Спрос на новостройки уходит в «старую» Москву

Территории за МКАД тянут вниз спрос на новостройки в московском регионе. «Старая» Москва чувствует себя относительно неплохо – не в последнюю очередь благодаря щедрым скидкам. Но и здесь наблюдается дефицит наличности у покупателей: львиная доля квартир в столичных новостройках приобретается с использованием ипотеки или рассрочки, тогда как до кризиса преобладали сделки со 100-процентной оплатой.

Спрос выдыхается

Рост спроса на московские новостройки, имевший место в феврале-марте, в апреле сменился падением. В прошлом месяце управление Росреестра по Москве зарегистрировало 2 530 договоров долевого участия в строительстве жиля (ДДУ) - на 5,6% меньше, чем в марте. Таким образом, динамика спроса на первичном рынке во многом повторяет таковую на вторичном – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос падает, но не в «яму».

Высокую активность покупателей в первые месяцы 2016 г. стимулировала неопределенность в отношении программы льготной ипотеки и падение курса рубля, предоставившее обладателям валютных накоплений возможность конвертировать их в недвижимость на максимально выгодных условиях, отмечает Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Однако активизация рынка, не подкрепленная ростом платежеспособности покупателей, приводит к исчерпанию спроса будущих периодов – см. «Искусственная оттепель на рынке недвижимости к маю сменится естественными заморозками». К тому же, добавляет Артемова, несмотря на то, что программа субсидированной ипотеки была продлена на 2016 г., ее условия несколько ухудшились – банки подняли ставки, что также негативно повлияло на спрос в помесячном разрезе.

В годовом выражении число ДДУ по-прежнему растет, хоть и значительно медленнее, чем в предыдущие два месяца. Если в феврале 2016 г. показатель увеличился на 62,2% относительно аналогичного периода прошлого года, а в марте – на 93,4%, то в апреле – только на 23%. Напомним, программа льготной ипотеки стартовала как раз год назад.

Риелторы приводят в целом похожую в плане тенденций статистику покупательской активности. Например, у «Азбуки Жилья» потенциальный спрос (количество обращений в компанию) на московские новостройки в апреле снизился на 16,3% относительно марта, а реальный (число сделок) - на 21,6%. Относительно аналогичного периода 2015 г. показатели выросли на 62,7 и 31,8% соответственно.

При этом, по оценке компании «ИНКОМ-Недвижимость», активность на рынке московского региона в целом сократилась в апреле не только к марту – на 6,5%, но и в годовом выражении – на 12%. А средний для весны показатель покупательской заинтересованности в этом году упал примерно на 15% относительно прошлого года.

Как отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, статистику по спросу в основном портят территории за МКАД. В «старой» Москве Est-a-Tet в апреле 2016 г. продала в 2,8 раза больше квартир в новостройках, чем годом ранее, а потенциальный спрос увеличился в 2,6 раза. В Новой Москве ситуация не такая благоприятная: количество сделок упало на 6% в годовом выражении, хотя потенциальный спрос вырос на 22%. Хуже всего дела обстоят в Подмосковье: за год количество сделок в области, по данным Est-a-Tet, сократилось на 38%, потенциальный спрос снизился на 26%.

«В целом можно отметить в годовой динамике перетекание спроса из Подмосковья в Москву, что связано с тем, что в пределах «старой» Москвы вышел значительный объем предложения в массовом сегменте, по бюджету покупки сопоставимый с бюджетами в Московской области. Объем предложения массового сегмента за год в Москве вырос в 1,7 раза. Также спрос поддерживает программа льготной ипотеки и акции от застройщиков», - говорит Владимир Богданюк.

Эти выводы подтверждают и девелоперы. Например, по словам маркетолога-аналитика компании «Бэсткон» Егора Константинова, продажи в ряде «старомосковских» проектов компании увеличились в апреле на десятки процентов по сравнению с мартом. Но в среднем по всем проектам – московским и подмосковным – число сделок выросло только на 5%.

Однако уровень платежеспособности покупателей сокращается и в «старой» Москве. По информации Est-a-Tet, в первой половине 2016 г. доля сделок с привлечением ипотечного кредитования на столичном рынке увеличилась с 17% до 45%. Еще 12% покупателей использовали рассрочку, а оплачивали квартиру сразу и полностью только 43% клиентов. С 2014 г. доля ипотеки выросла с 24% до 45%, а доля сделок со стопроцентной оплатой, напротив, сократилась с 61% до 43%.

