Квартиры в Москве и Подмосковье: что и когда покупать?

Ситуация на рынке недвижимости остается неоднозначной. На вторичном рынке сохраняется тренд на снижение цен, новостройки демонстрируют большую устойчивость, но и здесь сохраняется неопределенность, особенно с учетом возможного отказа от продления программы субсидирования ипотечных ставок. О том, как в этих условиях действовать покупателям и продавцам жиль, рассказали руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин и коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2016 году: ожидания и прогнозы».

Может ли быть дешевле

По прогнозам Олега Репченко, цены на вторичную недвижимость в этом году могут снизиться на 10-15%. На первичном рынке также наблюдается снижение цен, но не за счет удешевления существующих в продаже проектов, а благодаря выходу новых по более низким ценам. Так что в целом можно сказать, что жилье становится доступнее, однако застройщики нуждаются в том, чтобы были созданы реальные условия строить дешевле. «Это зависит не только от девелоперов, которые и так существенно снизили свои ожидания по прибыли. Если раньше они нередко рассчитывали на двукратную прибыль, сейчас существенная часть застройщиков работает с рентабельностью около 10%. Поэтому многое зависит от того, насколько власти пойдут навстречу девелоперам и будут способствовать снижению себестоимости строительства – специальными программами кредитования застройщиков, снижением цен на землю, уменьшением бюрократических барьеров и т.п.», - отмечает эксперт.

Григорий Алтухов также говорит о необходимости облегчить жизнь девелоперам ради общего повышения доступности жилья: «В итоговой стоимости квартир значительные расходы застройщик несет при «вхождении» в проект, а точнее при приобретении площадки под застройку, а также при его подключении к коммунальным сетям и при строительстве социальных объектов инфраструктуры. При этом детские сады и школы далеко не всегда переходят на баланс города, и застройщик не получает компенсацию за их строительство. Наоборот, в ряде случаев он вынужден не только нести затраты по возведению, но заниматься эксплуатацией детских садов и школ. В случае хотя бы частичного возмещения местными властями затрат застройщику или предоставления льготных условий по той или иной статье расходов это могло бы содействовать снижению конечной стоимости жилья для покупателя».

По мнению Алексея Болдина, будет полезным поддержка ипотеки. «Необходимо не отменять субсидирование ипотеки, а наоборот, его расширить, включив туда «вторичку», которую продают для покупки «первички», апартаменты, нежилые помещения в жилых домах и т.д.», - говорит он.

Ждать или покупать

У экспертов нет единого ответа о том, как лучше действовать покупателям жилья. По мнению Олега Репченко, сейчас нет смысла спешить с покупкой, особенно на вторичном рынке, цены на котором пока не достигли дна. А вот на первичном рынке все не так однозначно. Поторопиться стоит тем, кто рассчитывает на ипотеку. Дело в том, что срок действия программы субсидирования ипотечных ставок завершается через два месяца, и пока дальнейшая ее судьба не ясна: Минфин заявил, что ее продление не планируется, а Минстрой все же надеется, что программу продлят. «После прекращения действия программы господдержки, при условии сохранения текущего значения ключевой ставки ЦБ, программы ведущих банков по ипотеке зафиксируются на уровне 13,5-14,5% годовых вместо текущей ставки 11,5-12%», - говорит Григорий Алтухов.

Между тем, Олег Репченко призывает к осторожности – не стоит брать кредит на пределе возможностей только ради того, чтобы успеть воспользоваться льготной ипотекой. Лучше поднакопить побольше на первоначальный взнос. «Никто не застрахован от потери работы или снижения дохода. Поэтому чем выше будет первоначальный взнос и, соответственно, ниже ежемесячные платежи, тем смелее вы сможете рассчитывать на спокойное погашение кредита», - считает эксперт.

Алексей Болдин предупреждает еще об одном аспекте. Рынок стремится к демократизации, поэтому новые проекты будут выходить по более низким ценам за счет уменьшения площадей, использования менее дорогих материалов и других способов снизить себестоимость. «При этом хорошие качественные предложения по оптимальным ценам продолжают неплохо продаваться, что приводит к вымыванию качественного предложения. Поэтому все зависит от вашей ситуации. Если у вас «не горит» и ваши требования к жилью невысокие, а круг объектов очень широк, имеет смысл даже подождать. Если вы хотите качественный продукт и круг объектов ограничен, то лучше покупать сейчас, выбрав застройщика, который дает хорошие скидки на нужный вам вариант», - рекомендует эксперт.

Олег Репченко также советует ориентироваться, прежде всего, на личные потребности: «Торопиться особо некуда. Однако если вы найдете квартиру на вторичном рынке, которая вас полностью устроит, и к тому же продавец будет готов на дисконт, или же новостройку от надежного застройщика на высокой стадии готовности по хорошей цене, не стоит специально выжидать».

«Гибкие» новостройки

Читателей также интересовал вопрос о том, какую квартиру лучше покупать: в новостройке или на вторичном рынке. Преимущества новостроек – в современных планировках и более гибком подходе к покупателям. Застройщики, являясь профессиональными игроками, лучше понимают нынешние реалии, поэтому больше готовы к скидкам и адекватным ценам, чем продавцы вторичных квартир.

