Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами

Власти испытывают явный соблазн свести решение жилищного вопроса к искусственному удешевлению кредитов, но это ловушка. Низкие ипотечные ставки сами по себе не сделают жилье более доступным и не заставят девелоперов строить больше. Наоборот – бесконечная закачка бюджетных средств в ипотеку, не подкрепленная структурными реформами, стимулирующими рост объемов предложения на рынке, приведет только к подорожанию недвижимости и увеличению кредитного бремени граждан, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

На прошлой неделе президент России Владимир Путин в ходе заседания совета по стратегическому развитию и нацпроектам заявил, что у страны наконец появился шанс решить вопрос обеспечения граждан жильем. «У нас, вы понимаете, что я хочу сказать, есть исторический шанс в обозримые сроки, абсолютно понятные, может быть, впервые за всю историю России решить, кардинально решить жилищный вопрос. Нужно не упустить шанс, над этим нужно настойчиво работать», - заявил президент (цитата из стенограммы, размещенной на kremlin.ru).

Первым шагом в этом направлении, по-видимому, станет изменение сроков достижения главной цели нацпроекта в сфере жилья и городской среды – ввода 120 млн кв. м жилья в год к 2024 г. Так как стройотрасль перешла на проектное финансирование, что негативно отразилось на объемах ввода недвижимости, а из-за «коронакризиса» вновь упали доходы населения.

По мнению профильного вице-премьера Марата Хуснуллина, строить по 120 млн кв. м жилья в год, то есть нарастить ввод почти на 60% (в этом году Минстрой надеется на 75-78 млн кв. м), можно будет не ранее 2026-2027 гг. И только при соблюдении некоторых условий, главное из которых – продление госпрограммы субсидирования ипотечной ставки. Напомним, в рамках данной программы, действующей пока до 1 ноября 2020 г., кредиты на покупку новостроек предлагаются не дороже 6,5% (по факту дешевле, с учетом собственных программ банков и застройщиков).

«В нашей работе, конечно, ключевой вопрос – это продление мер по ипотеке. И даже при выдерживаемых параметрах, которые есть сегодня, мы в этом году показатель, который был заложен в 2018 г. (снижение ипотеки ниже 8%), перевыполним уже в этом году, несмотря на все сложности. Это, безусловно, посыл, что население верит в то, что жилищное строительство будет развиваться, соответственно, будет покупать жильё, что является самым главным фактором для обеспечения ввода», - отметил Хуснуллин на том же мероприятии.

В принципе, ничего неожиданного на совете по нацпроетам не прозвучало. То, что к 2024 г. в России ни при каких обстоятельствах не будут строить 120 млн кв. м, всем было ясно уже давно – см. «Планы по вводу 120 млн кв. м жилья в год находятся под вопросом – Минстрой». Скорее всего, это понимало даже правительство, которое – хочется в это верить – вполне осознанно переводило стройотрасль на эскроу-счета с 1 июля 2019 г. Поправки в 214-ФЗ, призванные усилить защиту прав дольщиков путем запрета прямого доступа девелоперов к их деньгам, не могли не привести к сокращению объемов нового строительства и, соответственно, ввода жилья.

Наиболее апокалиптический вариант развития событий – с массовой остановкой проектов, не сумевших договорится с банками о проектном финансировании, - удалось предотвратить в последний момент путем смягчения условий реформы (см. «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»). Власти все-таки разрешили достроить большинство проектов по старым правилам, поэтому по крайней мере в столичных городах, где рынок контролируют крупные застройщики, имеющие опыт работы с банками и значительные финансовые ресурсы, ничего катастрофического не произошло. Однако реформа «долевки» сильно ударила по небольшим региональным компаниям.

Согласно исследованию «Талана», число локальных девелоперов за год сократилось на 18%. В целом по России за год после введения эскроу-счетов ушли с рынка 540 компаний, общее количество застройщиков уменьшилось на 17%. В результате количество возводимых домов упало на 23%.

Пандемия коронавируса и связанные с ней карантинные меры, естественно, только ухудшили ситуацию – даже в Москве многие девелоперы переносят старты продаж новых комплексов. Так что корректировка сроков, заложенных в нацпроекте, в общем-то, носит чисто технический характер.

