Новостройки в Москве и Подмосковье: година тяжких испытаний

Резкое снижение платежеспособности покупателей заставляет девелоперов быть ближе к народу: на московском рынке появились новостройки по подмосковным ценам, невиданные до кризиса скидки, рассрочки и прочие «пряники». Застройщики стараются не зря: хотя в целом по рынку спрос сильно упал, интерес к недорогим проектам в пределах МКАД растет. Об изменении структуры предложения, покупательских предпочтениях и усилиях продавцов, пытающихся подстроиться под новые реалии, рассказали редакции IRN.RU риелторы и застройщики Москвы и Подмосковья.

Проверка на прочность

«2015 год можно назвать годом проверки прочности для всего девелопмента, - считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (ЖК «Новый Зеленоград»). - Последствия экономических событий этого и прошлого года сильно отразились практически на всех застройщиках. Это и увеличение процентных ставок по кредитам, и рост себестоимости материалов, и, конечно, значительное падение спроса на недвижимость, что привело к повсеместному снижению цен. Именно эти тенденции и господствовали на протяжении всего 2015 г. на рынке недвижимости».

По итогам 2015 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало на 18,4% меньше договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ), чем в 2014-м. Очень тяжелым выдался первый квартал (за исключением относительно активного начала года), по контрасту с ажиотажем конца 2014 г. Сказалось отсутствие доступной ипотеки – в декабре ЦБ задрал ключевую ставку до 17% - и истощение спроса в ходе двух волн покупательской паники в предыдущем году. По данным Росреестра, за первые три месяца 2015 г. количество зарегистрированных в Москве договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) сократилось на 19,6% в годовом исчислении и на 48% - в квартальном. В Подмосковье спрос просел в два-три раза, по оценкам риелторов.

Удержала строительную отрасль на плаву спешно запущенная властями в конце марта программа субсидирования ипотечных ставок, говорит ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики агентства «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. По словам Ларисы Швецовой, генерального директора компании-застройщика ЖК «Ривер Парк», всего за пару недель после старта программы количество обращений от потенциальных покупателей увеличилось в 2,5 раза.

В целом по московскому рынку число ДДУ выросло в годовом исчислении на 13% в апреле после падения на 35,7% месяцем ранее. «Это связано с активизацией отложенного спроса с января по март этого года, когда потенциальные покупатели находились в ожидании старта программы субсидирования», - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». (См. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек».)

К сожалению, «отложенных» покупателей хватило ненадолго: уже в июне количество ДДУ упало на 21%. «В середине июня произошло самое сильное снижение спроса за полгода (в три раза относительно максимальных показателей января), ниже которого спрос опустился только на последней неделе декабря», - рассказывает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Многие участники рынка рассчитывали на восстановление спроса осенью – по аналогии с предыдущим кризисом, когда признаки активизации наметились уже к концу лета 2009 года. Однако, согласно статистике Росреестра, с началом делового сезона отставание 2015 года от 2014-го по числу новых ДДУ только увеличилось: в сентябре-ноябре 2015 г. ведомство оформило на 38% меньше договоров долевого участия в строительстве московского жилья, чем годом ранее. (См. «Кризис распространяется на новостройки»).

Некоторые риелторские агентства отмечали кратковременные всплески покупательского интереса осенью и в декабре, но активного делового сезона как такового не получилось. «Во второй половине 2015 г. пики активности спроса (звонков и обращений) были зафиксированы в середине августа, во второй половине октября и в первой половине декабря, что связано с увеличением застройщиками размеров скидок и колебаниями курсов валют. В конце года на росте спроса особенно отразилось очередное ослабление курса национальной валюты. Но даже эти цифры были почти в два раза ниже уровня лучших показателей спроса в январе. В целом уровень спроса во второй половине 2015 г. был ниже, но не демонстрировал столь резких колебаний, как в первом полугодии», - рассказывает Юлиан Гутман.

Динамика количества ДДУ в Москве, 2015 год

По данным управления Росреестра по Москве

Что и как покупают в кризис

В условиях значительного падения доходов населения – зарплаты россиян в 2015 г., по данным Росстата, сократились на 9,5% - оставшийся платежеспособный спрос сместился в сторону более бюджетных покупок. Часть потенциальной аудитории бизнес-класса переориентировалась на качественные проекты комфорткласса, а покупатели «комфорта» – на «эконом», отмечает Екатерина Артемова.

