Новостройки в Москве и Подмосковье: спрос никак не может угнаться за предложением

Количество зарегистрированных в Москве ДДУ ставит все новые рекорды, но за увеличением объема предложения все равно не поспевает. Как следствие, девелоперы жалуются на снижение продаж на фоне благоприятной в целом по рынку динамики спроса. Хуже всего подмосковным застройщикам – в Московской области не располагает к оптимизму даже официальная статистика.
 

Спрос

В ноябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 3 844 договора долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья. По сравнению с октябрем число ДДУ выросло на 13,6%, с ноябрем прошлого года – на 140,1%.

Противоположную динамику демонстрирует Московская область, страдающая от перетока покупателей в Москву, где появились сравнимые по ценам новостройки. Количество ДДУ в области (по жилью и нежилью) падает второй месяц подряд: в ноябре в Подмосковье было заключено 6 862 договора - на 2,4% меньше, чем в октябре, и на 9% - чем годом ранее. В октябре, напомним, соответствующие показатели просели на 11,4% и 10%. А в целом с начала года количество ДДУ в Подмосковье сократилось на 2,6% к прошлому году, тогда как в Москве – выросло на 83,4%.

Впрочем, и столице хорошую статистику в ноябре, по всей видимости, обеспечила Новая Москва. По данным Est-a-Tet, реальный спрос (число сделок) на новостройки, расположенные на присоединенных территориях, в ноябре увеличился на 29% к октябрю и на 25,6% по сравнению с прошлым годом. Потенциальный спрос (количество обращений в компанию) прибавил 10,8% и 10,6% соответственно.

В ноябре в Новой Москве вышло несколько новых объектов по ценам ниже рынка, что подхлестнуло спрос, поясняет генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

При этом интерес покупателей к проектам, где в ноябре ничего нового в продаже не появилось, наоборот, упал. Например, в «Новых Ватутинках» спрос снизился на 21% к предыдущему месяцу. «Такую динамику мы связываем с активизацией отложенного спроса ввиду старта продаж нового объема предложения в октябре 2016 г., поэтому ноябрь показал более скромные результаты, - говорит Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки». - Однако такая статистика характерна и для многих других проектов Новой Москвы, где застройщики не выводили в продажу объекты. Ноябрь оказался менее успешным, что связано со стабилизацией ситуации и отсутствием экономических потрясений, традиционно способствующих изменению уровня спроса».

Что касается «старой» Москвы, то, по информации риелторских агентств, спрос в ноябре там в лучшем случае был примерно таким же, как в октябре.

«Ноябрь носил очень разнонаправленные тенденции, - рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. - В среднем по компании (мы реализуем новостройки как в Москве, так и в области, но столичные преобладают) было отмечено, что активность покупателей заметно снизилась в первой декаде ноября. Это связано, на наш взгляд, с ожиданием результатов выборов в США. После них выяснилось, что существенных перемен с курсами валют не происходит, и сделки возобновились, в итоге ноябрь по объемам продаж оказался не хуже октября».

В «ИНКОМ-Недвижимости» реальный спрос на новостройки в Москве и ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) также оставался в целом на октябрьском уровне с небольшой коррекцией вниз из-за ноябрьских праздников. В агентстве «Бон Тон» по некоторым «старомосковским» объектам спрос вырос на 20-34%, по другим, наоборот, снизился в связи «с уровнем цен».

В Est-a-Tet число сделок с новостройками в старых границах Москвы в ноябре сократилось на 35,5% относительно октября, количество обращений от потенциальных покупателей – на 4,3%.

«Снижение спроса в ноябре частично было связано с ноябрьскими праздниками, также ряд потенциальных покупателей, выходящих на сделку, взяли небольшую паузу, чтобы дождаться запуска новогодних акций и скидок», - поясняет ситуацию Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Единственной компанией, сообщившей о значительном росте числа сделок в ноябре к октябрю, стала «Азбука Жилья». По словам ее гендиректора Владимира Каширцева, число сделок с объектами агентства увеличилось на 25%. Однако объем потенциального спроса по сравнению с октябрем снизился на 24%, а число показов объектов – на 19%.