Кроме того, в новых жилых комплексах обычно формируется более однородная среда. «Если сравнить новостройку экономкласса и дом в том же районе, но постройки времен СССР, то состав жителей будет отличаться довольно сильно, - говорит Алексей Болдин. - Потому что в первом случае люди квартиру не «получали», а покупали за свои. Как следствие – ухоженные газоны, чистые (в смысле, без неуместных надписей) стены, и вообще ответственность за свое жилье и так называемая «культура быта» не в пример выше».

Однако в условиях спада в экономике стоит очень осторожно подходить к покупке на ранней стадии строительства. «Даже в стабильные времена я всегда говорил, что покупка на котловане – это всегда риск. Сейчас он еще больше усилился, - полагает Олег Репченко. - Даже надежные застройщики, которые ранее все сдавали в срок, в нынешней малопредсказуемой ситуации могут оказаться под ударом. Но главная группа риска – это все же маленькие локальные застройщики, особенно те, что строят жилье в не самых востребованных местах – далеко от МКАД, с плохой транспортной доступностью».

«Сегодня, безусловно, в наиболее сложном положении находятся мелкие и средние строительные компании с одним-двумя проектами, и компании, имеющие высокую кредитную нагрузку в банках, - согласен Григорий Алтухов. - На фоне снижения уровня спроса такие застройщики четко привязаны к графику банковских платежей и вынуждены соблюдать его вне зависимости от количества сделок в месяц». Основными критериями надежности, по мнению эксперта, являются профессиональный опыт компании, количество построенных объектов, текущее финансовое положение, долговая нагрузка, применяет ли компания в своей работе практику проектного финансирования.

При этом в целом эксперты считают, что разрыв в цене между современным и устаревшим жильем со временем будет усиливаться. «Общий тренд по вторичке – цены и ликвидность этого типа жилья (если это не уникальный объект) будут падать, - утверждает Алексей Болдин. - Скоро появится в большом количестве новый тип жилья – вторичка от застройщиков в построенных домах-новостройках (не проданных на этапе строительства), который будет со всех точек зрения привлекательнее устаревшей вторички. Поэтому мой совет, начинайте решать свою задачу (продажа квартиры в старом доме с целью покупки жилья в новостройке – прим. ред.) прямо сейчас. Обратите внимание на схемы trade-in, которые предлагают многие застройщики. За эти деньги сейчас можно рассчитывать на неплохие варианты, в том числе в центре города. Например, наш объект «Лайнер» имеет цены от 4,5 млн рублей».

В Подмосковье цены, естественно, еще доступнее, даже в ближнем. Например, «двушку» площадью 60 кв.м в построенном микрорайоне «Новое Измайлово» в двух км от МКАД можно купить уже за 6,7 млн рублей, а в строящемся «UP-квартале Сколковском» - от 4,6 млн рублей.

Вторичная недвижимость: готовность к скидкам

Несмотря на более высокие ипотечные ставки и «неповоротливость» многих продавцов, некоторые покупатели все же предпочитают вторичную недвижимость. Во-первых, это надежнее, во-вторых, можно въехать сразу после покупки, что особенно важно для тех, кто арендует квартиру.

Цены на вторичную недвижимость продолжают снижение. «Нормальная однушка в обычном не ветхом панельном доме с адекватной кухней (около 8 кв. м) в обычном спальном районе Москвы ближе к окраине города год назад стоила около 7,5 млн рублей, сейчас – примерно 6,2 млн. То есть за год цены снизились примерно на 15%. В текущем году ожидается аналогичное падение цен, поэтому к началу 2017 года квартира может подешеветь до 5,2 млн рублей», - говорит Олег Репченко. Вы можете сами рассчитать интересующие вас варианты, воспользовавшись онлайн-калькулятором стоимости квартир: он позволяет оценить, сколько стоила квартира в прошлом, для этого нужно забить нужно число в графу «Дата оценки».

Но даже несмотря на снижение цен, спрос на вторичном рынке просел намного сильнее, чем на первичном. «Покупатели себя ведут достаточно расслабленно, - констатирует Григорий Алтухов. - Они уверены в себе и в том, что рассматриваемый вариант дождется их». «В целом можно сказать, что на вторичном рынке сегодня идут в основном сделки по обмену – люди съезжаются, разъезжаются, улучшают жилищные условия», - говорит Алексей Болдин.

Таким образом, покупатели вторичного рынка могут спокойно ждать подходящего варианта. А вот собственникам, которые хотят сменить имеющуюся квартиру на новостройку или на другую вторичную квартиру, не стоит затягивать с продажей. «Посмотрите на реакцию покупателей – есть ли звонки и просмотры, пытаются ли люди торговаться, - советует Олег Репченко. - С учетом того, что на рынке сохраняется тренд на снижение цен, лучше пойти на скидку сейчас, поскольку потом, скорее всего, придется делать еще более существенный дисконт».

Ответы на все заданные вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2016 году: ожидания и прогнозы ».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru !