Скидки на новостройки: в Москве – до 15%, в Подмосковье – свыше 20%

Дефицит спроса заставляет застройщиков оставаться щедрыми к оставшимся на рынке покупателям. Скидки в отдельных московских проектах сейчас достигают 15%, в Подмосковье, где конкуренция выше, а платежеспособность покупателей ниже, размер дисконта может составлять 20% и более, рассказали редакции IRN.RU застройщики и риелторы московского региона.

Скидки на квартиры

«Средний размер скидок на начало августа как в Москве, так и в области составлял 5−10%, но при этом если в Москве максимальный уровень скидок доходил до 10%, то в области по отдельным проектам он мог составить и 24%. Но отметим, что подобные скидки давали застройщики готовых проектов, где идут допродажи жилья и есть заинтересованность в скорейшей реализации объекта», — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева оценивает максимальный уровень дисконта на московском рынке новостроек в 15%, а средний — в 3−5%. При этом чем ближе объект расположен к центру Москвы, тем менее охотно застройщики соглашаются на предоставление дисконта, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Она объясняет это тем, что объем предложения до Третьего транспортного кольца (ТТК) довольно велик, и застройщики вынуждены бороться за покупателя. А пределах ТТК новостроек меньше, конкуренция ниже, поэтому девелоперы могут позволить себе быть менее сговорчивыми.

… и ипотеку

Помимо ипотеки с господдержкой ряд банков предлагает собственные льготные программы, рассказывает Мария Литинецкая. Банки договариваются с застройщиками о субсидированной процентной ставке: часть скидки, которую застройщик был готов предоставить покупателю, в денежном эквиваленте переводится банку. Это дает возможность банку предоставить ставку, например, в размере 10,7% (для сравнения — сегодня самая низкая ставка по ипотеке с господдержкой равна 11,4%).

Есть на рынке программы и со ставками 8−9% городовых. Однако прежде чем кидаться заключать договор, надо очень внимательно изучить его условия, подчеркивает Софья Лебедева.

«Например, если в договоре будет указана пониженная ставка по кредиту, а в последующие годы она будет пересмотрена в соответствии с текущими рыночными условиями, то стоит задуматься, — советует эксперт. — Прогнозировать ситуацию на рынке через три года очень сложно, и может получиться так, что по истечении трех лет заемщик может оказаться в сложной ситуации, так как проценты по кредиту будут очень большие. Поэтому лучше выбирать договор, по условиям которого ставка как в первые, так и в последующие годы будет фиксированной. Также покупателю стоит просчитать, что ему более выгодно — получить скидку на квартиру или пониженную ипотечную ставку».

«Черная пятница «: у кого-то густо, у кого-то пусто

17−19 июля состоялась первая в России официальная распродажа недвижимости, организованная ассоциацией REPA и коммуникационным агентством «Медиа-Шторм». В Black Friday приняли участие 47 компаний Москвы и Подмосковья, в том числе «Дон-Строй», «Крост», «Кортрос», «ПСН Групп», «А101 Девелопмент», KR Properties, «Магистрат», «БЕСТ-Недвижимость», «Метриум Групп», Tekta Group, «Лидер Групп», «Грас», «Сапсан», MR Group, «Интегра», «Мосреалстрой», «Тушино 2018» и т. д. Всего на продажу было выставлено 2707 лотов, в том числе 1759 квартир, 388 апартаментов, 60 лофтов, 47 коттеджей, 34 таунхауса и 419 земельных участков.

Всего по итогам акции было заключено примерно 700 сделок, сообщил управляющий партнер ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Филипп Третьяков. То есть, по идее, был продан каждый третий-четвертый объект. Но это в среднем, а на практике компании оценивают результативность распродажи совершенно по-разному.

По словам Марии Литинецкой, максимальная конвертация в одном из проектов «Метриума» составила 52%, в других жилых комплексах продажи показали тоже «очень неплохой результат». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя», также довольна участием своей компании в «Черной пятнице»: «У нас итоги акции достаточно позитивные. В первые же часы было продано 15 квартир, потом в течение трех суток было заключено 80 броней, они постепенно трансформируются в реальные сделки. На наш взгляд, акция была нужна рынку, помимо необходимого в сезон летнего затишья оживления, акция позволила объединить участников рынка, создать единую площадку акционных квартир, удобную для покупателей».

Есть и компании, не получившие от акции ощутимой отдачи. «У нас не было особого всплеска продаж в результате „Черной пятницы“, — цитирует Forbes Романа Тимохина, генерального директора MR Group. — По две-три квартиры в день как продавали, так и продавали».

Впрочем, больше всего критиковали мероприятие компании, в нем не участвовавшие. По мнению Даромира Обуханича, первого заместителя гендиректора ГК МИЦ, «Черная пятница» — это «абсолютное зло», раскачивающее рынок, который и без того «близок к ватерлинии». Огромные скидки — в 20−30% - могу позволить себе только московские объекты с большой маржинальностью, а на подмосковном рынке при таком дисконте велик риск, «что будет что-то не достроено», заявил девелопер на конференции «Коммерсанта» «Рынок жилья новой и старой Москвы». (См. «Новостройки в Москве: ценам есть куда падать в среднесрочной перспективе»).