Сильнее всего пострадал именно бизнес-класс: большинство покупателей, оставшихся на рынке, могут позволить себе только квартиру комфорт- или экономкласса, добавляет Юлиан Гутман. В московском регионе основной спрос сосредоточен в проектах с минимальными бюджетами покупки – порядка 2,5-4 млн рублей, подтверждает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

По данным «ИРН-Консалтинг», если в сегменте доступного жилья в зоне от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД по итогам года продажи выросли на 38% в количестве сделок и на 35% в квадратных метрах, то в бизнес-классе объемы поглощения сократились: на 27% и 30% соответственно (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»).

«В 2015 г. предложение в сегменте бизнес-класса в границах «старой» Москвы превышало спрос, а покупательская активность постепенно уменьшалась. Возможно, при положительной динамике развития рынка потребитель и смог бы «переварить» такой объем. Однако в сегодняшних реалиях продавцы проектов бизнес-класса вынуждены бороться за покупателя», - отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, бизнес-класс подкосило отсутствие доступной ипотеки. Госпрограмма субсидирования ипотечной ставки практически не отразилась на спросе в этом сегменте, так как размер льготного кредита ограничен 8 млн руб., добавляет Литинецкая.

Вообще, из-за отсутствия свободных денег у покупателей ипотека стала критически важным для всего рынка инструментом. По оценкам риелторов, в 2015 г. от 50% до 80% новостроек в Москве и Подмосковье покупались в ипотеку. При этом, по словам Ирины Аслановой, заместителя председателя правления банка «ДельтаКредит», около 70% от всех ипотечных кредитов на «первичку» выдавались в рамках госпрограммы.

В некоторых проектах доля льготной ипотеки достигала практически 100%. Например, в новостройках «Лидер Групп» доля ипотечных сделок составила по итогам года 75%. Из них 97% пришлось на сделки, заключенные в рамках банковских программ с субсидированной ставкой. Для сравнения: в 2014 г. доля ипотечных сделок равнялась 60%, рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

В целом к концу 2015 г. льготная ипотека обеспечивала от 40 до 60-70% всех сделок на первичном рынке жилья, в зависимости от типа реализуемого объекта, подсчитала Екатерина Артемова.

Источник: «Бон Тон»

Ограниченная платежеспособность покупателей также способствовала росту популярности альтернативных сделок - когда продается квартира на вторичном рынке и приобретается новостройка. В Est-a-Tet с начала года количество таких запросов выросло на 15-20%, рассказывает Богданюк.

По той же причине лучше всего сейчас продаются небольшие по площади квартиры: студии, одно-, максимум – двухкомнатные. В 2015 г. в старых границах Москвы на «однушки» пришлась половина от общего количества заявок, рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Доля двухкомнатых квартир снизилась на 4% до 31%, трехкомнатных - также на 4%, до 7% от общего объема спроса. Квартиры с четырьмя и более комнатами в прошлом году интересовали лишь 1% покупателей.

В Московской области наблюдались аналогичные тенденции, однако в ближнем Подмосковье на первый план все же выходит транспортная доступность. То есть покупатели в основном интересуются проектами в городах-спутниках Москвы, а также тех муниципалитетах Подмосковья, где уже есть метро или скоростная трамвайная линия либо они будут в перспективе. Кроме того, в 2015 г. очень хорошо продавалось жилье в подмосковных Люберцах, говорит Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис».

При том что цена предложения остается приоритетом при выборе новостройки, она не рассматривается без отрыва от транспортной доступности и развитости социальной инфраструктуры, подчеркивает Юлиан Гутман. Удачное сочетание всех трех характеристик обеспечит таким объектам в текущем году большое конкурентное преимущество, уверен эксперт.

Так как в кризис особенно велик риск недостроя, покупатели отдают предпочтение готовым или почти готовым новостройкам. По словам генерального директора агентства «Бон Тон» Надежды Коркка, 50% всех сделок сегодня совершаются на заключительных этапах строительства и только 10% – на стадии котлована, что в два раза меньше по сравнению с 2014 г.

Еще лучше, если новостройка предлагается с отделкой – это тоже способ сэкономить. «В качестве одной из антикризисных мер мы приняли решение продавать оставшиеся квартиры в первой очереди с готовым ремонтом, - рассказывает Лариса Швецова, гендиректор компании «Ривер Парк». - Данный продукт пользуется огромной популярностью, многие наши клиенты интересуются именно покупкой жилья «под ключ». Преимущества такого выбора очевидны. Во-первых, не придется одновременно делать ремонт и снимать квартиру. Сразу после передачи ключей клиенты смогут жить в новом жилье. А во-вторых, покупка квартиры с отделкой значительно экономит средства. Стоимость отделки в нашем проекте составляет порядка 12 000 - 15 000 рублей за кв. м, тогда как самостоятельный ремонт обойдется клиенту в сумму 20 000 - 25 000 рублей за кв. м. То есть ремонт однокомнатной квартиры от застройщика площадью 38,85 кв.м. стоит 460 000 рублей против 800 000 своими силами».

