Новостройки и центральные диаметры: от Апрелевки до Железнодорожного

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» продолжает изучать влияние запуска «наземного метро» - московских центральных диаметров - на рынок новостроек Москвы и области, на квартирные цены и деятельность девелоперов. Сегодняшняя статья – о четвертом «Киевско-Горьковском» железнодорожном пути, который соединит Апрелевку и Железнодорожный.

Московские центральные диаметры – это совместный железнодорожный проект Москвы и Московской области, объединяющий формат электричек и метро. Каждый диаметр будет иметь массу пересадочных станций на метро, МЦК и другие железнодорожные маршруты. Проходя сквозь город, МЦД соединяют города на противоположных концах ближнего и среднего Подмосковья. Два диаметра (МЦД-1 «Одинцово – Лобня» и МЦД-2 «Подольск – Нахабино») заработали в нынешнем ноябре, примерно через два года должен запуститься третий - «Зеленоград-Раменское» и, наконец, ориентировочно к 2023-2024 году планируется открыть четвертый – «Апрелевка-Железнодорожный» и пятый – «Домодедово-Пушкино».

Обкатка: период привыкания продолжается

Торжественное открытие первых двух диаметров в ноябре этого года омрачилось недоработками со стороны организаторов движения: валидаторы не считывали билеты, образовались толпы пассажиров, штурмующих неожиданно коротенькие поезда, у жителей дальнего Подмосковья перекосило расписание. Несколько разочаровала пассажиров скорость движения поездов – они не стали быстрее, а из-за сбоев в работе время в пути даже увеличивалось.

Не слишком удачное открытие особенно злорадные критики окрестили провалом, хотя на самом деле это, конечно же, никакой не провал, а урок, который стоит как следует выучить, ведь впереди – запуск еще трех диаметров. Справедливости ради надо сказать, что всё, что можно было быстро исправить, было исправлено – удлинили электрички, починили систему контроля проезда. На многих остановочных пунктах продолжают устанавливать валидаторы, информационные панно, строят навесы и обновляют пешеходные переходы.

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», уверены – всё со временем должно наладиться, и тогда все преимущества диаметров будут очевидны.

«Запуск столь масштабного проекта, как МЦД, требует определенного периода адаптации – как со стороны транспортной системы, так и со стороны потребителей», - считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По мнению эксперта, люди постепенно привыкнут к новому расписанию, маршрутам и возможностям добраться до Москвы, но определенная доля пассажиров, для которых прежняя сетка была более удобной, неизбежно останется.

На взгляд Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, стандартное расписание страдает из-за того, что обычные электрички и поезда МЦД фактически курсируют по одной и той же линии. И если будут проложены дополнительные пути, значительную часть проблем удастся снять.

Но несмотря на «притирки», с тем, что большинству пассажиров стало лучше, спорить не приходится. «Пока стоит говорить не столько об улучшении транспортной ситуации, сколько о повышении комфорта перевозок», - полагает Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости». Пассажиры получили удобные и современные поезда, больше не боятся опоздать на конкретную электричку, потому что придет следующая, у многих сократилось число пересадок, наконец, поездка стала дешевле (в пределах Москвы – 38 рублей, в пригородной зоне – 45 рублей) плюс бесплатный проход в метро и МЦК. «Даже при текущем графике работы запуск МЦД позволил разгрузить несколько пересадочных станций метрополитена», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В Новой Москве будут строить, а Железнодорожный с Балашихой «задышат»

О четвертом «Киевско-Горьковском» диаметре известно, что он пройдет от Апрелевки до Железнодорожного. Запланировано 19 станций с пересадками на метро, МЦК и пригородные направления железной дороги. Маршрут МЦД-4 пролегает по юго-западу Подмосковья и Новой Москве - через Апрелевку, Марушкинское, Кокошкино, Внуковское, Одинцовский район. На противоположном восточном отрезке - через Реутов, Балашиху и Железнодорожный.

Как отреагирует рынок недвижимости этих районов? Комментаторы несколько разошлись в оценке возможного подорожания местной недвижимости. Часть экспертов полагает, что подорожание пройдет «на информационной волне». По наблюдениям Ирины Тумановой («НДВ-Супермаркет недвижимости»), за год до введения диаметра в действие она поднимает цены примерно на 10-15%. Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, уточняет, что подорожает жилье в пешей доступности от станций диаметра.

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») уверена в том, что владельцы вторичного жилья «на ажиотаже» попытаются повысить цены на свои квартиры рядом со станциями диаметров. Правда, вопрос, откликнутся ли на такое предложение покупатели. Люди сегодня ориентированы на торг, и если жилье возле МЦД по ценам станет конкурировать с жильем возле станций метро в Москве и Новой Москве, спрос будет смещаться в сторону объектов около метро.

