Долевое строительство – лотерея на рынке недвижимости

Ни 214-ФЗ, ни поправки в закон о банкротстве не гарантируют получение жилья. К таким неутешительным выводам пришли участники онлайн-конференции «Обманутые дольщики: каковы масштабы бедствия и шансы на победу?» на www.irn.ru 11 августа. На вопросы читателей ответили создатель социальной сети «Однодольщики.Ру» Игорь Гульев и заместитель по юридическим вопросам генерального директора группы компаний «Пионер»-направление Москва Марина Маловик.

Как известно, 15 августа вступили в силу поправки в закон о банкротстве, призванные защитить права дольщиков при финансовой несостоятельности застройщика. Изменения в законе были неоднозначно восприняты участниками долевого строительства. По их мнению, государство самоустранилось от решения проблем обманутых дольщиков и лишило многих из них шансов на получение долгожданного жилья. Но основная проблема даже не в конкретных законодательных актах, а в отсутствии системного регулирования строительной отрасли и отношений между дольщиками и застройщиками.

Проблему дольщиков «разруливают», а не решают
По данным Министерства регионального развития, сейчас в России насчитывается 79 500 обманутых дольщиков. Оценки Игоря Гульева более пугающие: около 100 000 обманутых дольщиков и примерно 1000 недостроенных домов. «Ежегодно в России вводится 50 млн кв. м жилья. Из них 30 млн кв. м – это государственный заказ. Еще 20 млн кв. м жилья в России за год возводится на частный капитал, т.е. на деньги дольщиков. За последние шесть лет в России возвели 120 млн кв. м жилья на деньги дольщиков. Портфель обманутых дольщиков – 8 млн кв.м. Получается, что каждый 15-й покупатель квартиры в новостройках (если вести статистику по всей стране) – обманутый дольщик», – говорит создатель портала «Однодольщики.Ру».

По словам эксперта, за последние годы дольщики каждого объекта написали по несколько тысяч обращений во все муниципальные, региональные и федеральные органы власти, не добившись желаемого результата. «Приходят отписки. Отписки спускаются тем, на кого жалуются. А разве возможно, чтобы тот, на кого жалуются, решил вопрос?!» – вопрошает Игорь Гульев.

Это вынуждает дольщиков выходить на улицы. Иногда они добиваются своего, но здесь все зависит от конкретной ситуации, от решений местных властей и многих других факторов, которые нельзя назвать системными. «В том все и дело, что проблему дольщиков «разруливают», а не решают. И везде по-разному...» – сетует эксперт.

Игорь Гульев на своем опыте столкнулся с проблемой долгостроя, после чего решил объединить усилия с товарищами по несчастью. «Мой дом построен наполовину, строительство заморожено семь лет, – рассказывает он. – Объект находится на землях Минобороны. Минобороны – это государство в государстве. С будущими жителями нашего дома целых пять лет мы пытались что-то сделать. Потом я попробовал поискать в Интернете информацию, как обстоят дела на других объектах, как другие решают такую же проблему. Почитав форумы, ужаснулся от масштаба и географии проблемы. Сколько же нас – обманутых дольщиков. Поэтому пришла идея объединиться».

Создатель социальной сети «Однодольщики.Ру» сетует на пассивность обманутых дольщиков по защите своих прав: «Наш ресурс ежедневно посещает около 1000 уникальных пользователей. Зарегистрировано, действительно, мало, если учесть, что только в одной Московской области 35 000 семей дольщиков. Многие люди не принимают участие в наших акциях по привлечению внимания властей к проблеме. Отсиживаются дома… Именно поэтому в стране до сих пор существует проблема обманутых дольщиков. Если бы все 35 000 вышли на акцию протеста, проблема обманутых дольщиков стала бы основной, и на нее бы непременно обратили большее внимание, чем это делается сейчас».

«Серые» схемы на вооружении застройщиков
Застройщики использовали и продолжают использовать разнообразные схемы покупки квартир в новостройке. Это может быть заключение предварительного договора купли-продажи, заключение договора займа (когда квартира передается покупателю, долг продавца считается погашенным), внесение денежных средств в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества), заключение договора простого товарищества, выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме, внесение денежных средств в ЖСК.