По тем же причинам крайне негативно к Black Friday Real Estate отнеслось и подмосковное правительство, испугавшееся, что застройщики, продав квартиры в новостройках с огромными скидками, потом не смогут достроить объекты и чиновникам придется решать проблемы очередной волны обманутых дольщиков. (См. «В Подмосковье демпингующими застройщиками займутся налоговики и прокуратура»).

Максимальная скидка в рамках акции составила 36% - на элитный объект, рассказал Forbes Филипп Третьяков. Однако многие компании ограничились обычными для нынешнего рынка скидками в 5−10−15%.

«Квартиры в проектах, реализуемых нашей компанией в рамках „Черной пятницы“, были представлены со скидками от 2% до 15%. Это вполне рыночные скидки, без сильного демпинга. В проектах, которые мы выставляли, цены всегда росли и никогда не падали. Все опасения по поводу нерыночных дисконтов, которые застройщики давали якобы от своего „отчаянного положения“, оказались напрасны. Скидки в размере 5−15% вовсе не являются демпингом ниже себестоимости», — говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп» (в распродаже участвовало 15 квартир компании от инвесторов).

Сам Третьяков также признает, что в плане скидок Black Friday Real Estate совсем не была похожа на традиционные «черные пятницы», в рамках которых товары — одежду, бытовую технику и т .п. — можно купить с дисконтом в 80−90%. «Вы сами видите, какие скидки сейчас предлагают застройщики, в том числе крупные. Достаточно проехать по городу — увидите: „миллион в подарок“, 25% и т. д. Идея заключалась в том, чтобы за три дня на одной площадке максимально представить рынок недвижимости московского региона», — заявил он на конференции «Коммерсанта».

Надо отметить, что были претензии к акции и у московских чиновников — не столько по поводу размера скидок, сколько в связи со схемами продаж объектов.

«Мы как комитет по долевому строительству сделали несколько звонков не буду говорить в какие компании просто для мониторинга схем, по которым продаются площади в рамках „Черной пятницы“. Ничего близкого к 2014-ФЗ там не было озвучено», — сообщила начальник управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова.

Сам Третьяков утверждает, что жилье в рамках акции продавалась либо не по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, либо по договорам купли-продажи.

Надежды на девальвацию

Несмотря на явный дефицит спроса (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен»), ряд компаний, например «Мортон» и «Химки Групп», объявили о намерении повысить с 1 сентября цены на квартиры на фоне очередного обвала курса рубля, опускавшегося на этой неделе ниже 70 руб. за доллар.

Логика девелоперов понятна — они ждут повторения ажиотажа конца прошлого года, когда из-за девальвации национальной валюты граждане побежали вкладывать свои рублевые сбережения в недвижимость. Однако в этот раз надежды на резкий рост спроса могут оказаться тщетными — те, кто хотел конвертировать рубли в квадратные метры, уже сделали это во время двух волн паники в 2014 г. Об этом свидетельствует, во-первых, тот факт, что второй период повышенной активности покупателей в прошлом году был существенного короче первого (см. «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности«.), а во-вторых, очень значительное увеличение доли ипотечных покупателей на рынке новостроек в текущем году. По оценкам риелторов, если в 2014 г. примерно 45−50% квартир в Москве и Подмосковье покупались в кредит, то сейчас — уже порядка 70−80%.

Более того, по данным подмосковных властей, на рынке вообще не осталось покупателей-физлиц, которые могут оплатить квартиру без помощи заемных средств. Как рассказал зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, хотя формально 15% сделок проходят со стопроцентной оплатой, на самом деле речь идет не о приобретении квартир гражданами, а о зачетных схемах участников строительства, когда застройщик рассчитывается с генподрядчиком квадратными метрами (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен»).

Одновременно с ростом доли ипотеки в общем объеме сделок выдача ипотечных кредитов падает: по данным ЦБ РФ, в июне (более свежих данных нет — прим. ред.) показатель сократился на 36% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. В Подмосковье, по словам Елянюшкина, спрос на ипотеку в этому году упал минимум на 50−60%. И это несмотря на возможность взять кредит под 12% в рамках госпрограммы субсидирования ставки. То есть, с одной стороны, у подавляющего большинства потенциальных покупателей нет денег, достаточных для покупки недвижимости — каким бы не был курс рубля. А с другой — брать кредиты в нынешней нестабильной макроэкономической ситуации люди боятся.

Единственное, на рынок недвижимости могут выйти обладатели валютных сбережений, чья платежеспособность благодаря девальвации только увеличилась. Но, учитывая высокие темпы инфляции, особенно на товары первой необходимости, в сочетании с отрицательной динамикой доходов населения, накоплениями в размере стоимости квартиры в любой валюте сейчас могут похвастаться немногие. Поэтому в обозримом будущем скидки будут скорее расти, чем падать. А компаниям, перестаравшимся с повышением цен, в дальнейшем, возможно, придется особенно далеко идти навстречу покупателям.