Мария Литинецкая («Метриум»), анализируя транспортную ситуацию в «зонах влияния МЦД-4», считает, что стоит говорить скорее о повышении ликвидности недвижимости, но не о росте цен.

Железнодорожный, как и Балашиха, самые сложные подмосковные локации с точки зрения транспортной доступности. Риелторам известно немало примеров, когда из-за многочасовых пробок и переполненного общественного транспорта жители уезжали из Балашихи, продавая свое жилье с дисконтом. Увеличение количества поездов позволит «снизить градус» транспортной напряженности. Однако рассчитывать на прирост стоимости недвижимости не приходится. Остается немало других нерешенных проблем, прежде всего – с социальной инфраструктурой, считает эксперт.

Таким образом, запуск МЦД-4 на востоке области лишь немного исправит транспортную ситуацию, которая уже давно достигла критической точки. Но вот на западе области - иная обстановка. Здесь пригородная железная дорога не отличается загруженностью даже в час пик, во многом за счет открытия станций метро Солнцевской линии. «По сути, ситуация сейчас находится на приемлемом уровне. Сложности доставляют разве что поезда аэроэкспресса в аэропорт, из-за которых между обычными поездами наблюдается значительная разница во времени. Полагаю, эта проблема перестанет быть актуальной с продлением линии метро до аэропорта Внуково», - говорит Литинецкая.

Но Солнцевская линия метро заканчивается в 8 км от МКАД, и за этой отметкой влияние МЦД-4 будет гораздо заметнее. Рост ликвидности жилья и девелоперской активности стоит ждать в локации от станции Мичуринец и далее в сторону области. И поскольку речь идет о Новой Москве, то застройщики будут заинтересованы в развитии территорий в большей степени, чем в Подмосковье. В связи с этим можно ждать увеличения объема предложения, но не цен. «Средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве уже превысила показатель в 120 тысяч рублей. Развитие дальних локаций скорее снизит средний показатель», - комментирует Мария Литинецкая.

Жилые комплексы Подмосковья и Новой Москвы в «зоне влияния»

По данным Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), средняя цена квадратного метра в локациях, через которые будет проходить МЦД-4, составляет для Новой Москвы 118,5 тыс. руб., для Подмосковья – 86 тыс. руб. Самый низкий ценовой уровень - в Железнодорожном (70,4 тыс. руб.). Новая Москва в зоне четвертого диаметра представлена двумя проектами, это 89,7 тыс. кв. м и более 1,5 тыс. лотов. Большая часть экспозиции (порядка 85%) находится в поселении Внуковское (станции Мичуринец и Переделкино).

В Московской области поблизости от четвертого диаметра расположены 9 проектов комфорткласса на 45,5 тыс. кв. м и более 800 лотов. Больше всего жилья экспонируется в Одинцовском районе (76%) в проектах «Одинцовские кварталы» (бывший «Валь де Эмероль») и «Одинцово-1».

Покупатели могут обратить внимание на городской квартал «Городские истории» вблизи станции Мичуринец. Сейчас завершается строительство первой очереди проекта с переменной этажностью (21-23-этажа) – это монолитный корпус на 1153 квартиры. В состав квартала войдут еще две очереди из жилых домов, а также детский сад и торгово-развлекательный комплекс, открытие которого ожидается в 2019 году. Бюджет покупки стартует с 9,1 млн рублей за 58,5 кв. м, а средняя стоимость «квадрата» - 143 тысячи рублей.

Жилой комплекс «Юбилейный» строится в южной части Реутова, на улице Академика Челомея в пешей доступности от станции Реутов. Это монолитный 25-этажный четырехсекционный дом с детским центром, магазинами и бытовыми сервисами на первых этажах. Для машин – многоуровневый паркинг. Вокруг дома будет создан парк с детскими площадками, зонами отдыха, спортивным комплексом с ледовой ареной. Средняя цена метра – 99 тыс. рублей.

Недалеко от станции Солнечная возводится ЖК «Румянцево Парк». Комплекс включает три разновысотных монолитных корпуса (13-22 этажа) с подземными паркингами, два детских сада, школу. На первых этажах разместятся супермаркет, фермерские магазины, медцентр, детский центр, рестораны, салоны красоты и SPA, центр йоги. На придомовой территории будет организован ландшафтный парк. Цена – 140 тысяч рублей за квадратный метр в среднем.

