Новостройки: где купить квартиру по семейной ипотеке с господдержкой

Программа государственного субсидирования ипотеки с пониженной ставкой для семей с детьми работает с 2018-го года. На фоне коммерческих ипотечных предложений банков «семейная ипотека» с господдержкой выглядит очень привлекательно: ставка на 3-4 п.п. ниже среднерыночной позволяет экономить миллионы рублей. Дополнительную существенную экономию могут принести другие льготы – материнский капитал и компенсация на погашение ипотеки для многодетных семей. И наконец, условия социальной ипотеки, включая уровень процентной ставки в 6% годовых, не могут измениться в худшую сторону, несмотря на очередной кризис.

Краткий курс ипотеки с господдержкой

Напомним, что программа «семейной» (или как ее иногда называют «детской») ипотеки утверждена постановлением правительства (от 30.12.2017 г. № 1711). Ее участники – граждане России, семьи с двумя детьми и больше, где второй или следующий ребенок родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Основные условия программы - это ставка в 6% годовых в течение всего срока кредита, то есть до 30 лет. Первоначальный взнос, который требуется внести заемщику – не менее 20% от стоимости квартиры.

Дополнительная льгота от государства, которой можно воспользоваться при покупке квартиры в ипотеку, - материнский капитал. Его размер в этом году был проиндексирован и составляет 466 617 рублей. Теперь материнский капитал начинают платить и при рождении первого ребенка, а если в семье рождается второй, то дополнительно выплатят еще 150 тысяч рублей. Если в семье уже есть один ребенок, то при рождении второго материнский капитал будут предоставлять в уже увеличенном размере — 616 617 руб. Маткапитал можно использовать в качестве первоначального взноса, а можно гасить им основной долг или проценты по кредиту (постановление правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862).

Еще один «государственный бонус» - компенсация на погашение ипотеки в размере 450 тысяч рублей - положен многодетным ипотечникам. Законом (№ 157-ФЗ от 03.07.2019 г.) установлено, что эта сумма выплачивается семьям, где третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 по 31 декабря 2022 года.

Всеми перечисленными льготами можно пользоваться как «порознь», так и сочетать их в различных комбинациях. Могут найтись и счастливчики, которым повезет использовать все три льготы сразу. Например, тем, у кого трое детей-погодок родятся буквально один за другим, или тем, у кого взрослый первый ребенок появился на свет еще где-то в начале двухтысячных годов, когда никакого маткапитала не платили, а двое других – сейчас.

И еще один важный и положительный момент – для того чтобы стать участником программы социальной ипотеки, получить материнский капитал и компенсацию, не нужно доказывать свою бедность и «несчастность». Эти льготы не зависят от уровня дохода семьи, они положены всем семьям, и малообеспеченным, и вполне материально благополучным. Все три программы направлены в основном на улучшение демографической ситуации, поэтому главное их требование – чтобы дети родились в указанные документами сроки.

Банки и новостройки

Семейная ипотека – программа государственная, то есть государство выделяет банкам субсидии на возмещение недополученных доходов, которые возникают из-за того, что банк выдает кредиты по пониженной ставке. Проще говоря – доплачивает банкам, чтобы они не работали себе в убыток. Эти средства получают далеко не все банки, а только те, которые определило министерство финансов.

«В 2020 году Минфин предоставил субсидии 36 российским кредитным организациям и акционерному обществу «Дом.рф». Соответственно, если новостройка аккредитована в банках, предлагающих семейную ипотеку, то ее покупатели могут воспользоваться данной программой», - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

С помощью социальной ипотеки недвижимость покупается на первичном рынке, приобрести можно не только квартиру в городской многоэтажке, но и таунхаус, и жилой дом (часть дома).

Что касается приобретения квартир в новостройках, то покупки в строящихся домах можно совершать и по старым договорам долевого строительства, и по договорам с эскроу-счетами.

Также можно приобрести квартиру в готовом ЖК, но только непосредственно от девелопера (порой в этот период застройщики переводят свою собственность на аффилированные юридические лица), дополняет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость».

Алексей Новиков, руководитель отдела ипотечного кредитования Est-a-Tet, обращает внимание на то, что программа не включает объекты, которые продаются по предварительному договору купли-продажи, по уступке по договору долевого участия от физического лица и по договору купли-продажи от физического лица.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», уточняет, что программа семейной ипотеки не распространяется на апартаменты.

Банковские бонусы

На практике банки немного смягчают базовые условия госпрограммы, за свой счет делая их более доступными. У многих банков «из списка Минфина» ставка заметно ниже установленных государством 6% годовых.