Данная тенденция отражается и в апрельской статистике Росреестра: на фоне снижения количества сделок как на первичном, так и на вторичном рынках число зарегистрированных ипотечных договоров увеличилось на 6,2% к марту (и на 19,7% - относительно апреля 2015 г.). То есть люди все чаще вынуждены покупать квартиры на заемные средства.

Помимо снижения доходов населения, росту числа ипотечных сделок способствует изменение структуры предложения на рынке новостроек в пользу более дешевых сегментов (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год») и ограничение размера льготного кредита 8 млн руб. «В Москве, где традиционно преобладало жилье высокого ценового сегмента, большая часть сделок проходила со 100% оплатой, в эти ценовых классах покупатели нечасто брали ипотечный кредит. За последние 2-1,5 года предложение сместилось в массовый сегмент, где, напротив, доля ипотечных сделок является доминирующей, а стопроцентная оплата - более редкое явление», – комментирует Владимир Богданюк.

Летние ожидания

В первой половине мая в целом сохранились тенденции апреля: спрос сократился по сравнению с предыдущим месяцем, в том числе из-за большого количества праздников, но в годовом выражении, по данным риелторских агентств, активность покупателей упала незначительно либо даже выросла. Например, в «Азбуке Жилья» с 1 по 18 мая продажи в Москве увеличились на 27,3% относительно прошлого года, а число обращений в компанию – в 2,2 раза. «Инком» отмечает сокращение покупательской активности более чем на 50% по сравнению с первой половиной апреля, но «относительно того же периода мая 2015 г. снижение составило всего несколько процентов», подчеркивает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

При этом, как и ранее, покупателей интересуют главным образом московские новостройки. По данным Est-a-Tet, в первой половине мая 2016 г. количество сделок в «старой» Москве выросло в 3,3 раза по сравнению с маем 2015 г., в Новой Москве - на 25%. А в Московской области спрос, наоборот, сократился на 14,5% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.

По словам Юлиана Гутмана, «сейчас темпы роста продаж позволяют говорить о том, что намечается более четкая динамика по повышению спроса и увеличению количества сделок». Его оптимизм, впрочем, разделяют не все. Егор Константинов прогнозирует падение спроса до 25% по итогам мая в связи с праздниками и отпусками. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», также ожидает спада активности покупателей летом относительно весны и особенно февраля. Такого же мнения придерживается и Екатерина Артемова: «В ближайшее время не стоит ожидать увеличение спроса на рынке жилья. Наступает сезон отпусков, который, как и майские праздники, оказывает сильное давление на уровень продаж, в период которых обычно отмечается снижение покупательской активности на рынке».

Скидки растут

Относительно стабильный спрос на новостройки сохраняется во многом благодаря гибкой ценовой политике застройщиков. В конце апреля, с уменьшением спроса, они были вынуждены вернуться к тому уровню скидок, который установился в начале марта этого года, отмечает Юлиан Гутман. По его словам, в апреле дисконт в столице находился в диапазоне 4-8%, в то время как в области увеличился до 15%.

По сравнению с прошлым годом размер дисконта вырос на порядок. Если в апреле 2015 г. скидка на квартиру в новостройке обычно составляла 3-7%, то в настоящее время, в связи с ростом конкуренции на рынке, - от 10 до 15%, а в некоторых проектах - до 20%, рассказывает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

По словам Екатерины Артемовой, размер дисконта сейчас зависит в основном от местоположения объекта и уровня конкуренции в локации – чем она выше, тем щедрее девелоперы. «В границах «старой» Москвы в настоящее время редко уровень скидок превышает 10%. В Московской области уровень дисконта в апреле 2016 г. варьировался в пределах 10-20%. Крайне редко встречается больший уровень скидок (25% и более). В большинстве своем данный уровень предоставляется на неликвидные квартиры в уже сданных объектах», - отмечает Артемова.

Помимо скидок, застройщики сейчас активно рекламируют длительные беспроцентные рассрочки на срок до года, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Да и вообще программы рассрочек очень распространены на рынке. Например, в портфеле компании «БЕСТ-Новострой» рассрочки на тех или иных условиях предлагаются в 71% объектов.

В ближайшем будущем высокий уровень скидок на новостройки сохранится, единодушны все опрошенные редакцией IRN.RU риелторы. Не исключено также, что летом, на фоне снижения спроса, щедрость застройщиков еще повысится - возрастет доля объектов со скидками и сам размер дисконта, считает Шаталина.

Также по теме:

• Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков