В ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2020 году: что будет с ценами и когда лучше решать свой жилищный вопрос?» вопросы читателей в основном касались факторов, влияющих на цены. О некоторых из них IRN.RU уже писал ранее в обзорах и прогнозах, на этот раз мы решили объединить и собрать их вместе.
Ставки по ипотеке сыграли важнейшую роль в ажиотажном спросе в конце 2018 года. Причем максимально спрос вырос не в момент удешевления ипотеки, а после того, как ставки начали расти – люди торопились с покупкой, пока ипотека не подорожала еще сильнее.
Но с конца весны 2019 года ипотечные ставки стали снижаться и вновь бьют рекорды, достигнув к декабрю примерно 9%. При этом спрос на жилье падает с лета - по сравнению с наиболее ажиотажным периодом конца прошлого и начала нынешнего года. Если ставки останутся низкими или еще немного упадут, это не приведет к скачку спроса, но поддержат его на приемлемом уровне. Более того, дешевеющая ипотека позволяет застройщикам и продавцам на вторичном рынке держать цены и даже немного их повышать, оставаясь в рамках примерно того же ежемесячного платежа по кредиту для потенциальных покупателей.
«При отсутствии форс-мажоров тренд на снижение ипотечных ставок сохранится в следующем году, сейчас ставка в 8% и даже ниже выглядит вполне реальной в течение года. Но в случае резкого изменения внешнеэкономической ситуации могут повысить и ключевую ставку, что приведет к подорожанию ипотеки», - заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Подробнее об ипотечных трендах читайте в статье «Ипотека может стать еще дешевле».
Еще один фактор, способный дать дополнительный спрос в ближайшие месяцы, – уменьшение доходности депозитов и облигаций из-за снижения ключевой ставки. «Из-за этого многим инвесторам вложения в квадратные метры будут интереснее других инструментов, то есть на рынок вернется инвестиционный спрос», - говорит Олег Репченко.
По сути ситуация сейчас такова. Средний класс все еще нуждается в жилье, но его доходы не растут. Люди готовы покупать только достаточно бюджетные квартиры и при условии дешевой ипотеки. Основные продажи, что на первичном, что на вторичном рынках сейчас приходятся на массовый сегмент. «С другой стороны, доходы верхней прослойки (крупный бизнес, высший менеджмент госкорпораций) не снизились (а у многих даже выросли). И им сейчас покупать жилье достаточно выгодно – как для себя, так и для инвестиций», - считает Олег Репченко. Ажиотажного спроса и роста цен, как в нулевые, не будет, но примерно на уровне инфляции цены в ближайшие годы будут расти (см. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели»).
Пока фактор перехода на эскроу-счета не играет заметной роли в ценообразовании. Цены росли скорее на ожидании 1 июля из-за развернутой девелоперами информационной кампании о грядущем подорожании новостроек. Здесь важно понимать, что на цены на жилье влияет не столько рост себестоимости из-за перехода на эскроу, сколько соотношение спроса и предложения. Если бы на эскроу заставили переходить все или большинство проектов, это бы заметно снизило объем предложения, поскольку многие застройщики рисковали не получить проектное финансирование. Но в результате большинство строек продолжают работать по старым правилам, объемы предложения не схлопнулись и цены не подскочили (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU»).
Новых проектов стало выводиться меньше, если сравнивать с наиболее активными 2017 и 2018 годами. Но и после 1 июля рынок не замер, даже с учетом перехода на эскроу. Так, в зоне от ТТК до МКАД ежемесячно выходит примерно по 10 новых корпусов, для сравнения – в конце 2018 года на рынок выходило около 15 корпусов в месяц. То есть реформа долевого законодательства замедлила пополнение объемов предложения, но не остановила его.
«Более того, девелоперы сохраняют интерес к новым проектам и активно покупают земли под строительство. Поэтому можно предположить, что рынок продолжит пополняться, - считает Олег Репченко. - Кроме того, нынешний объем предложения остается на высоком уровне – только его будут распродавать еще несколько лет. Объемы предложения начнут постепенно снижаться, но резкого обвала не ожидается. Этого достаточно для поддержания цен и даже небольшого роста на уровне инфляции, но все же «дыры» в предложении и глобального ажиотажа в ближайшие годы не ожидается».
Интересно, что даже с переходом на эскроу новые проекты не стали стартовать с высоких цен, хотя все они работают по новым правилам. Например, среди объектов, вышедших в декабре внутри МКАД, цены начинались от 123 000 рублей за кв.м, в ноябре – от 121 000 рублей.