Самыми распространенными из этих схем, считает Марина Маловик (ГК «Пионер»), являются заключение предварительного договора и приобретение векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена и предполагаемая дата заключения основного договора. То есть по сути это является договором на заключение договора. Во втором случае клиент приобретает вексель, который можно поменять на квартиру после окончания строительства. «И в первом, и во втором случае есть риск остаться без квартиры и без денег», – предупреждает Игорь Гульев («Однодольщики.Ру»).

Самой безопасной для покупателей формой сотрудничества с застройщиком считается договор долевого участия (ДДУ). 214-ФЗ запрещает застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства до получения разрешения на строительство, публикации проектной декларации и государственной регистрации прав собственности на земельный участок или аренды. Кроме того, договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. По словам Марины Маловик, это защищает дольщиков от многократной продажи одной и той же квартиры – весьма распространенной практики в былые времена.

Также ДДУ предусматривает ответственность застройщика за срыв сроков строительства. В этом случае дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. «При этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц – в двойном размере). Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства», – поясняет Марина Маловик. То есть за год пользования средствами физического лица застройщик должен будет заплатить около 20% их суммы. 

Сейчас все застройщики обязаны работать по 214-ФЗ и заключать ДДУ, однако до сих можно встретиться с различными схемами привлечения средств граждан в обход закона. «Например, строительные компании создают на объекте ЖСК (жилищно-строительный кооператив), и человек, желающий приобрести квартиру, платит в ЖСК взнос, – отмечает Игорь Гульев. – Таким образом, приобретатель квартиры становится членом ЖСК и имеет право на получение квартиры в будущем. Деятельность ЖСК не регулируется 214-ФЗ». Нередко квартиры в новостройке продает не застройщик, а некая инвестиционная компания (порой являющаяся «дочкой» самого застройщика). Такая компания по закону не обязана заключать ДДУ.

К тому же сам закон не гарантирует собственно получение дольщиком жилья, что является главной целью участия в долевом строительстве. «Ввиду того, что закон является относительно молодым и судебная практика по нему только начинает формироваться, говорить о том, будет ли он на 100% защищать интересы участников долевого строительства и гарантировать, что такие объекты будут достроены, видимо, рано», – отмечает Марина Маловик.

Дольщиков «пропустили» в очереди вперед
Законодательство, регулирующее долевое строительство, постоянно меняется. 15 августа вступили в силу поправки к Закону «О несостоятельности (банкротстве)», призванные защитить права дольщика, если застройщик «банкротится». Действие этих поправок распространяется на всех покупателей квартир в новостройках. «Впервые на законодательном уровне предпринята попытка прописать все сделки, используемые застройщиками для привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома, что дает возможность участникам долевого строительства чувствовать себя более защищенными с юридической точки зрения, даже при условии наличия не договора участия в долевом строительстве, а других гражданско-правовых договоров с застройщиком», – комментирует Марина Маловик (ГК «Пионер»).

Кроме того, дольщиков передвинули выше в очереди кредиторов, претендующих на возврат денег. С ними теперь будут рассчитываться сразу после того, как застройщик погасил долги за причинение вреда жизни и здоровью, а также долги по зарплатам сотрудникам. Раньше дольщики стояли последними в очереди кредиторов – до них застройщик рассчитывался с банками и поставщиками услуг. По словам Игоря Гульева, дольщиков такой вариант все равно не устраивает: «Люди приобретали квартиры много лет назад, и те деньги,  которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры. Другими словами, денег не хватит даже на комнату в коммунальной квартире».

Еще один вариант – продажа объекта другому застройщику для дальнейшего окончания строительства с обязательством передачи квартир пострадавшим гражданам. Вариант, на первый взгляд, очень удобный для дольщиков, но на деле он вряд ли осуществимый. «Если бы на проблемных объектах строительство было бы рентабельным, если бы дома было выгодно строить, то их бы уже давно достроили без всяких поправок к закону о банкротстве. Инвесторы не собираются вкладывать деньги в убыточные стройки», – полагает создатель портала «Однодольщики.Ру».

Также дольщики могут образовать кооператив и требовать передачи прав застройщика на недостроенный объект. В этом случае дольщикам придется самостоятельно достраивать объект. Этот пункт вызывает наибольшее негодование у Игоря Гульева: «Базовый посыл поправок к закону о банкротстве – люди должны достраивать свои дома самостоятельно! Гражданам предлагается объединяться, создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и достраивать долгострои своими силами. Самая объемная часть текста принятых поправок к закону о банкротстве именно об этом. Иными словами, государство законодательно самоустранилось от решения проблем обманутых дольщиков».

