Новостройки и центральные диаметры: от Домодедово до Пушкино

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» завершает серию статей, посвященных московским центральным диаметром и их влиянию на рынок новостроек. Сегодня речь пойдет о пятом «Ярославско-Павелецком» маршруте, соединяющий Домодедово и Пушкино. Возможно, это не последний диаметр в обновляющейся транспортной системе Москвы и области, но пока необходимо осилить то, что намечено.

Что известно о МЦД-5

Ярославско-Павелецкий МЦД — это пятая линия Московских центральных диаметров, которую планируется запустить в 2023—2024 годах. На схемах и указателях МЦД-5 будет обозначаться кодом D5 и салатовым цветом. Маршрут связывает подмосковные города Пушкино, Мытищи и Домодедово и, проходя через территорию Москвы, соединяет Ярославское и Павелецкое направления Московской железной дороги. МЦД-5 будет состоять из 39 станций, длина линии составит 75 км, общий путь займет 110 минут. 10 станций будут оснащены пересадками на метро, МЦК и пригородные направления железной дороги. Надо заметить, что это предварительные данные, проектные работы продолжаются, и какие-то параметры могут меняться.

Запуск диаметров — безусловно важное и положительное событие, но это все-таки не революция, а модернизация. Прежде всего потому, что диаметр проходит по уже существующим пригородным железнодорожным путям, поэтому каких-то кардинальных изменений после старта 5-го диаметра вряд ли стоит ожидать.

«Как мы видим на примере первого и второго диаметров, меняется уровень комфорта и стоимость проезда, но не скорость. Поезда диаметров останавливаются на каждой станции, за счет чего время движения увеличивается минут на 10 по сравнению с тем, как было раньше. Кому-то это может показаться несущественным, но, когда люди торопятся, это немного разочаровывает», — комментирует Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости».

То есть МЦД — это все-таки не «настоящее» метро и не скоростная железная дорога. К тому же и дальние электрички, и новые «Иволги» используют одни и те же пути, что тоже сказывается на скорости движения. Если будут проложены отдельные рельсы для поездов МЦД, это может снять многие проблемы. Тем не менее уже сейчас пассажирам удобно, что МЦД функционирует в режиме городского, а не пригородного транспорта: между поездами небольшие интервалы, не надо сломя голову нестись на «свою» электричку. Многие люди действительно экономят время в дороге, так как у них уменьшается число пересадок на метро — поезд теперь сам довозит их до нужной станции. Ну и, конечно, продвинутые «Иволги» комфортнее обычных электричек. Пока еще не закончился период «обкатки» и адаптации, но, будем надеяться, к старту следующих маршрутов выровняется график движения и будут устранены разные неполадки.

Подмосковье: в зоне влияния — 13 проектов

Прежде всего МЦД-5 важен для жителей Подмосковья, где основным транспортом, связывающим с Москвой, является железнодорожный. По Павелецкой дороге 5-й диаметр от города Домодедово проходит через Домодедовский и Ленинский район (включая Видное), по Ярославскому — через Мытищи и Пушкинский район до Пушкино. В принципе, Пушкино, Мытищи, Домодедово и Видное и сейчас неплохо сообщаются со столицей. Помимо простых электричек, до этих городов можно добраться на комфортабельном скоростном экспрессе «РЭКС», правда, билеты на него существенно дороже (до Пушкино — 175 рублей, а обычный билет стоит 92 рубля). Но до Мытищ такой поезд долетает минут за 17, а до Пушкино — примерно за полчаса. В Подмосковье хорошо развито автобусное сообщение, автобусы ходят от «ВДНХ» и «Домодедовской» довольно часто и в целом соблюдают расписание. Минус — это неизбежные пробки в часы пик. Но, конечно, современная железная дорога, где билет будет существенно дешевле (на действующих МЦД он сейчас стоит 45 рублей), а сама она будет функционировать в режиме «наземного метро», сделает жизнь пассажира приятнее.

Надо сказать, Пушкинский, Мытищинский и Ленинский районы активно застраиваются, здесь довольно свежий вторичный рынок — много домов девяностых и двухтысячных годов. По данным генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в Московской области в зону влияния МЦД-5 (в пешей доступности, до 1,5 км от станций) сегодня попадают 13 проектов. Общее предложение — 943 лота на 51,1 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена (СВЦ) составляет 93,4 тыс. руб. за квадратный метр. Наибольший объем предложения — около станции Мытищи — 49%, или 25 тыс. кв. м (жилые комплексы «Мытищи-холл», «Отрадный»). СВЦ — 111, 5 тыс. руб. за квадратный метр.

