Для защиты прав дольщиков необходим системный подход

Осень перед парламентскими и президентскими выборами прогремела протестами обманутых дольщиков. Даже 214-ФЗ не гарантирует абсолютную защиту прав покупателей жилья в новостройках, поэтому в большинстве случаев проблемы решаются точечно, а не системно.

О том, какие изменения необходимы для полноценной защиты прав дольщиков, рассказали представители органов власти и застройщиков в ходе онлайн-конференции «Как решить проблему обманутых дольщиков?», которая прошла 5 октября на www.irn.ru. На вопросы читателей ответили председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев и управляющий проектом «Дубровская слобода» (ранее ЖК «Wellhouse на Дубровке», компания Nazvanie.net) Армен Арутюнян.

Протесты продолжаются
Многочисленные акции протеста обманутых дольщиков в сентябре продемонстрировали, что эта проблема даже в Москве далека от решения. Доведенные до отчаяния дольщики прибегали не только к традиционным форматам (митинги, шествия, коллективные письма), но и к столь радикальному методу, как голодовка.

Некоторые такие акции увенчались успехом. Так, дольщики ЖК «Северный парк» на Ленинградском шоссе, которые ранее объявили голодовку и грозили перекрыть трассу, добились того, что их дом будет достроен. Как сообщает РИА «Новости» со ссылкой на источник в стройкомплексе, строительство будет завершено в декабре 2011 года.

Обманутые дольщики компании «Энергостройкомплект-М», вложившие средства в жилье в Южном Тушине, голодали вахтовым методом с 19 по 30 сентября. В итоге заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин пообещал, что для них будут возведены дома на Можайском шоссе, в квартале 45 на западе столицы.

Однако, если столичные власти пошли на диалог, в соседнем Подмосковье ситуация не столь радостная. 11 октября в Ногинске около 50 человек дольщиков перекрыли дорогу прямо около здания городского суда. Уже 10-й год 500 семей не могут получить жилье в домах, которые строила компания МООФ «Содружество», ликвидированная в 2011 г.

По данным Министерства регионального развития на август 2011 г., в России насчитывается 79 500 обманутых дольщиков. Однако создатель социальной сети «Однодольщики.Ру» Игорь Гульев в ходе предыдущей онлайн-конференции «Обманутые дольщики: каковы масштабы бедствия и шансы на победу?» привел более пугающие цифры: около 100 000 обманутых дольщиков и примерно 1000 недостроенных домов.

В столице, по словам председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константина Тимофеева, к 1 октября 2011 г. насчитывалось 11 проблемных объектов. «Застройщики семи из 11 объектов проходят процедуру банкротства, два застройщика признаны банкротами и ликвидированы, и два застройщика отказываются предоставить квартиры гражданам по причине отсутствия свободных квартир в построенных домах. Речь идет о так называемых двойных продажах», – поясняет чиновник. В целом от недобросовестных действий застройщиков пострадали 1844 человека.

В официальные списки обманутых дольщиков попадают не все жертвы долгостроя, а лишь некоторые из них. «Критерии, по которым дольщика определяют как пострадавшего, – это когда гражданин-соинвестор выкупил с помощью долевого участия жилую площадь на объекте, который уже строится или находится в планах строительства по инвестконтракту, в котором одной из сторон выступает правительство Москвы. И при этом инвестор впоследствии отказывается от исполнения своих обязательств, а не переносит сроки их исполнения», - объяснил Константин Тимофеев. Кроме того, в отношении этих застройщиков должны быть исчерпаны все меры воздействия согласно условиям контракта: штрафы и другие санкции.

Для московских дольщиков построят более 100 000 кв. м жилья
В Москве решением проблем дольщиков занимается Москомстройинвест. Комитет работает меньше года, за это время, по словам Константина Тимофеева, удалось организовать проверки всех объектов и информировать граждан о недобросовестных застройщиках. Кроме того, столичные власти пытаются решить проблемы долгостроя путем продления инвестконтрактов, ускорения выдачи разрешительной документации, а также оказывая адресную поддержку обманутым гражданам – им предоставляется жилплощадь. При возникновении проблем дольщики могут обратиться в Москомстройинвест письменно, через сайт mnds.mos.ru или по телефону горячей линии.

В этом году по распоряжению мэра Москвы была выделена субсидия в размере 6,1 млрд руб. для достройки двух домов общей площадью квартир 56 400 кв. м и для строительства новых жилых домов. Согласно графику, к 29 ноября 2011 г. эти работы должны быть завершены. На 2012 г. определены земельные участки в Москве для домов, предназначенных для дольщиков, общей площадью квартир более 50 000 кв.м.

