Новостройки в Москве и Подмосковье в июне-июле 2020 года: льготной ипотеке далеко до эскроу-ажиотажа

Несмотря на снятие карантинных ограничений и льготную ипотеку под 6,5% годовых, спрос на новостройки в московском регионе пока сильно уступает уровню прошлого года, когда число сделок било рекорды в преддверии перехода на эскроу. Впрочем, недостаток спроса не мешает дешевой ипотеке разогревать цены.

Спрос

В июне управление Росреестра по Москве зарегистрировало 4 855 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 57% больше, чем в «карантинном» мае, однако по сравнению с июнем 2019 г. показатель упал на 58,4%.

В старых границах Москвы общее количество ДДУ (на квартиры и апартаменты), оформленных на реальных покупателей (физлиц), выросло относительно мая на 49% - до 3 135 ДДУ, а в годовом выражении снизилось на 25%, сообщает «Метриум». В Новой Москве в июне зарегистрировали 1 080 ДДУ, что в полтора раза больше, чем месяцем ранее, и на 53% меньше, чем в июне прошлого года.

Причины всплеска покупательской активности в месячном разрезе достаточно очевидны – льготная ипотека со ставкой не выше 6,5% годовых и отложенный спрос, накопившийся за период самоизоляции. А в годовом выражении рынок так сильно отстает из-за экономических последствий карантина – доходы россиян во II квартале упали на рекордные 8% - и эскроу-ажиотажа летом 2019 г., который привел к статистическим аномалиям. «Напомню, июнь 2019 г. стал последним месяцем накануне перехода на эскроу-счета, и в этот период спрос аномально вырос. Во-первых, клиенты стремились закрыть сделки по старым правилам, во-вторых, застройщики массово выкупали квартиры в своих проектах через аффилированных лиц для последующей продажи по переуступке», - говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно».)

При этом местами - в некоторых агентствах недвижимости – спрос на московские новостройки в нынешнем июне был даже выше, чем год назад. Например, в агентстве «Азбука Жилья» потенциальный спрос на 13% превысил результаты июня 2019 г. и на 24% - мая 2020-го. В «Бон Тон» спрос на старомосковские новостройки вырос на 6,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года (относительно мая - на 77%).

Что касается Новой Москвы, где спрос относительно июня прошлого года упал еще больше, чем в «старой», то тенденция к сокращению количества сделок наблюдалась на присоединенных территориях и 2019 г. Во-первых, в Новой Москве слишком быстро росли цены: так, за первое полугодие 2020 г. средняя цена квадратного метра в ТиНАО увеличилась на 10,8%, тогда как на рынке массового сегмента «старой» Москвы – на 4%. Во-вторых, в ряде крупных и популярных проектов завершается реализация квартир, и объем предложения в них заметно сократился, поясняет Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District).

Начавшееся в июне восстановление рынка продолжилось в июле. Например, в первой половине июля в компанию «Инком» обратилось на 16% больше потенциальных клиентов, чем за аналогичный период предыдущего месяца. В годовом выражении показатель увеличился на 9%. Впрочем, в данном случае также «виновата» база прошлого года – теперь уже заниженная, а не завышенная. Как напоминает заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, в июле 2019-го на рынке начался спад после ажиотажа предыдущих месяцев, отсюда и годовой прирост. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2019 году: рост цен не оправдал надежд застройщиков, но сумел распугать покупателей».)

Число сделок в «Инкоме» в первой половине июля увеличилось на 64% относительно того же периода июня, когда Москва еще находилась на карантине и были закрыты офисы продаж. По сравнению с 2019 г. сделок было всего на 5% меньше.

В Московской области первая половина лета также оказалась активной для первичного рынка жилья. Например, в ГК «Атлант» количество подписанных ДДУ в июне по сравнению с маем увеличилось вдвое. А за первые 20 дней июля этот показатель составил около 70% от июньского.

«Думаю, все это говорит о высоком спросе на рынке новостроек как о тенденции, а не реализации отложенного спроса, - считает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». - Для тех, кто стремиться сохранить сбережения, основными причинами стали опасение падения рубля, а также снижение ставок по депозитам. Для тех, кому необходимо решить жилищный вопрос, – льготная ипотека и возможность приостановки работы офисов продаж из-за второй волны. Кроме того, обе категории покупателей заставляет поторопиться рост цен на недвижимость. В разных проектах цены изменяются по-разному, но общий вектор уже второй месяц направлен вверх».

Цены

По данным «Азбуки Жилья», в мае цены на столичные новостройки падали, однако в июне рынок развернулся в рост. Средняя стоимость квартир в классах «эконом» и «комфорт» за месяц увеличились на 2,1% и 2,4% соответственно, а новостройки бизнес-класса подорожали на 1,8%, рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Средний бюджет предложения квартиры в июне 2020 г.

Источник: «Азбука Жилья»

Согласно подсчётам «Бон Тон», цены выросли еще более существенно - в связи с увеличением стадии строительной готовности проектов, активизацией спроса и снижением ипотечных ставок. По данным компании, в июне 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек комфорткласса «старой» Москвы составила 183,8 тыс. руб., что на 3% и 17% больше, чем, соответственно, в мае 2020-го и июне 2019-го. Бизнес-класс в июне стоил в среднем 240,5 тыс. руб. за метр, то есть подорожал на 4,6% и 16,3%.

В связи с ростом цен предложения увеличились и цены реальных сделок. В экономклассе средний чек сделки по сравнению с предыдущим месяцем вырос 2,5% и составил 8,64 млн руб. В комфортклассе - на 2,7% до 10,57 млн руб. Только в бизнес-классе этот показатель упал - на 2,5% до 14,74 млн руб., сообщает «Азбука Жилья».

Средний чек сделки на рынке новостроек в июне 2020 г.

Источник: «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра

Ипотека

Конечно, главным драйвером спроса на рынке недвижимости в июне-июле была ипотека, дешевеющая благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и поддержке властей. К 1 июня средняя ставка по выданным жилищным кредитам в Москве опустилась до 7,21%, сообщает «Метриум». Для сравнения: месяцем ранее ипотеку предоставляли в среднем под 8,39%, а в прошлом году - под 10,5% годовых. «Резкое снижение обусловлено запуском программы льготной ипотеки под 6,5% в конце апреля», - поясняет Надежда Коркка.

На этом фоне общее число зарегистрированных Росреестром ипотечных договоров на первичном и вторичном рынке Москвы в июне (8 347 штук) на 255,3% превысило показатели мая и на 23,8% - июня прошлого года.

На рынке новостроек «старой» Москвы в июне 2020 г. на ипотеку пришлось 68% от всех сделок. Рост относительно июня прошлого года составил 18 п.п., а мая 2020 г. - 4 п.п.

По оценке гендиректора «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в комфортклассе доля ипотеки составила 71% - столько же, сколько в мае, и на 20 п.п. больше, чем год назад. При этом количество ипотечных сделок за месяц увеличилось на 17%. В бизнес-классе доля ипотечных сделок достигла 56%, что на 14 п.п. больше, чем в мае 2020 г.

На рынке новостроек Новой Москвы, где по ипотеке с господдержкой можно купить более 98% квартир при первоначальном взносе 15%, доля ипотечных сделок в июне увеличилась на 6 п.п. по сравнению с маем и достигла 75%, рассказывает Ксения Юрьева. В годовом выражении прирост более значительный – на 14 п.п.

Также по теме:

• Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами