход от аренды покрывает ежемесячный платеж по ипотеке.

Почему же выиграют инвесторы-ипотечники? Как показывает практика, они всегда выигрывают в периоды девальваций валют. 5 млн рублей, взятые в ипотеку сейчас, через 5-6 лет будут совсем другими деньгами с точки зрения покупательской способности. В истории уже были примеры, когда благодаря стабилизации экономики людям удавалось закрыть ипотечный заем с помощью месячной зарплаты.

Сегодня в меньшей степени нужно задумываться над такими мелочами, как где покупать, что покупать и как. В нынешней экономической ситуации нужно смотреть на картину в целом. Главное - приобретать в ипотеку простую недвижимость, которая всегда будет востребована на рынке аренды конкретно в вашем регионе. При этом важно помнить, что доход от сдачи в аренду вашего жилья должен покрывать сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.