Эксперты называют четверку банков, которые выдают семейную ипотеку по рекордно низкой ставке 4,5%. Это «Возрождение», Промсвязьбанк, Газпромбанк, «Ак Барс». Максимальный срок кредита составляет 25-30 лет в зависимости от банка.

Низкими процентами банки стараются привлечь как можно больше заемщиков. Но, конечно, возникает вопрос – смогут ли они удержать эти низкие ставки теперь, когда «Черные лебеди» все-таки прилетели» на рынок недвижимости? Ведь рухнула нефть, вслед за ней рубль, вот-вот Центробанк поднимет ключевую ставку, но даже не дожидаясь этого, банки уже повышают проценты по коммерческой ипотеке. Сейчас определенно можно сказать одно – задирать ставку по семейной ипотеке выше 6% банки не имеют права.

Пока самые привлекательные минимальные ставки от банков выглядят так:

Источник: Capital Group

Имеют право все

Главным образом программа ипотеки с господдержкой рассчитана на покупателей, которые приобретают квартиры в домах массового сегмента. Для этого программой установлены максимальные суммы кредита - не более 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и 6 млн руб. для регионов.

«При таких ограничениях с учетом уровня цен на первичную недвижимость под программу идеально попадает жилье комфорткласса – в Москве и Московской области будет действительно большой выбор многокомнатных квартир, которые вполне можно приобрести по программе «Семейная ипотека», - поясняет Игорь Сибренков (ГК «Основа»).

Поскольку на ипотеку с господдержкой имеет право любая семья с детьми, и «уровень дохода здесь не важен, то данной программой могут воспользоваться и обеспеченные люди», замечает Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки». Они смогут купить квартиру в высокобюджетном жилом комплексе. Правда, либо это будет небольшая по площади квартира, либо кредит покроет сумму покупки лишь частично. Тем не менее такие случаи на рынке встречаются. Например, как рассказала Мария Литинецкая, при покупке лота стоимостью около 30 млн рублей в комплексе бизнес-класса «Царская площадь» (метро «Динамо») от MR Group клиент оформил льготную ипотеку на 12 млн рублей.

Но, конечно, чтобы получить кредит по программе семейной ипотеки, потенциальные заемщики должны пройти банковский андеррайтинг – проверку на кредитоспособность. «При этом нередко в семьях, где рождается второй или последующий ребенок, единственным источником дохода остается заработная плата одного из супругов. Недостаточно стабильное финансовое состояние семьи может повлечь за собой отказ в выдаче жилищного кредита. Именно поэтому на практике количество отказов по семейной ипотеке значительно превышает аналогичный показатель по базовым ипотечным программам», - предупреждает Мария Литинецкая.

Кроме того, отмечает эксперт, не все банки принимают материнский капитал в качестве первоначального взноса при оформлении семейной ипотеки. Согласно внутренним нормативным документам многих кредитных организаций, заемщик должен использовать собственные средства для первого взноса. В результате клиенты вынуждены рассматривать ограниченный перечень банков. То есть искать банк, где таких ограничений нет. Но надо отметить, что руководство страны обещало эту ситуацию исправить. («Власти урегулируют вопрос использования маткапитала в качестве первоначального взноса по ипотеке»).

Портрет покупателя

По наблюдениям наших экспертов, за семейной ипотекой в московском регионе обращаются супруги 27-45 лет, в основном с двумя детьми, с доходом от 100-120 тысяч рублей в месяц. Кредиты берут в сумме от миллиона рублей на срок 10-15 лет. Размер кредита варьируется в зависимости от проекта, в основном ипотека составляет 80% от стоимости квартиры, отмечают специалисты компании «Азбука Жилья». Так, в ЖК «Афродита» (Мытищи) клиенты берут кредит в размере 2-2,5 млн руб., в ЖК комфорткласса «Катуар» (Мытищинский район) оформляют ипотеку на 4 млн рублей, в ЖК «Крылатский» (метр «Крылатское») - на 8 млн руб.

«Больше всего у покупателей с детьми востребованы двух- и трехкомнатные квартиры классической планировки и формата «евро» с объединенной зоной кухни и гостиной. Средняя площадь, как правило, составляет порядка 50-70 кв. м. Но также в рамках этой программы приобретают более компактные квартиры – на будущее детям или под сдачу в аренду» - говорит Игорь Сибренков (ГК «Основа»).

Где купить

Как правило, застройщики работают с довольно приличным количеством банков-партнеров. Например, в городском квартале бизнес-класса BigTime (метро «Полежаевская») от Tekta Group клиенты могут оформить жилищный кредит в 18 банках, в большинстве из которых есть семейная ипотека.

