Вместо высокодоходного жилья – консервативные инвестиции в отели

В небоскребе ОКО Capital Group откроется отель Delano Moscow

Москва пока не желает рассматривать новые проекты (за исключением уже утвержденных) строительства жилья, равно как и офисных, торговых комплексов, особенно в центральной части города. Проекты реконструкции ветхого жилья и просто устаревших зданий также пока не сформированы в виде полностью законченной программы. Поэтому инвесторы ищут другие возможности для приложения сил, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Вариантов работы у девелоперов мало (см. «Строительство в столице ограничивается объектами соцкультбыта»). Одно из немногих направлений, по которому столичные власти за последние полгода обещали инвесторам радушие и распростертые объятия, – строительство гостиниц, особенно среднего класса. Некоторые проекты, похоже, даже пошли. Одна из причин – проведение в России чемпионата мира по футболу в 2018 г. Болельщиков и спортсменов ожидается много, места для них потребуются. Но смогут ли построенные отели и дальше быть загруженными в достаточной для рентабельности степени – неизвестно, и никаких гарантий по этому поводу никто не даст. Зато сейчас – зеленый свет для строительства.
 

Инвесторы приступают к работе
Вчера компания Starwood Hotels & Resorts Worldwide объявила о планах открыть в России до 2015 г. пять новых отелей. Из них один – в Москве. Это будет Sheraton Moscow Sheremetyevo Airport – 10-этажный отель станет частью бизнес-парка Skypoint, расположенного в 800 м от международного терминала аэропорта Шереметьево. В российской столице Starwood пока представлен гостиницей «Националь» (сеть The Luxury Collection) и Sheraton Palace Hotel. Всего эта корпорация объединяет 1112 отелей в более чем 100 странах. Среди них – такие бренды, как St. Regis, The Luxury Collection, W, Westin, Le Meridien, Sheraton, Four Points by Sheraton, Aloft и Element.

Вообще, согласно исследованию Knight Frank, в ближайшие пять лет в Москве запланированы к открытию 27 гостиниц под международными брендами совокупной емкостью более 6500 номеров. Но есть и российские гостиницы. Возведение и тех, и других контролирует правительство Москвы.

В середине июля на заседании Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) была утверждена отраслевая схема размещения гостиниц в г. Москве до 2025 г. Функции государственного заказчика по выполнению работ по разработке данной отраслевой схемы возложены на Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.

«Мы должны четко знать, где и какие гостиницы необходимо в Москве строить, чтобы послать правильные сигналы инвесторам», – подчеркнул мэр Москвы Сергей Собянин. Не стоит забывать, что строительство гостиниц в городе по установленным правилам игры осуществляется исключительно за счет внебюджетных источников (средства инвесторов). В соответствии с проектными предложениями, емкость сети гостиниц к 2025 г. составит 137 500 номеров (254 300 мест). Таким образом, объем нового строительства в период с 2012 по 2025 год составит 89 700 номеров (167 900 мест).

А вот с этого места приглядимся к цифрам поподробнее.

Строительство будет осуществляться двумя очередями. В первую очередь (2012 - 2016 гг.) будет построено 154 гостиницы на 31 000 номеров (58 400 мест). Из них 41 гостиница на 7800 номеров (14 600 мест) находится в стадии строительства; на 57 объектов (11 700 номеров, 21 300 мест) выданы градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ); на 56 гостиниц (11 500 номеров, 22 500 мест) требуется разработка ГПЗУ.

В рамках второй очереди строительства (2017 - 2025 гг.) планируется возвести 210 гостиниц на 58 700 номеров (109 500 мест). Из них 161 гостиницу на 33 100 номеров (58 300 мест) планируется возвести в соответствии с разработанной документацией градостроительного проектирования. В составе территорий, по которым будут разработаны проекты планировок, предусмотрено размещение 49 объектов на 18 600 номеров (37 100 мест).

То есть к чемпионату мира - 2018 Москва должна подойти с гостиничной емкостью около 100 000 номеров, по оценке аналитиков www.irn.ru. Для сравнения: год назад прогноз компании Ernst&Young составлял примерно 91 000 номеров к 2018 г. Понятно, что не все матчи будут проводиться в российской столице, но все равно это в обрез. Особенно учитывая обещания Владимира Путина, что билеты на матчи ЧМ-2018 будут заменять иностранцам визу в Россию. Да и среди россиян наберется немало желающих посетить финалы.