Когда мэром был Юрий Лужков, проблему дольщиков пытались решить главным образом путем передачи недостроенных объектов другим застройщикам, которые могли увеличить этажность зданий и получали некоторые преференции для других своих объектов. При Сергее Собянине эта схема несколько изменилась: теперь недострой передают не частному бизнесу, а государственным унитарным предприятиям. «Наученные горьким опытом, мы знаем, что частные инвесторы, получив от государства деньги или иные преференции, достраивают дом, продают его в обход интересов граждан-соинвесторов и города, - говорит Константин Тимофеев. - Смысл в этих преференциях становится ничтожным. А ГУП по закону не имеет права отчуждать то, что ему не принадлежит, – это строящиеся им же дома. Это все принадлежит его учредителю, то есть государству».

Но пока многие застройщики пытаются решить проблему долгостроя собственными силами. Управляющий проектом «Дубровская слобода» (ранее ЖК «Wellhouse на Дубровке», компания Nazvanie.net) Армен Арутюнян поделился своим опытом: «После вступления в проект управляющих партнеров физическим лицам (дольщикам, привлеченным к финансированию строительства жилого комплекса) была предложена схема перевода ранее заключенных предварительных договоров в ЖСК в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214. Юристы некоммерческого партнерства защиты прав дольщиков ЖК «ВеллХаус на Дубровке» считают представленную схему допустимой и приемлемой». По словам Армена Арутюняна, ввод в эксплуатацию первого этапа (1-го корпуса жилого комплекса) планируется в декабре текущего года, а к декабрю 2012 г. ожидается завершение строительства всего объекта.

70% сделок - в обход 214-ФЗ
Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев подчеркнул, что наиболее надежен с точки зрения соблюдения прав дольщиков договор долевого участия, заключение которого предусмотрено Федеральным законом №214. Этот договор подлежит государственной регистрации. «Застройщик получает право на привлечение средств граждан после того, как он получит разрешение на строительство, а также после опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок. В этом законе есть перечень требований к условиям договора, в который входят определение объекта недвижимости, сроки готовности и передачи, цена, порядок оплаты. Предусматривает гарантийный срок на квартиру не менее пяти лет со дня передачи и т.д.», - поясняет чиновник

«К сожалению, 70% граждан не покупают квартиру по договорам ДУ, а заключают различные «серые» договоры», - сетует председатель Москомстройинвеста. Застройщики использовали и продолжают использовать разнообразные схемы покупки квартир в новостройке. Это может быть заключение предварительного договора купли-продажи, заключение договора займа (когда квартира передается покупателю, долг продавца считается погашенным), внесение денежных средств в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества), заключение договора простого товарищества, выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме, внесение денежных средств в ЖСК.

Тем, кто покупал квартиру по «серым» схемам, приходится отстаивать свои права только в судебном порядке. Правда, как отмечает Константин Тимофеев, суды обычно становятся на сторону граждан.

Бороться с жадностью застройщиков
Однако даже 214-ФЗ не является панацеей и сам по себе не гарантирует получение дольщиком жилья. Поэтому законодательство необходимо реформировать. В настоящее время власти готовят некоторые изменения, направленные на защиту прав дольщиков. В частности, рассматриваются изменения в 214-ФЗ, касающиеся обязательного страхования новостроек от недостроя.

По мнению Армена Арутюняна, в подавляющем большинстве случаев дольщики становятся «обманутыми» из-за того, что застройщики тратят привлеченные от третьих лиц деньги не по целевому назначению. «В итоге они оказываются в ситуации, когда все или почти все квартиры уже проданы, а дом еще не достроен, т.е. рыночная стоимость нереализованных активов не позволяет завершить строительство», - говорит он.

Поэтому нужно на законодательном уровне бороться с жадностью застройщиков и их ошибками при расчете собственных сил. «Рыночная стоимость построенной части строящегося дома должна быть всегда выше общей суммы привлеченных застройщиком средств от третьих лиц. Такая норма позволит исключить возникновение самой распространенной ситуации, когда деньги у застройщиков заканчиваются, а рыночная стоимость нереализованных активов не позволяет завершить строительство дома», - считает он.

Эксперт предлагает открывать в банке (уполномоченном территориальным органом по контролю долевого строительства) специальный накопительный счет застройщика для зачисления средств, привлеченных от третьих лиц. «Суммарный объем списываемых денежных средств со специального накопительного счета застройщика будет зависеть от этапа строительства дома, - поясняет Армен Арутюнян. - Ограничения по списанию застройщиком средств со специального накопительного счета будут сняты органом по контролю долевого строительства многоквартирных домов только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию».

Обманутые дольщики зачастую считают бесполезными уповать на закон, так как каждый раз наталкиваются на непробиваемую бюрократическую стену. Поэтому они выходят на улицы, что иногда помогает им добиться своего. Но здесь все зависит от конкретной ситуации и от региональных властей: некоторые чиновники идут навстречу пострадавшим, другие не обращают на них внимания. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», без системного решения проблемы первичный рынок жилья останется очень рискованным, поэтому пока покупка квартиры в новостройке (особенно на ранних стадиях) является очень ненадежным способом решить жилищные проблемы.