Новостройки в зоне влияния МЦД-4 за МКАД

Источник: «БЕСТ-Новострой», «БОН ТОН», «Метриум»

Старая Москва: в выигрыше бывшие промзоны

В Москве, в старых ее границах, в зоне четвертого диаметра окажутся Ново-Переделкино, Солнцево, Очаково-Матвеевское, Раменки, Дорогомилово, Пресненский, Беговой, Марьина роща, Красносельский, Басманный, Таганский, Лефортово, Нижегородский, Рязанский, Новогиреево, Вешняки, Новокосино - всего 23 района.

Меньше всего перемены скажутся на центре Москвы, который с избытком обеспечен станциями метро, к тому же здесь располагаются высокобюджетные проекты, и «их жителям по большей части не принципиально наличие подобного транспортного преимущества», - замечает Мария Литинецкая. Примерно то же самое можно сказать и о западной части Москвы – большинство проектов имеет аналогичную пешую доступность до станции метро.

Некоторые станции МДЦ в центре города будут пересекаться со станциями уже запущенных диаметров и станут пересадочными узлами (Курская, Каланчевская, Савеловская, Белорусский вокзал, Тестовская), комментирует Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Но повысить свою ликвидность и отреагировать повышением цен, на взгляд эксперта, смогут проекты, которые реализуются в бывших промзонах и окажутся вблизи МЦД-4, в особенности там, где будут построены новые платформы – Станколит (Бутырский район), Аминьевская (Очаково-Матвеевское), Марьина Роща. От МЦД выиграют Новогиреево, Вешняки, Новокосино - локации, которые сейчас имеют некоторые транспортные сложности, считает Наталия Кузнецова («Бон Тон»).

Но о серьезном подорожании говорить не приходится - в жилых комплексах, чьи будущие жильцы действительно будут пользоваться станциями диаметра, возможна «наценка на МЦД» за год до запуска диаметра в пределах 5-10%.

Московские новостройки – в основном бизнес-класс

По статистике «Бон Тон», сегодня в Москве на расстоянии до 1,5 км (это шаговая доступность либо две остановки на общественном транспорте) от МЦД-4 находится в реализации 61 проект на 748,2 тыс. кв. м и более 9,5 тыс. лотов. В зону охвата попадают локации 18 районов Москвы. Большая часть предложения относится к бизнес-классу и находится в Пресненском районе, Раменках и Рязанском. К Белорусскому вокзалу примыкает 13 проектов, на Тестовую приходится пять, на Звенигородскую, Савеловский вокзал, Каланчевскую, Курскую и Марьину рощу – по три жилых комплекса.

Средняя цена квадратного метра в локациях, через которые будет проходить МЦД-4, составляет 325 тыс. руб., диапазон - от 171 тыс. рублей (Солнцево) до 680 тыс. рублей (Дорогомилово).

Проект премиум-класса недалеко от будущей станции МЦД-4 Матвеевское – это «Городские резиденции Spires». Комплекс включает три небоскреба высотой почти 100 метров в стиле зданий Нью-Йорка 30-х годов XX века. Минимальная стоимость квартир составляет 14,45 млн рублей за 45,5 кв. м. Средняя цена метра – 419 тыс. рублей. В проекте, помимо квартир, также представлены пять урбан-вилл.

Вблизи станции Марьина Роща расположен «Премиум-квартал JAZZ» он состоит из пяти монолитных домов (7-21 этаж), которым присвоены имена великих джазменов. Инфраструктура квартала включает детский сад, фитнес-клуб, подземный паркинг. Набор квартир – от студий до квартир со вторым светом, пентхаусов и таунхаусов. Цена квадратного метра в среднем – 370 тыс. руб.

В Раменках, недалеко от улицы Лобачевского, возводится комплекс комфорткласса «Огни», первая часть нового квартала. ЖК представляет собой два 35-этажных монолитных дома с 7-этажным надземным паркингом. В рамках развития квартала будут построены школы, детсады, супермаркеты, торговые центры, спорткомплексы и т.д. Средняя цена за метр – 220 тыс. руб. Будущая станция МДЦ-4 в шаговой доступности – Аминьевская.

Новостройки в зоне влияния МЦД-4 в Москве

Источник: «Бон Тон»

Резюмируем

Сегодня мы уже на практике узнали, что такое «диаметр», как он работает, и что нужно сделать, чтобы его довести до ума. О транспортной революции говорить, наверное, рано, но о серьезной модернизации – в самый раз. Причем более важную роль МЦД-4 будет играть в Подмосковье и Новой Москве, где рядом нет альтернативы в виде метро. Вряд ли МЦД-4 окажет существенное воздействие на цены, но можно говорить о том, что ряд проектов станут более ликвидными, а девелоперы станут активнее осваивать новые московские территории и бывшие промзоны.

Также по теме:

• Новостройки и центральные диаметры: от Зеленограда до Раменского
• Новостройки и центральные диаметры: эффект московского кольца