На втором месте — станция Расторгуево в городе Видное. На её долю приходится 40%, или 20,8 тыс. кв. м предложения («Зеленые аллеи», «Краски жизни», «Первый квартал», «Эко Видное 2.0», «Южное Видное»). СВЦ квадратного метра — 94 тыс. руб. Однако, как обращает внимание эксперт, большей частью жилые комплексы находятся не в пешей, а в транспортной доступности от МЦД (до 4 км).

Ближе других к станции Расторгуево расположены ЖК «Зеленые Аллеи» и ЖК «Дивное», и, по мнению Сергея Коврова, руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости», жители этих проектов в максимальной степени ощутят удобство от открытия МЦД-5. В ЖК «Зеленые Аллеи» сейчас предлагается 140 квартир. Однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м. можно приобрети от 3,5 млн руб. В ЖК «Дивное» аналогичную по площади квартиру со сроком сдачи III квартал 2021 года можно приобрести от 3,2 млн руб.

ЖК «Эко Видное 2,0» от станции Калинина в 2 км. «Скорее всего, после запуска диаметра до станции будет курсировать маршрутное такси или будет обустроена перехватывающая стоянка для автомобилей. В итоге в центр Москвы жители смогут добираться минут за 40, по прямой и без пересадок. В настоящий момент девелопер проекта компания MR Group строит прямой выезд на трассу М⁴ „Дон“, по которой на автомобиле или маршрутке можно будет доехать до станции метро „Домодедовская“ или „Кантемировская“, минуя пробки в городе Видное в час пик. Но это всё равно будет не так удобно и быстро, как проезд на МЦД-5», — заключает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Проект «ЭКО Видное 2,0» включает 6 монолитно-каркасных домов от 10 до 17 этажей, где представлены различные варианты планировок — студии и 1–2–3-комнатные квартиры общей площадью от 25,5 кв. м до 89 кв. м. Средняя стоимость метра — около 88 тыс. рублей.

Открытие станций МЦД-5 Ленинская и 32 км позволит будущим жителям ЖК «Домодедово Парк Новый квартал» добираться до ближайшей по пути следования станции метро «Царицыно» за 40 минут, отмечает Сергей Ковров («НДВ»). Жилой комплекс включает шесть 17-этажных монолитных домов в 11 км от МКАД. Первые 14 корпусов уже заселены, строительство разделено на две очереди. Квартиру в ЖК можно приобрести по цене от 69 тыс. руб. за кв. м (двухкомнатная квартира 58 кв. м), цены на студии начинаются от 2,3 млн руб., однокомнатные квартиры продаются уже от 2,6 млн руб. Всего на данный момент представлено 144 квартиры (19 однушек, 19 студий и 106 двушек).

В самом Домодедово, где находится конечная станция будущего МЦД-5, представлено несколько ЖК, которые хоть и не входят в зону пешеходной доступности станции МЦД, но всё равно выиграют от её открытия. Речь идет, например, о ЖК «Кирова 17», где представлены однокомнатные квартиры от 2,8 млн руб., а также двух- и трехкомнатные квартиры от 4,1 и 5,5 млн руб. соответственно (данные «НДВ-Супермаркет Недвижимости»).

Метро в Мытищах: разговоры длиной в полвека

Тема МЦД заставляет вспомнить о многострадальном проекте станции метро в Мытищах, который то вносят в планы развития метрополитена, то опять «выносят». И это длится пятьдесят пять (!) лет (впервые в транспортных документах станция «засветилась» в 1965 году). Недавно о ней опять вспомнили: «Генеральный план развития столицы предполагает строительство линии метро в Балашиху и Мытищи, однако это отдаленная перспектива», — заявил главный инженер института Генплана Москвы Михаил Крестмейн.

Эксперты, в свою очередь, по-разному относятся к данной идее. Наталия Кузнецова («Бон Тон») считает, что станция метро в Мытищах уж точно не помешала бы: «Это полноценный район с развитым рынком жилья комфорткласса, который продолжает развиваться. Активная застройка идет не только в самих Мытищах, но и Мытищинском районе, например, поблизости от Пироговского водохранилища. К данным локациям ведет Осташковское шоссе. Это основная магистраль, которая связывает Мытищинский район и Москву, однако плотная застройка не дает возможности расширить дорожное полотно. В этих условиях строительство метро позволило бы разгрузить дороги».

Однако строительство станции метро в Мытищах откладывают не просто так, полагает Ирина Туманова («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Открытие станции перегрузит оранжевую ветку, и к тому же не облегчит существенно ситуацию в самих Мытищах. Станцию предлагается строить довольно далеко от центра города и его исторических районов, в месте сосредоточения новостроек, которые, безусловно, выиграют от ее появления, но не Мытищи в целом. Эксперт напоминает, что жители Мытищ, пользуясь маршрутками, автобусами и электричками, тратят на дорогу до ближайшей станции метро примерно столько же времени, сколько и москвичи, проживающие в районах, куда пока не дотянулся метрополитен.