В годовом выражении число сделок в «Азбуке Жилья» выросло более чем в два раза, количество обращений – на 62%, показов – на 30%. В Est-a-Tet реальный спрос и активность покупателей московских новостроек возросли по сравнению с 2015 г. на 1,3% и 5,3% соответственно. В «Инкоме» количество обращений по сравнению с ноябрем 2015-го увеличилось на 23,5%.

Как отмечает директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман, спрос на рынке новостроек в конце нынешней осени заметно выше прошлогоднего и намного более ровный по месяцам благодаря снижению ипотечных ставок (см. «Ставки по ипотеке в РФ снизились на 0,3-0,6 п.п. за 2 месяца – АИЖК»).

Однако, подчеркивает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, рост спроса в целом по рынку вовсе не означает, что в офисах продаж выстраиваются очереди из желающих приобрести жилье. Ведь вместе с увеличением числа сделок значительно вырос и объем предложения: в III квартале 2014 г. на первичном рынке в старых границах Москвы было представлено 21 185 квартир и апартаментов, а в III квартале 2016 г. – 40 340. То есть на 90% больше. В результате сделки попросту перераспределилось между значительно большим количеством жилых комплексов.

Источник: Est-a-Tet

Выводы Литинецкой подтверждают и девелоперы. «Все в ноябре почувствовали снижение продаж, несмотря на рекордное количество ДДУ. Мы получили этот рекорд не потому, что у нас продажи выросли, а потому, что проектов очень много», - отметил гендиректор ГК «Эксперт» Гасан Архулаев, выступая 14 декабря на «Рождественском саммите» по итогам развития рынка недвижимости московского региона.

Кроме того, необходимо учитывать, что увеличение числа ДДУ не приводит к пропорциональному росту выручки застройщиков. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», по сравнению с докризисным периодом средняя стоимость проданной квартиры в «старой» Москве упала на 19,5%, с 15,5 млн руб. в 2014 г. до 12,5 млн в 2016 г.

Из всех сегментов рост среднего чека был отмечен только в экономклассе – на 23,7%, с 4,7 млн до 5,8 млн руб. «В данном случае такой рост спровоцирован, прежде всего, увеличением предложения проектов экономкласса внутри МКАД. Например, всего за последние два года объем предложения в сегменте эконом вырос на 40,6%, при этом большая часть нового объема пришлась как раз на проекты внутри МКАД. Два года назад проекты были сосредоточены либо в Некрасовке, либо в ЗелАО. Сейчас же география проектов экономкласса стала шире – предложение есть в Рязанском районе и районе Южное Чертаново», - комментирует гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

В Новой Москве средний чек покупки за два года снизился на 7,3% – с 6 до 5,55 млн руб. за счет падения показателя в эконом- (-17,3%) и комфортклассах (-9,1%). В «бизнесе» средний чек увеличился на 9,3% – с 14,5 до 15,8 млн руб. в связи с тем, что новых проектов в данном сегменте выходит мало, а в текущих растет строительная готовность, а вместе с ней и цены.

Похожая ситуация сложилась и в Московской области: средний чек в целом по рынку упал на 7,3%, в «экономе» – на 5,4%, в «комфорте» - на 17,5%. А бизнес-классе показатель вырос на 7,8%.

Средний чек сделки на рынке новостроек

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»
 

Цены и скидки

По данным «ИРН-Консалтинг», из-за снижения доли эконом- и комфорткласса в общем объеме предложения новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД заявленная средняя цена метра в ноябре 2016 г. немного превысила октябрьский уровень: 198 700 против 197 500 руб. В разрезе классов цены почти не изменились. В ноябре 2016 г. квартиру в столичных районах между ТТК и МКАД можно было приобрести в среднем за 13,4 млн руб. (см. «Новостройки Москвы в ноябре 2016 года»).

