Аренда жилья в Москве: смогут ли повлиять на рынок «малодоходные гостиницы»?

Московские власти хотят вывести из тени рынок аренды жилья. Под таким лозунгом председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев в конце прошлой недели объявил о планах строительства в столице «малодоходных гостиниц».

«Рынок найма жилья сейчас во многом находится в «сером» секторе, многие квартиры сдаются без договоров и без уплаты налогов», – заявил он журналистам.  

По его мнению, рынок сможет быть выведен из тени при помощи легальной альтернативы – малодоходных гостиниц. Сейчас, по его словам, столичные власти разрабатывают концепцию развития гостиниц на территории города. «Москомархитектура разрабатывает отраслевую поадресную схему. Я думаю, что в течение двух месяцев она будет закончена. По многим адресам уже есть инвесторы, но многие объекты будут выставлены на аукционы», – сказал Тимофеев, уточнив, что концепция предполагает создание гостиниц как маленьких – от 50 номеров, так и крупных. Как отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», чиновник не уточнил, какие инвесторы готовы вкладывать деньги в заведомо малодоходные проекты.

Двух- и трехзвездочных гостиниц особенно не хватает городу, говорят в органах власти Москвы. По мнению чиновников Москомстройинвеста, нужно создать достаточное количество жилых помещений, которые гости столицы, бизнесмены могут легально снять.

Конечно, столице необходимы дешевые гостиницы, но отразится ли их появление на рынке аренды жилья, особенно если речь идет о долгосрочной аренде, большой вопрос.

Для справки: в Московской области средняя величина арендной платы в июле повысилась на 3% относительно июня (26 400 руб. в месяц), по данным агентства недвижимости «Азбука Жилья». По оценкам аналитиков компании, наиболее заметное изменение средней ставки аренды было отмечено среди низкобюджетных квартир (до 20 000 руб./мес.), прирост составил 3,1% к предыдущему месяцу. В Москве в июле средняя арендная плата, напротив, снизилась на 0,8% относительно июня и составила 69 800 руб. в месяц. Наиболее заметное снижение ставки аренды было отмечено в ЗАО: на 8,5% относительно предыдущего месяца.

Впрочем, идею Москомстройинвеста готова, например, частично поддержать инвестиционная группа компаний ASG. Как заявил генеральный директор ЗАО «УК «АС Менеджмент» (входит в ASG) Роберт Хайруллин: «Мы считаем, что давно пора создать в нашей стране, а тем более в Москве, условия для развития цивилизованного рынка арендного жилья. Создание доходных гостиниц – это один из вариантов решения этой проблемы. Мы поддерживаем такое решение городских властей, а параллельно предлагаем альтернативу – строительство доходных домов».

Интересно, отмечают в www.irn.ru, что в этом комментарии как-то «потерялась» приставка «мало-» к слову «доходных».

По словам Хайруллина, система доходных домов может стать реальной альтернативой «теневому» рынку аренды. Однако, для того чтобы это произошло, необходимо создать условия, в которых легальные проекты на рынке жилой аренды смогут успешно конкурировать с «теневым» рынком. На сегодняшний день, по экспертным оценкам, из 200 000 квартир, сдающихся в аренду в Москве, только в 20% случаев собственники делают это легально. Как следствие, бюджеты городов недополучают огромные средства в виде налогов, а любые легальные проекты находятся в заведомо худших условиях, считает он.

Впрочем, еще весной руководитель www.irn.ru Олег Репченко указывал, что строить доходные дома было невыгодно, когда рост цен на жилье был на уровне 30-50% годовых, а сдача квартир в аренду приносила 5-6%. Но теперь ситуация изменилась.

Городу сейчас весьма выгодно строить собственные доходные дома по сравнению с частниками, покупающими квартиры с теми же целями. Город может строить дома по строительной себестоимости (с небольшой маржой для подрядчиков), земля-то городская. И в этом случае доход от аренды (правильно маркетированной) составит уже 10-15% годовых, что явно является хорошим размещением бюджетных средств. По крайней мере, они будут всегда защищены от инфляции – рыночная стоимость аренды не будет от нее отставать (см. «Москва снова желает строить «доходные дома»).  

Пока что опыт московских властей в области доходных домов невелик. Много лет он ограничивался единственным экспериментом – домом, построенным ДИПСом в Большом Николоворобинском переулке. Именно руководитель тогдашнего Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Леонид Краснянский был инициатором строительства доходных домов в столице. Но дальше первого опыта дело не пошло. ДИПС расформировали, программа заглохла. Еще два дома – на улице Верхние Поля для молодых семей очередников и на ул. Мусы Джалиля - всерьез в этой связи рассматривать не стоит, учитывая особенности их заселения.

Что же касается «малодоходных гостиниц», то, по мнению специалистов www.irn.ru, они могли бы сыграть интересную роль на рынке аренды жилья, если будут отвечать требованиям хороших трехзвездочных гостиниц по цене «двухзвездочного общежития».

Нереально? Почему же? Достаточно вспомнить мировой опыт гостиничных апартаментов.

Обычные преимущества для арендатора при выборе квартиры, а не гостиницы – общая цена проживания. Есть кухня – можно готовить и питаться самостоятельно, а не в ресторане. Преимущества гостиницы – смена белья, уборка помещения и т.д.

А теперь сравним.

Однокомнатная квартира в Москве в среднем обходится арендатору в 30 000 руб. в месяц. Это примерно 25 евро в сутки. Но посуточно мало кто захочет сдавать квартиру, если она не «убитая», расположена в хорошем районе и т.д. Поэтому цена за аренду квартиры на 3-4 дня или на пару недель – сравнима с ценой гостиницы. Соответственно - двухкомнатной квартиры – 40 000 - 50 000 руб. в месяц минимум, а если в хорошем районе да полностью меблированная и готовая к проживанию – дороже.

А какие есть варианты в мире? Двухкомнатные апартаменты на берегу моря на Кипре в Пафосе можно найти за 60 евро в сутки (72 000 руб. в месяц). Включая кондиционер в каждой комнате, два телевизора, кухню с электроплитой, микроволновой печью, чайником, посудой, холодильником (не мини-баром, а нормальным), бесплатный Wi-Fi интернет, собственную веранду на воздухе и т.д. На территории комплекса бассейн, ресторан, бар. Кстати, постельное белье меняют ежедневно, уборку делают в удобное для постояльца время. Питаться можно в номере, но если финансы позволяют, можно взять завтрак, завтрак/ужин, завтрак/обед/ужин в ресторане (шведский стол без ограничений подходов). Наиболее популярный вариант завтрак/ужин обойдется в 22 евро в день (можно добиться скидки, если проживают двое, до той же суммы на двоих).

Убрать из удобств море и бассейн, веранду и шезлонги, даже кондиционеры; из текущих расходов – уход за кустами роз, живыми изгородями, мытье лестниц, ведущих к пляжу… В общем, похоже, в Москве можно уложиться в 60 000 руб. в месяц.

Спорно? Конечно. Но по крайней мере, подобные идеи стоит обсуждать и думать, как их применить на практике. Хотя пока таких технологий гостеприимства в Москве не существует, отмечают в www.irn.ru. Правда, заместитель мэра глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин незадолго до выступления Тимофеева заявил, что столичные власти пересматривают программу гостиничного строительства и в скором времени вынесут ее на рассмотрение правительства города. Пока же, по словам  Хуснуллина, в Москве до конца года планируется построить 17 гостиниц на 4600 мест, а в следующем году - 20 объектов на 6000 мест. «Следует учитывать, что потребность города составляет около 170 000 мест», – подчеркнул заммэра.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru