Новостройки: цены ниже 90 000 руб. за метр в Москве, персональные скидки в трети проектов

Обвал спроса на жилье в начале прошлого года, трудная судьба программы льготной ипотеки и привлекательные цены на новостройки обеспечили рекордный рост количества ДДУ в I квартале 2016 г. За первые три месяца текущего года столичный Росреестр зарегистрировал на 52,9% ДДУ больше, чем за аналогичный период 2015 г. В марте 2016 г. показатель увеличился на 93,4% в годовом исчислении и на 25,5% - по сравнению с февралем. К сожалению, данные участников рынка относительно активности покупателей в апреле новых рекордов в ближайшем будущем не обещают. Во всяком случае, в хорошем смысле этого слова.

Спрос

I квартал 2016 г. во многом обязан своими достижениями низкой базе 2015 г.: из-за заградительных ипотечных ставок и ажиотажа конца 2014 г., который привел к досрочной реализации значительной части спроса 2015 г., рынок недвижимости в начале прошлого года впал в практически коматозное состояние. Продажи новостроек, по данным управления Росреестра по Москве, за первые три месяца 2015 г. просели на 19,6%. А в январе-феврале текущего года, в преддверии свертывания программы субсидирования ставок, покупатели, наоборот, стремились поскорее заключить сделки, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Часть этого простимулированного словесными интервенциями чиновников спроса подкрепила и мартовскую статистику Росреестра: выбор и покупка квартиры – дело долгое, от обращения в агентство недвижимости до подписания и регистрации ДДУ обычно проходит несколько месяцев. И, главное, программу в итоге все-таки продлили – на менее выгодных условиях, но ставки выросли несильно. Это позволило людям, настроившимся на покупку, завершить сделки. «Конечно, в первую неделю марта на фоне информации о продлении субсидированной ипотеки ажиотаж спал и спрос, соответственно, тоже. Однако на многих покупателей продление госсубсидий не повлияло: те, кто решил купить именно сейчас (по той ставке, что предлагали банки в марте), сделали это», - говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Конечно, очень поддержало спрос и изменение уровня цен. За последний год в «старой» Москве серьезно вырос объем дешевого предложения, появились новостройки стоимостью менее 90 000 руб. за квадратный метр. В начале 2015 г. таких цен в Москве просто не было, подчеркивает Ирина Доброхотова. При этом довольно значительное количество проектов массового сегмента с низким бюджетом покупки на начальной стадии строительной готовности вышли на рынок именно в феврале-марте 2016 г., добавляет заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, март вообще оказался самым «урожайным» в I квартале 2016 г. Из 15 новых корпусов, в которых открылись продажи в первые три месяца года в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД, 10 стартовали в марте – см. обзор новостроек Москвы в I квартале 2016 года. (Также см. «Новостройки Москвы на старте продаж в марте 2016 года: что, где, почем»; «Квартира в московской новостройке за 4 млн руб. уже не редкость»).

«Благодаря активной рекламе в СМИ, заявляющей о «небывалом» сокращении уровня цен в московском регионе, а также специальным программам по приобретению новостроек, предлагаемым застройщиками, покупатель настроен активно решать свои жилищные вопросы», - согласна с коллегами директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. При этом, добавляет она, у большинства потенциальных покупателей по-прежнему не хватает денег на покупку желаемого объекта недвижимости, поэтому на фоне достаточно высокой активности клиентов «конверсия звонков в сделки ничтожна мала».

Вообще надо отметить, что опережающая информация участников рынка по спросу в марте-апреле (количество звонков, внесенных авансов и т.п.) куда скромнее статистики Росреестра, который подключается к сделке на заключительном этапе. В Est-a-Tet в марте 2016 г. уровень реализованного спроса увеличился на 12,5% относительно февраля, а в первой половине апреля остался на уровне марта. В «Инкоме» спрос в марте был примерно таким же, как в феврале, а в апреле уменьшился на 8% по сравнению с мартом. Согласно данным кол-центра компании «Пересвет-Инвест», число интересующихся московскими новостройками выросло в марте на 19,8% за месяц, подмосковными - на 6%. Строительно-инвестиционная компания «Бэсткон» зафиксировала 10-процентный рост числа сделок по некоторым своим проектам в марте относительно февраля, при этом потенциальный спрос (обращения в компанию) за тот же период сократился на 4%.