В годовом выражении, согласно подсчетам «Азбуки Жилья», средний бюджет покупки квартиры в «старомосковской» новостройке экономкласса сократился на 22,4%, комфорткласса – на 5,5%. В Новой Москве соответствующие показатели просели на 0,2% и 12,3%. В Подмосковье квартиры в сегменте эконом подешевели на 9,8%, в комфорте – подорожали на 2,8%.

Цены реальных следок, естественно, ниже заявленных, так как почти во всех проектах предлагаются скидки.

«В конце ноября – декабре 2016 г. скидки достигли максимальных значений за последнее время: застройщики готовы уступать до четверти цены квартиры в новостройке, привлекая клиентов партнерскими программами с банками и даже нередко сохраняя дисконт (обычно на ограниченный ряд квартир) при беспроцентной рассрочке. Средний же размер скидок относительно ноября вырос с 10-12% до 15-18%», - рассказывает Юлиан Гутман.

По данным «Метриум Групп», в Москве средний размер дисконта на первичном рынке массового сегмента в ноябре 2016 г. составил 7,7% - это на четверть больше, чем в ноябре 2015 г., когда средний уровень скидки был равен 6,2%. Относительно аналогичного периода 2014 г. размер скидок увеличился аж на 83% (в ноябре 2014 г. он был равен 4,2%).

«Несмотря на положительную ценовую динамику, девелоперы сегодня стремятся максимально собрать спрос ввиду скорого завершения программы господдержки. Кроме того, предновогодние распродажи традиционно самые «щедрые» на рынке жилья, поэтому уровень скидок в такие периоды выше, чем в среднем по году», - отмечает Мария Литинецкая.

По словам Наталии Кузнецовой, максимальный размер скидок на квартиры в московских новостройках достигает 20%. Подмосковные застройщики, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», еще щедрее: там даже в крупных проектах от известных застройщиков есть 25-процентые дисконты.

При этом в большинстве объектов предлагается именно финансовая скидка, а не равноценный бонус в виде поездки, машины и т.д., подчеркивает Кузнецова. Имеются предложения в виде отделки или машино-места в подарок, что равноценно дисконту в 10-12%.

Впрочем, максимальный размер скидочных предложений распространяется на ограниченный пул квартир, чаще всего на последние лоты в корпусе или проекте, добавляет Юлия Сапор.
 

Ипотека

Несмотря на скорое завершение программы ипотеки с господдержкой и снижение ставок на вторичном рынке, число ипотечных сделок в Москве так и не восстановилось после падения на 25,1% в сентябре. По данным Росреестра, в октябре этот показатель потерял еще 1,8%, а в ноябре увеличился лишь на 3%. Всего в прошлом месяце было зарегистрировано 3 539 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынках (Росреестр не публикует раздельной статистики).

Отсутствие ипотечного ажиотажа Мария Литинецкая объясняет вполне лояльными условиями кредитования вне рамках программы субсидирования. По данным АИЖК, кредит без господдержки можно получить по ставке от 11-11,5% годовых. На вторичном рынке ставки опустились ниже 13%, приближаясь к докризисному уровню.

Тренд на удешевление ипотеки, скорее всего, сохранится и в 2017 г., после завершение госпрограммы, заявила старший аналитик Sberbank Investment Research Юлия Гордеева на «Рождественском саммите». Ипотечные ставки будут падать за счет снижения ставок по депозитам – таким образом банки сокращают стоимость своего фондирования, пояснила Гордеева. По ее словам, уже сейчас Сбербанк и ВТБ24, контролирующие 70% ипотечного рынка РФ, могут выдавать кредиты под 12% годовых и без государственных субсидий. (См. «Обычная ипотека может стать дешевле льготной».)

В общем, отсутствие всплеска интереса к ипотеке, скорее всего, связано тем, что покупатели ждут снижения ставок.