Однако зацикленность властей на льготной ипотеке как главном способе достижения вожделенных 120 млн кв. м в год вызывает тревогу. Да, ипотека – очень важный финансовый инструмент покупки жилья, особенно когда доходы населения с небольшими перерывами падают седьмой год подряд. И стимулирование спроса с помощью дополнительных бюджетных вливаний, безусловно, было необходимо в условиях резкой остановки рынка из-за карантина.

Однако зачем еще на несколько лет продлять дорогостоящую бюджетную программу, призванную поддержать отрасль в чрезвычайной ситуации, если на фоне поступательного снижения ключевой ставки ЦБ ставки по обычной, несубсидируемой ипотеке на вторичном рынке в мае уже опустились ниже 8,5%? А в недалекой перспективе могут упасть и до 7%, что вполне сравнимо с западным уровнем ставок - см. «Ипотека: грядет аукцион неслыханной щедрости».

Да, 6,5% лучше 7% и тем более 8,5%, но ведь людям нужны не дешевые кредиты, которые они будут выплачивать 20-30 лет, а доступные квартиры. Это отнюдь не синонимы. Как показывает мировой и отечественный опыт, развитие ипотеки, не подкрепленное опережающим ростом объемов предложения жилья, приводит лишь к росту цен на последнее. То есть на дефицитном рынке, каковым является Россия (за исключением нескольких регионов), слишком доступная ипотека делает жилье еще менее доступным.

В этом плане ярким примером является Москва в 2000-е, где увеличение доступности ипотеки стало одной из главных причин астрономических темпов роста цен на жилье (см., например, «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2006 года»; «Ипотека не влияет на доступность жилья»; «Главный критерий доступности ипотеки»). При этом объемы ввода коммерческого жилья в столице в тот период были очень низкими – см. «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить».

Кроме того, дальнейшее увеличение кредитного бремени и без того закредитованного населения увеличивает риски и для самих граждан, и для стабильности банковской системы в случае очередного кризиса. Неважно, будет это новая волна covid или внезапный обвал цен на нефть.

Для бюджета продление льготной ипотеки чревато непредсказуемыми расходами. Если Центробанк дернет вверх ключевую ставку, чтобы защитить рубль от какого-нибудь макроэкономического катаклизма, резко возрастут и затраты бюджета на обслуживание программы – ведь государство субсидирует ставку на протяжении всего срока жизни кредита.

Но главное, уровень доступности жилья прежде всего зависит от его стоимости, поэтому усилия властей, по идее, должны быть нацелены на снижение цен на недвижимость. Как неоднократно писал www.irn.ru, одна из главных причин дороговизны жилья – высокие административные барьеры в строительстве, из-за которых девелопмент в России – это долго, дорого и требует тесной «дружбы» с местными чиновниками. В существующих реалиях девелоперам выгодно строить мало и продавать максимально дорого. Однако если создать условия для увеличения объемов строительства – за счет упрощения доступа к земельным участкам, отмены ненужных согласований, упорядочивания взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями и т.п., рост конкуренции между застройщиками будет толкать цены вниз. Им придется зарабатывать на оборотах.

И опять хорошим примером здесь может служить Москва, только уже в 2015-2016 гг. Освоение крупных площадок в бывших промзонах обеспечило строительный бум, который в свою очередь привел к резкому снижению порога входа на рынок и росту спроса - см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в 2016 году: покупатели стали беднее и активнее». Напомним, доходы населения тогда тоже падали, а ипотека, даже льготная, стоила 11-12% годовых. Но жилье тогда действительно стало более доступным – см. «Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры».

Нельзя сказать, что федеральные власти проблемой админбарьеров не занимаются: необходимость разбюрократизации строительного процесса, ввода в оборот новых земельных участков и т.п. регулярно обсуждается на самом высоком уровне еще с начала 2000-х. Однако воз и ныне там: реализация проекта по-прежнему занимает около пяти лет.

На этот раз правительство в лице того же Марата Хуснуллина обещает сократить все сроки инвестиционно-строительного цикла - от идеи до регистрации объекта - как минимум на один год, переведя в разряд рекомендаций большую часть технических требований, ГОСТов и регламентов в строительной отрасли.

Хочется надеяться, что хотя бы эта попытка окажется успешной и команда Хуснуллина, который ранее руководил столичным стройкомплексом, все же сделает упор на структурных реформах в девеломпенте. Конечно, закачать много денег в программу субсидирования ипотечных ставок намного проще, но не все решается деньгами. Особенно, когда нужен не количественный, а качественный прогресс.