«Связано это с тем, что в феврале был отмечен рост спроса, обусловленный ожиданиями прекращения субсидирования ипотечных программ (ипотека с господдержкой) со стороны потребителей. Многие покупатели приобрели жильё в феврале, воспользовавшись ипотечными программами с государственным участием», - поясняет маркетолог-аналитик «Бэсткона» Егор Константинов.

То есть, фактически, речь идет о повторении, правда в значительно меньшем объеме, ситуации конца 2014 – начала 2015 г.: из-за страха за судьбу льготной ипотеки многие люди, планировавшие покупать квартиру весной или даже летом 2016 г., вышли на рынок досрочно, в начале года.

«Основная масса, планирующая решить свои жилищные вопросы в ближайшее время, либо сделала это в конце 2014 и начале 2015 г., либо, ввиду неопределенности финансового состояния, а именно боязни не справиться с обременением (ипотекой), отложила этот вопрос на более длительный период. В первую очередь это обусловлено снижением реальных располагаемых доходов на фоне ухудшающейся макроэкономической составляющей», - отмечает Екатерина Артемова.

Скидки

В марте на рынке новостроек вырос уровень ценовой и неценовой конкуренции в связи со значительным увеличением предложения в первом квартале 2016 г. (+4,1% только в марте). Поэтому застройщики предлагали покупателям не только скидки, но и разнообразные стимулирующие программы, говорит Елизавета Гудзь.

По ее словам, примерно в трети проектов на территории «старой» Москвы застройщики заявляли скидки от 2 до 5% при стопроцентной оплате и ипотеке. Примерно в таком же количестве проектов скидки предлагались на «индивидуальной основе» в офисе компании - до 5-15% от стоимости квартиры.

Средний размер официально заявленных скидок на новостройки в марте практически не изменился и составил 5-8% в Москве и 9-14% - в Подмосковье, рассказывает Юлиан Гутман. Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк оценивает средний размер дисконта в московском регионе в 5-7%, Ирина Доброхотова – в 3-7%.

Максимальные скидки, как утверждает Гутман, в марте сократились до 19-20%, причем такие дисконты предлагаются на очень ограниченный объем квартир. «Однако застройщики выставляют ряд объектов с уже заложенной скидкой, размер которой может достигать 10%. Данная тенденция сохраняется и в апреле. То есть с помощью специальных предложений - иначе говоря, сниженных цен - застройщики привлекают внимание к менее ликвидным объектам – двухкомнатным и, особенно, трехкомнатным квартирам», - поясняет директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Например, в компании «Бэсткон» уровень скидок варьируется от 3-5% на новостройки комфорт- и бизнес-класса в Москве и до 15% по проектам с большой площадью лота (более 200 кв. м), рассказывает руководитель отдела маркетинга Сергей Ковалев. В новостройках от компании «Пересвет-Инвест» скидки не превышают 5-6%, максимальная предоставляется при полной оплате квартиры, говорит Ирина Кирсанова, директор компании по маркетингу.

В целом по рынку, по словам Ковалева, наиболее существенные скидки можно получить при покупке квартир в новостройках, расположенных за пределами МКАД, и в проектах с низким качеством строительства либо реализуемых через ЖСК. По данным Екатерины Артемовой, в разрезе географии наибольший объем предложения с хорошими скидками сосредоточен в проектах на завершающихся стадиях строительства в ближнем и среднем Подмосковье, а также в новых проектах «старой» Москвы.

Резюме

Период повышенной активности покупателей, похоже, подходит к концу. Как и прогнозировал IRN.RU (см. «Рынок недвижимости в ближайшие месяцы ждет оживление, а потом – жесткая стагнация»), искусственная стимуляция спроса в начале года не прошла даром: участник рынка уже начинают ощущать снижение количества клиентов. С приближением майских праздников и открытием дачного сезона эта проблема, естественно, еще усугубится. Таким образом, сезонный спад в этом году может оказаться особенно сильным из-за того, что спрос, который должен был быть «размазан» на весь год, по большей части реализовался в первые месяцы 2016 г. - см. «Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2016 года».