С банками, предлагающими минимальную ставку от 4,5%, сотрудничает Lexion Development, и в жилом комплексе «Румянцево-Парк» (Новая Москва, метро «Саларьево»), можно купить квартиру по семейной ипотеке с господдержкой. Это жилой комплекс с ландшафтным парком, двумя детскими садами и школой. Минимальная стоимость квартиры составляет 4 млн рублей без учета скидки. Сдача первого корпуса в составе жилого комплекса назначена на II квартал 2020 года, срок выдачи ключей жителям – до 31 декабря 2020 года.

Как сообщает заместитель коммерческого директора по продажам ГК МИЦ Александр Пасько, девелопер предлагает семейную ипотеку во всех своих жилых комплексах, среди которых новостройки в Новой Москве (ЖК «Цветочные Поляны», «Кленовые Аллеи», «Южное Бунино»), ближайшем Подмосковье (ЖК «Новоград Павлино», «Зеленые Аллеи») и на территории «старой» Москвы (новый ЖК бизнес-класса «Вереск»).

Оформить семейную ипотеку можно в Сбербанке, ВТБ, ПСБ, банке «Зенит», банке «Возрождение». Использование материнского капитала в качестве первого взноса доступно в Сбербанке, ПСБ и «Возрождении». Приобрести однокомнатную квартиру без отделки в Балашихе в ЖК «Новоград Павлино» можно от 2,9 млн рублей, студия без отделки в Видном в ЖК «Зеленые Аллеи» обойдется от 2,5 млн рублей, а вот в столичном проекте бизнес-класса «Вереск» (метро «Октябрьское поле») - уже от 6,3 млн рублей. Студии с отделкой в ЖК «Цветочные Поляны» сейчас предлагаются от 3,4 млн рублей.

Во всех проектах, где девелопером выступает ГК «Основа», можно купить квартиру по семейной ипотеке. Например – в ЖК «Гоголь Парк» (Люберцы), где стоимость квартир (от студий до четырехкомнатных) составляет от 3,4 до 10,7 млн рублей. Можно выбрать жилье формата «евро», а также – с террасой, с панорамным остеклением балкона, с двумя ванными. Среди банков-партнеров – Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, Газпромбанк, «Райффайзен», «Дом.рф».

Как отмечают в компании Capital Group, семейная ипотека наиболее востребована у покупателей жилых комплексов классов «бизнес» и «комфорт» – «Лица» (метро «ЦСКА»), «Триколор» (метро «ВДНХ», МЦК «Ростокино»), «Небо» (метро «Раменки»), «Позитив» (метро «Румянцево»). Банки-партнеры компании – ВТБ, Газпромбанк, «Возрождение», «Уралсиб», «Дом.рф». Готовые квартиры можно купить в жилом комплексе «Триколор», он построен и введен в эксплуатацию, стоимость квартир начинается от 12 млн рублей.

Семейную ипотеку можно также оформить при покупке квартир в жилых комплексах группы «Эталон» - «Изумрудные холмы» в Красногорске (стоимость жилья от 3,3 млн руб.), «Серебряный фонтан» у метро «Алексеевская» (от 8,3 млн) и «Летний сад» у метро «Алтуфьево» (от 7,7 млн). MR Group предлагает ипотеку с господдержкой в ЖК «Фили Сити» (метро «Фили», цена 12,7 млн руб.) и в ЖК «D1» (метро «Дмитровская», от 10,5 млн руб.), а группа ЛСР - в ЖК «Лучи» («Солнцево» от 6 млн руб.).

Также льготный кредит можно использовать в ЖК «Фестиваль парк» от АО «Центр-Инвест» (метро «Речной вокзал», от 8,7 млн руб.), в ЖК «Новые Ватутинки» от компании Инвесттраст (Новая Москва, от 3,5 млн), в ЖК «Дабл» от застройщика «Коробово-1» (Ленинские горки в 11 км от МКАД по Каширскому шоссе, от 2,2 млн руб.) и в ЖК «Микрогород в лесу» от Rose Group (Красногорск, от 5 млн руб.).

Резюме

Рост процентов по ипотеке в изменившихся условиях очередного кризиса предрешен - см. «Девелоперам надо срочно наращивать продажи». В то же время государство устами различных ответственных людей пообещало, что все социальные обязательства будут выполнены, так как накопленные страной ресурсы, позволят стране более-менее спокойно пройти кризис. Ипотека с субсидированием от государства – это социальный проект, и на днях заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев, заявил, что его условия меняться не будут («Минфин: ставки по льготным ипотечным программам в России останутся на прежнем уровне»).