Для справки: сейчас на территории Москвы расположено 369 гостиничных объектов на 47 800 номеров (86 400 мест). Общая площадь гостиниц составляет 4,1 млн кв. метров. Показатель обеспеченности гостиничными номерами по городу составляет 7,5 мест на 1000 жителей. Для сравнения, в Берлине этот показатель достигает 11 мест на 1000 жителей, в Риме – 19. Выйти на показатели Берлина разработчики отраслевой схемы предполагают к 2015 г.

По территории Москвы гостиницы планируется разместить так: в Центральной части города – 21%; за пределами ЦАО – 71%; на присоединенных территориях – 8%. Гостиницы будут размещаться в зонах концентрации существующих и перспективных объектов спорта, культуры, выставочных и рекреационных объектов, административных учреждений, которые являются объектами притяжения большого числа временного населения, в том числе и туристов.
 

Задачи ближайшие…
В 2012 г. в Москве запланировано завершить строительство, реконструкцию, переоборудование и приспособление под гостиницы 17 объектов на 3289 мест. Из них работы завершены по адресам: Бауманская ул., вл. 54, стр. 1 (ЦАО); Озерковская набережная, вл. 22-24 (ЦАО); Дурасовский переулок, д. 3 (ЦАО); Охотный Ряд улица, вл. 2 (ЦАО) – резиденции (2-й пусковой комплекс); 1-я Брестская ул., д. 38, корп. 1 (ЦАО); Никольский проезд, мкр. 5А (ЗелАО).

Остальные объекты находятся в работе, в частности, в соответствии с графиком ведутся работы по адресам: Трубниковский пер., дом 6, стр. 4 (ЦАО); Сыромятнический пр-д, вл. 8, корп. 2, стр. 7-7А (ЦАО); Шлюзовая наб., 4/2 (ЦАО); Валовая ул., вл. 37, стр. 1-6 (ЦАО); Трифоновская ул., д. 24 (ЦАО); ММДЦ «Москва-Сити», уч. №14 (ЦАО); ММДЦ «Москва-Сити», участок № 8а (ЦАО); шоссе Энтузиастов, вл. 2-4 (ЦАО); Каширское шоссе, вл. 41 (ЮАО).
 

… и последующие
По данным исследования компании Blackwood, летом было объявлено о ряде новых гостиничных проектов. Градостроительно-земельная комиссия одобрила строительство отелей на М. Дмитровке и В. Красносельской улице. В первом случае речь идет о небольшой гостинице: общая наземная площадь возводимого объекта составит около 1000 кв. м, что позволит разместить не более 20 номеров. На В. Красносельской улице планируется строительство гостиницы вместимостью 150 номеров.

Еще одним объектом на гостиничном рынке Москвы может стать проект реконструкции Дома Наркомфина на Новинском бульваре. В покупке здания и изменении его функционального назначения, по сведениям Blackwood, заинтересован Внешэкономбанк. В случае если сделка состоится, ВЭБ планирует провести комплексную реконструкцию территории на Новинском бульваре, включая торговый центр «Новинский пассаж». Непосредственно Дом Наркомфина будет преобразован в гостиницу вместимостью 80-100 номеров. С высокой долей вероятности, отель будет иметь независимое управление, поскольку здание вряд ли удовлетворит критериям отбора объектов международными управляющими компаниями.

А на 16-м участке ММДЦ в новом небоскребе ОКО Capital Group в 2015 г. откроется отель Delano Moscow (Morgans Hotel Group) на 160 номеров. Проект ОКО разработан американским архитектурным бюро SOM (Skidmore, Owings and Merrill) и включает 85-этажный небоскреб с готовыми жилыми апартаментами и 49-этажную офисную башню.
 

А что дальше?
Сравним. В отеле Delano Moscow будет 160 номеров. И более 400 апартаментов. Сама компания говорит о готовых авторских интерьерах апартаментов с захватывающими видами на Москву-реку, Кремль и Белый дом, Воробьевы горы и небоскребы «Москва-Сити».

Похоже, вот здесь и может таиться ответ. Отель выполнит задачу, поставленную городскими властями к ЧМ-2018, но как ему существовать дальше? Возможно, наиболее дальновидные инвесторы уже сейчас проектируют номера с потенциальной возможностью переделки их в апартаменты с сохранением общего гостиничного целевого назначения здания. Насколько это возможно – решать самим инвесторам и правительству Москвы, которое будет настаивать в таком случае на обременениях в виде возведения социально-бытовой инфраструктуры. Но, похоже, лазейка здесь есть. Потому что консервативный, но все равно рискованный гостиничный бизнес со сроком окупаемости в 7-10 лет вряд ли сможет удовлетворить аппетиты инвесторов.