Аттракцион неслыханной щедрости

На падение спроса девелоперы ответили увеличением размера скидок. Дисконты, в начале года не превышавшие нескольких процентов, к середине лета могли достигать уже 20-25% от стоимости квартиры - см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: щедрость застройщиков достигла пугающих размеров».

«При этом если в прежние годы высокий уровень дисконта сигнализировал покупателям о потенциальных проблемах застройщика, поэтому многие люди обходили стороной подобные проекты, то теперь большие скидки в порядке вещей», - подчеркивает Екатерина Артемова.

По оценке Марии Литинецкой, средний размер скидок в массовом сегменте увеличился с 3-5% в 2013-2014 годах до 15% в 2015-м. Причем клиенты получали скидки и бонусы не только при единовременной оплате, но и ипотеке, а также рассрочке, чего раньше не наблюдалось, добавляет Евгения Акимова.

Вообще, повышенная лояльность застройщиков по отношению к покупателям стала одним из основных трендов 2015 г. На рынке появились немыслимые до кризиса «ноу-хау»: длительные беспроцентные рассрочки (на рынке даже фигурировали предложения по рассрочке сроком до 10 лет), маркетинговые ставки по ипотеке (сверх государственного субсидирования застройщики субсидировали ставки, опуская их до 7%), рассказывает Владимир Богданюк.

Параллельно со скидками для покупателей застройщики наращивали рекламные бюджеты. По данным «Метриум Групп», расходы на продвижение увеличились в 1,5-2 раза: в проектах точечной застройки до 5–7 млн руб., в крупных проектах - до 30 млн руб.

Чтобы не вспугнуть потенциальных покупателей, девелоперы отказались от автоматического повышения цен в своих проектах в ходе строительства. «С начала года застройщики в некоторых проектах цены повысили в связи с увеличением строительной готовности объекта, но говорить о том, что это произошло массово, нельзя, - отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - К тому же застройщики стараются очень выборочно относиться к увеличению цен в проекте, например, поднимают цены только на определённый пул наиболее ликвидных квартир». Напомним, еще недавно подорожание новостройки на 20-30-50% от котлована до сдачи в эксплуатацию считалось не просто обычным, а практически неизбежным.

Но главное, на московском рынке резко увеличилась доля и объем предложения относительно недорогих проектов за счет реконцепции высокобюджетных ЖК – см. «Эконом и комфорт вытесняют бизнес-класс». По данным «ИРН-Консалтинг», в общей сложности 77% нового жилья, вышедшего на рынок в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД в 2015 году, относится к эконом- и комфортклассу. Общий объем предложения в этих сегментах вырос примерно в 2,5 раза по сравнению с 2014 г.

Как следствие, в 2015 г. квадратный метр в новостройках от ТТК до МКАД подешевел в среднем на 11,4% - до 196 000 руб. против 221 300 руб. в конце 2014 г. Стоимость средней квартиры из-за сокращения площадей уменьшилась еще больше: на 26,6% в годовом исчислении и на 30,5% - по сравнению с началом 2014 г. (См. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год».)

Минимальная цена метра на старте продаж упала до 100 000 руб. («Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года»), а стоимость квартир - до 3 млн руб. «В 2014 г. за эти деньги можно было приобрести жилье только в Подмосковье, причем не в самом ближнем», - подчеркивает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Аттракцион неслыханной щедрости оттянул спрос с вторичного рынка на первичный, а также из районов Москвы и городов Подмосковья за МКАД в столичные районы внутри МКАД. По словам Коркка, в структуре продаж доля сделок с объектами в пределах кольцевой автодороги в 2015 году увеличилась более чем на 20%. В итоге, на фоне значительного увеличения предложения, общее количество сделок от ТТК до МКАД выросло на 19,8%, хотя в разрезе отдельных объектов отмечалось падение продаж по сравнению с 2014 г., поясняет руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

«Застройщики сейчас вынуждены идти на уступки и подстраиваться под покупателей. Настал именно тот момент, когда фраза «рынок продавца стал рынком покупателя» перестала носить голословный характер. Рынок недвижимости в период экономического спада открывает для потенциальных покупателей новые горизонты», - резюмирует Надежда Коркка.