Как бы то ни было — понятно одно: в обозримом будущем подземного метро в Мытищах нам не видать, хотя вопрос остается открытым, а вот наземное более чем реально. В «зоне влияния» будущего МЦД-5 Ирина Туманова («НДВ — Супермаркет недвижимости») выделяет ЖК комфорткласса «Лидер Парк Мытищи» на улице Кедрина. Проект состоит из пяти 17-этажных корпусов, подземного паркинга, детского сада и школы. Первые 4 корпуса введены в эксплуатацию, строится 5-й корпус. Маршрутное такси № 16 идет до станции «Мытищи». Выбор квартир — от студий 22,6 кв. м до «евротрешек» площадью до 69,4 кв. м. Цены начинаются от 2 млн рублей.

Москва: в выигрыше Ярославский и Бирюлево

В Москве в зоне пятого диаметра окажется 21 район: Бирюлево Восточное, Царицыно, Орехово-Борисово Северное, Москворечье-Сабурово, Марьино, Печатники, Люблино, Текстильщики, Нижегородский, Перово, Соколиная гора, Лефортово, Басманный, Алексеевский, Ростокино, Богородское, Свиблово, Бабушкинский, Ярославский, Лосиноострвский.

И в явном выигрыше окажутся районы, у которых нет «собственной» станции метро: Ярославский на севере, Бирюлево Западное и Бирюлево Восточное на юге. Заметно улучшится транспортная ситуация в Москворечье-Сабурово, Марьино и Печатниках.

По оценке Сергея Коврова («НДВ-Супермаркет Недвижимости»), эффект от открытия МЦД не может сравниться с влиянием новых станций метро, но такое улучшение вполне способно простимулировать покупателей.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, замечает, что в Восточном и Западном Бирюлево девелоперы не проявляли высокой активности, и новых площадок для строительства в данных локациях практически нет, поэтому в плюсе окажется прежде всего вторичный рынок.

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в Москве в пешей доступности (1,5 км) от станций МЦД-5 находится 21 проект, это более 4,5 тыс. лотов на 291,1 тыс. кв. м. СВЦ — 186,4 тыс. руб. за квадратный метр. Самый большой объем предложения, 24%, или 70,9 тыс. кв. м — около станции Стахановская («Баланс», «Кварталы 21/19», Рязанский район). СВЦ — 188,7 тыс. руб. за квадратный метр. На втором месте — Бирюлево пассажирская, где сконцентрировано 14,4% предложения на 41,8 тыс. кв. м Здесь расположен ЖК «Загорье», он уже построен и сдан. Стоимость метра в среднем — 136,8 тыс. руб. На третьем месте — станция Лосиноостровская, на которую приходится 12,3%, или 37,5 тыс. кв. м («На Коминтерна», «Ты и я»). СВЦ — 178 тыс. руб. за квадратный метр.

Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости») обращает внимание на то, что что ощутимое влияние на ликвидность жилья открытие станции МДД может оказать только в зоне пешеходной доступности и приводит несколько соответствующих примеров.

Строящийся в Лосиноостровском районе на северо-востоке Москвы ЖК «Ты и Я», находится в 700 м от будущей станции МЦД Лосиноостровская. Это три монолитно-каркасных 9–22-этажных дома. К покупке предлагается 526 квартир, однушку можно приобрести по цене от 5,6 млн руб. В среднем по комплексу метр стоит 167 тыс. руб. Средний бюджет — 12,1 млн руб.

В ближайшей доступности от будущих станций МЦД-5 Маленковская и Москва-3 возводится ЖК «Серебряный фонтан», правда у этих железнодорожных платформ имеется сильный конкурент — станция метро «Алексеевская». Комплекс бизнес-класса включает четыре 19–20-этажных дома. В продаже представлены квартиры и апартаменты. Цена за кв. м начитается от 215 тыс. руб. (апартаменты) и от 262 тыс. руб. (квартиры). Двухкомнатную квартиру можно купить за сумму от 17 млн руб., однокомнатный апартамент — от 7,7 млн руб.

«В тех редких случаях, когда станция МЦД открывается с нуля и ей не предшествует существующая пассажирская станция железной дороги, появление нового способа сообщения может в большей степени повлиять на существующий проект», — подчеркивает Сергей Ковров.

Например, рядом с ЖК «Кварталы 21/19» планируется к открытию станция МЦД-5 Грайвороновская на основе существующей грузовой станции Новопролетарская. Дойти до нее будет быстрее в 1,5 раза, чем до действующей станции МЦК «Нижегородская». На участке размером 19 га в Рязанском районе ЮВАО Москвы возводится 21 жилой корпус и объекты инфраструктуры. Метраж квартир — от 39 до 134 кв. м, в продаже 1038 лотов. Цена на однушки начинается от 5,6 млн руб. В среднем по комплексу метр стоит 198 тыс. руб., средний бюджет — 10,8 млн руб.