На фоне сокращения доли ипотеки в общем объеме продаж резко выросла популярность сделок трейд-ин, предполагающих обмен (в той или иной форме) вторичной квартиры на жилье в новостройке. В «Метриум Групп» заметили рост количества подобных «обменов» еще в сентябре. По словам Литинецкой, в отдельных проектах число таких покупателей увеличилось в два-три раза. В компании «БЕСТ-Новострой» количество трейд-инов по итогам ноября выросло на 25% по сравнению с октябрем. В «Инкоме» - на 26%.

По оценкам специалистов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доля потенциальных покупателей новостроек посредством продажи вторичной недвижимости достигает на сегодняшний день примерно 20%.

Увеличивается и доля покупок со стопроцентной оплатой. Например, в московском ЖК комфорткласса «Ривер Парк» в ноябре доля ипотечных сделок снизилась на 21%, а число договоров со 100% оплатой увеличилось в 3,2 раза. Однако о внезапном росте благосостояния российских граждан этот факт не свидетельствует, уверена Литинецкая. «Причина, скорее всего, связана с закрытием депозитов, - полагает она. - Как показывает банковская практика, традиционно наибольшее число вкладов открывается в конце и начале года. А их закрытие происходит в ноябре-декабре, после начисления и выплаты всех процентов. <…> Осенью многие клиенты закрыли свои вклады и направили средства на приобретение жилья. Именно с этим и связан рост сделок без привлечения кредитных средств и сокращение доли ипотечных сделок».

Кроме того, опасаясь дальнейшего снижения курса доллара, часть обладателей валютных накоплений могли перевести их в рубли, чтобы приобрести недвижимость, добавляет Ирина Доброхотова.
 

Декабрь

Начало декабря риелторов в целом радует. «На фоне завершения программы господдержки ипотечного кредитования и укрепления рубля относительно бивалютной корзины на рынке наблюдается значительный рост обращений в первой декаде декабря 2016 г. – как относительно аналогичного периода ноября текущего года (на 17%), так и по сравнению с декабрем 2015 г. (на 34%)», - рассказывает Юлиан Гутман.

В «БЕСТ-Новострое» спрос по сравнению с ноябрем прибавил уже порядка 35%. «До результатов декабря прошлого года пока не добрались, но по итогам месяца вполне возможно, что та планка будет преодолена», - говорит Ирина Доброхотова. Причины активизации, по ее словам, традиционные: конец года, новогодние акции и скидки, реализация отложенного спроса - в ноябре многие откладывали покупку, надеясь на новогодние распродажи. Также, скорее всего, сыграло свою роль укрепление рубля.

В Est-a-Tet спрос на «старомосковские» объекты в первую декаду декабря оказался на 43,6% выше ноябрьского и на 2,6% - прошлогоднего. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего месяца спрос увеличился на 43,6%. По Новой Москве показатели выросли в 1,7 и 1,9 раза. Выправляется и ситуация в Подмосковье, где спрос вырос на 53,3% относительно ноября 2015 г. Правда, в годовом выражении активность областных покупателей упала на 11%.

В «Метриум Групп» уровень спроса в первые две недели декабря в массовом сегменте соответствовал второй половине ноября. Однако относительно аналогичного периода прошлого года сделок в среднем на 5-10% больше. Оживления покупательской активности в бюджетных сегментах «Метриум» ждет во второй половине декабря.

В бизнес-классе, в отличие от массового сегмента, спрос в декабре просел относительно ноября из-за укрепления рубля (с 65,2 руб. за доллар на 1.12.2016 до 61,7 на 17.12.2016): так как клиенты бизнес-класса держат накопления преимущественно в иностранной валюте, они взяли паузу, ожидая роста курса доллара. «Не исключаю, что переговоры с сегодняшними клиентами в бизнес-классе найдут продолжение только в следующем году», - говорит Мария Литинецкая.

Однако, по ее мнению, в целом по числу ДДУ декабрь может побить очередной рекорд, учитывая высокую активность на протяжении второй половины 2016 г.

Впрочем, вряд ли этого будет достаточно для того, чтобы компенсировать рост объемов предложения – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».