Помимо этих больших факторов ценовой динамики нельзя сбрасывать со счетов и локальные – прежде всего, улучшение транспортной доступности. Это важный фактор для инвесторов. «В связи с открытием новых станций метро и МЦД на каком максимальном удалении объекта от Москвы и от станции метро или МЦД стоит приобретать квартиру для максимизации ее стоимости в будущем? Цель последующая продажа или, возможно, аренда в перспективе двух-трех лет», - спросил один из читателей в ходе онлайн-конференции.
Чем ближе к центру, тем более привлекательным является проект. Однако нужно понимать, что важнее не физическая удаленность в километрах, а то, сколько времени занимает дорога до центра Москвы. Например, метро «Саларьево» (красная ветка), «Боровское шоссе» (желтая ветка) и «Лухмановская» (фиолетовая) расположены примерно на одинаковом расстоянии от МКАД (3-4 км). Но от «Саларьево» до «кольца» можно доехать за 25 минут, от «Боровского шоссе» - за 31 минуту, а от «Лухмановской» - за 33 минуты. «Кроме того, нельзя забывать о том, что расстояние до центра – не единственный критерий инвестиционной привлекательности. Например, рядом с той же «Лухмановской» очень большой объем предложения экономкласса в новостройках и недавних новостройках, вышедших на вторичный рынок, поэтому при продаже или сдаче в аренду будет очень высокая конкуренция», - отмечает Олег Репченко.
Что касается удаленности от метро, то в идеале она должна быть пешей – примерно до 1 километра или до 10-15 минут пешком. «При этом чем дальше от центра, тем ближе должен объект располагаться к метро, - подчеркивает эксперт. - Например, в пределах 3-4 станций от «кольца» и в хорошем районе удаленность может быть и 2 км, а на самых далеких станциях до МКАД она в идеале не должна превышать 5, максимум 10 минут пешком».
Другой читатель спросил, насколько может подорожать новостройка рядом со станцией Кучино (Горьковское направление, следующая станция Железнодорожная) после введения МЦД (обещают к 2024 году). В целом про влияние МЦД на стоимость недвижимости можно сказать следующее. Центральные диаметры делают дорогу до Москвы более удобной, но это не кардинальное улучшение транспортной доступности, когда появляются новые пути там, где их до этого не было. Поэтому появление диаметров вряд ли может обеспечить дополнительный прирост цен более чем на 5% (см. «Новостройки и центральные диаметры: эффект московского кольца»).
«Кроме того, нужно учитывать и другие факторы инвестиционной привлекательности, например, соотношение спроса и предложения в текущей локации. Железнодорожный в последние годы застраивался очень активно, поэтому предложение находится на высоком уровне, - говорит Олег Репченко. - А спрос в Подмосковье в последние годы заметно перетек в Москву – старую и новую. Посмотрите, какое конкурентное окружение непосредственно у интересующего вас объекта, какая инфраструктура вокруг, действительно ли он рядом (в пешей доступности) от станции, сравните цены с ценами на вторичном рынке в объектах аналогичного класса». Про перспективы этой локации можно почитать в статье «Новостройки и центральные диаметры: от Апрелевки до Железнодорожного».
На цены и объем предложения также может заметно повлиять реновация, правда, не в ближайший год, а в перспективе 3-5 лет. Рост предложения нового жилья в рамках программы реновации может компенсировать снижение числа новых проектов из-за перехода на эскроу и проектное финансирование. Если предложение коммерческого жилья увеличится сильно, цены могут пойти вниз.
«Пока не очень понятно, как сыграет реновация. Все зависит от того, когда она развернется наиболее масштабно, а также от того, сколько в рамках этой программы будет строиться квартир, которые реально выйдут на рынок, а не будут бесплатно передаваться переселенцам», - говорит Олег Репченко.
Перечисленные выше факторы относятся к внутрерыночным. Помимо них остается еще один «черный лебедь» - геополитика и макроэкономика. Ужесточение санкций, резкое изменение цен на нефть и другие события могут «перевернуть игру» и непредсказуемо повлиять на рынок.
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Обручева, 30 | Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская | 2 кв. 2027 г. | Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 - 107 м2 |
| Level Южнопортовая | Москва, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская | 2 кв. 2027 г. | Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 17 - 108 м2 |
| Level Академическая | Москва, Юго-Западный округ, район Академический | 1 кв. 2026 г. | Студии, 2-5-комнатные квартиры площадью 17 - 143 м2 |
| Level Мичуринский | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект | 4 кв. 2026 г. | Студии, 2-6-комнатные квартиры площадью 22 - 245 м2 |
| Проект | Расположение | Специальное предложение |
|---|---|---|
| Level Южнопортовая | Москва, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская | Скидка 40% при полной оплате. |
| Level Академическая | Москва, Юго-Западный округ, район Академический | Скидка 30% при полной оплате |
| Level Мичуринский | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект | Скидка 40% при полной оплате. |