Однако, по мнению Марины Маловик, несмотря на возможные недоработки, принятие поправок стало позитивным знаком того, что законодатель идет по пути усиления и защиты прав участников долевого строительства вне зависимости от вида договора, по которому застройщик привлек денежные средства от указанных участников долевого строительства.

Строгий контроль над застройщиками
По словам Игоря Гульева, изменения конкретных законов ничего не дадут, пока не будет создана полноценная система контроля над строительной отраслью. Движение «Однодольщики» написало свой законопроект, который в ближайшее время предложат депутатам и общественности. Некоторые его пункты Игорь Гульев озвучил в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru: «Мы предлагаем ввести регулирование деятельности инвесторов и застройщиков. Ввести аттестацию руководителей строительных организаций, раскрывать информацию об учредителях и финансовом состоянии инвестиционно-строительных организаций, ввести нормативы финансовой устойчивости, контролировать размер допустимых рисков и т.д.».

По словам Марины Маловик (ГК «Пионер»), некоторые предложения дольщиков уже частично воплощены в жизнь. Например, 214-ФЗ строго оговаривает цели, на которые могут расходоваться деньги дольщиков. Тем не менее юрист не отрицает того факта, что пока законодательство в этой сфере развито слабо и его необходимо улучшать. «Цивилизованный строительный рынок с понятными правилами игры для застройщиков и участников долевого строительства, безусловно, в Россию придет, вопрос времени, – верит Марина Маловик. – Попытки создать рабочие группы/комитеты по обсуждению проблем в области долевого строительства существуют уже сейчас, в одной из таких рабочих групп я принимаю участие. Положительный эффект от встреч представителей государственных органов, застройщиков и дольщиков есть, и его можно проследить в нормативных актах, выпускаемых в последнее время по данной тематике».

Как выбрать надежного застройщика?
Из-за того, что законодательство недостаточно защищает права дольщиков, долевое строительство в России – почти лотерея. Однако россияне вынуждены в нее играть, так как иной возможности приобрести жилье у большинства покупателей недвижимости нет. «К сожалению, по-прежнему остается острым вопрос разницы в ценах приобретения квартир/машино-мест на начальной и финальных стадиях строительства, а также как таковая возможность выбора квартиры», – отмечает Марина Маловик.

Поэтому долевое строительство никуда не денется, и для покупателей важнейшим остается вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке и выбрать надежного застройщика. «Прежде всего, необходимо проверить комплект правоустанавливающих и разрешительных документов застройщика (в частности, документы на землю, инвестиционный контракт со всеми дополнительными соглашениями (если имеется), градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, проектная декларация и пр.). Указанные документы лучше получить в нотариально заверенных копиях, чтобы иметь возможность их использовать для судебных разбирательств с застройщиком (если таковые последуют)», – рекомендует юрист из ГК «Пионер». Эту информацию можно проверить в открытых источниках, заказав выписку из ЕГРП на земельный участок и устав/выписку из ЕГРЮЛ на застройщика.

Также Марина Маловик рекомендует выяснить отношение органов государственной власти к конкретному застройщику. Обманутые дольщики и жертвы долгостроя, как правило, обращаются с жалобами именно к ним, поэтому чиновники могут поделиться сложившимся на основе этих обращений мнением о застройщике. «Далее – необходимо тщательно проверить пакет документов, представляемый застройщиком для подписания участнику долевого строительства, и по возможности показать их юристу/провести консультации. Наиболее отвечающим интересам участников долевого строительства на текущий момент является договор участия в долевом строительстве», – еще раз подчеркивает Марина Маловик.

Покупка квартиры на начальных стадиях строительства – это всегда риск, считают аналитики www.irn.ru. В России он усугубляется недостаточным правовым регулированием: дольщики зачастую оказываются незащищенными перед недобросовестными застройщиками. Законодательство меняется, но пока не в состоянии обеспечить гражданам должный уровень защиты. Поэтому приходится руководствоваться пословицей о том, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что легче предотвратить беду, более внимательно выбирая застройщика и проверяя все, что можно проверить, чем отстаивать свои права на жилье после того, как беда пришла.