Частично МЦД-5 будет делить пути с функционирующим в данный момент МЦД-2. Так, в ближайшей доступности от станции Депо в районе Люблино Г К «ПИК» возводит жилой комплекс «Люблинский парк». Это масштабный проект из 27 домов и объектов инфраструктуры. В продаже — 376 квартир. Однокомнатную можно купить по цене от 7 млн руб. Средняя цена метра в комплексе — 148 тыс. руб., средний бюджет — 7,2 млн руб.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, выделяет микрорайон «Домашний» от Группы ПСН, расположенный в 500 метрах от будущей станции МЦД-5 Курьяново. В составе ЖК — 8 блоков монолитных домов от 6 до 32 этажей, а также два детских сада, школа, подземный и наземный паркинги. Продаются квартиры в пяти корпусах первой и второй очередей, предлагается более 70 типов планировочных решений как классического, так и «евроформата» с отделкой и без. Это студии, одно- двух- и трехкомнатные квартиры с площадями от 25,5 до 93,8 кв. м. Стоимость квартир начинается от 4,8 млн рублей.

Платформа «Курьяново» откроется уже в начале 2020 года. С учетом того, что на юго-востоке Москвы МЦД-2 и МЦД-5 частично дублируют друг друга, у жителей микрорайона «Домашний» появится возможность выбирать варианты маршрутов, дополняет Наталия Кузнецова («Бон Тон»).

Можно обратить внимание и на жилой комплекс «Нормандия» в Лосиноостровском районе. ЖК включает четыре монолитных дома из нескольких секций разной высоты (7–22 этажа), паркинги, начальную школу, детский сад, магазины. В продаже 1–2–3–4-комнатные квартиры 34–109 кв. м. Средняя стоимость метра — 181,5 тыс. рублей. В нескольких минутах ходьбы — станции Лосиноостровская и Лось.

В Ростокино построен жилой комплекс «Триколор», он состоит из трех жилых корпусов — двух башен по 58 этажей, здания в 38 этажей и 8-этажного корпуса с апартаментами. В стилобатной части — подземный паркинг. В продаже квартиры с площадями от 64 до 203 кв. метров — двух-, трех- и четырехкомнатные. Средняя стоимость метра — 180 тыс. рублей. Пешком можно дойти до станций Яуза и Северянин.

Проекты в пешей доступности (1,5–2 км) от станций МЦД

Источник: агентство недвижимости «Бон Тон»

Цены в Москве и Подмосковье: рост «слабо ощущаемый»

Любое улучшение транспортной доступности жилых объектов, будь то строительство рядом с комплексом новой автомобильной дороги, железнодорожных путей или станции метро, приводит к повышению стоимости квадратного метра в пределах 5–10%, замечает Ирина Туманова, («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Рост незначительный и слабо ощущаемый, так как девелопер закладывает эту разницу еще на этапе проектирования объекта, и обозначается она в сообщениях о плановом повышении цен по мере роста строительной готовности комплексов.

Правда, по мнению Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), в пределах МКАД МЦД может повлиять на динамику продаж и цены в новостройках только в том случае, если ничего другого рядом нет — ни метро, ни станции МЦК.

И как уточняет Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки», к моменту запуска МЦД (2023–2024 гг.) большинство существующих новостроек будут полностью реализованы, поэтому на них планы по открытию МЦД оказывают косвенное влияние.

Перспективы: девелоперов привлекают промзоны и Лосиный остров

По оценке Романа Родионцева (Est-a-Tet), ближайшие к МЦД-5 зоны обладают существенным потенциалом — вблизи насчитывается 44 перспективных проекта. К крупным промзонам, которые в настоящее время осваиваются недалеко от станций, относятся «Калибр» в Останкинском районе и «Грайвороново» в Текстильщиках.

Мария Литинецкая («Метриум») ожидает, что с открытием МЦД-5 девелоперы активизируются на северо-востоке столицы, где сейчас небольшой объем новостроек. Речь идет о районах вблизи железнодорожных станций Северянин, Лось и Лосиноостровская. Рядом — Национальный парк «Лосиной остров», а это очень привлекательно для девелоперов. И уже сейчас известно, что в районе станции Северянин располагаются четыре перспективные площадки для новых комплексов.

Также по теме:

• Новостройки и центральные диаметры: от Апрелевки до Железнодорожного
• Новостройки и центральные диаметры: от Зеленограда до Раменского
• Новостройки и центральные диаметры: эффект московского кольца