Предполагаемые изменения в жилищном законодательстве в ближайшие годы в целом несут верную направленность, хотя порой непонятна система обеспечения исполнения законов, считает Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра». С докладом на тему «Законодательные инициативы 2010 - 2013 гг.: влияние на развитие рынка недвижимости» он выступил в пятницу, 25 марта 2011 г., на традиционном круглом столе аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках выставки «Недвижимость-2011» в Центральном доме художника на Крымском Валу. Здесь ведущие агентства и застройщики представляют новые проекты, банки – новые ипотечные программы, а круглые столы «Индикаторов рынка недвижимости» проводятся уже пятый год.
Основные планируемые изменения
Главные важнейшие изменения касаются, конечно, главным образом, Жилищного кодекса. Но не только. Не остаются без внимания и Гражданский, и Семейный, и Уголовный кодексы.
Семейный кодекс
Среди важнейших законопроектов, уже внесенных в Госдуму, Сухов назвал поправку в Семейный кодекс РФ с целью дополнительной защиты прав несовершеннолетних детей в области обеспечения жильем в случае расторжения брака между родителями. Законопроект предусматривает обязать разведенных родителей оплачивать, помимо алиментов, расходы на наем квартиры для ребенка. По мнению авторов документа, такая поправка в Семейный кодекс пойдет на благо прежде всего одиноким матерям с детьми, после развода оказавшимся без жилья.
Суть предлагаемых поправок сводится к тому, чтобы разведенных отцов обязать не только платить алименты на детей, но и нести дополнительные расходы, связанные с наймом для них квартиры. Впрочем, такая же участь ожидает и матерей, если дети после развода родителей остаются жить с отцом, а у того нет ни собственных квадратных метров, ни муниципальных. Да и денежные средства весьма ограниченны, чтобы снять подходящую для жизни с ребенком квартиру.
С такой инициативой выступила группа депутатов «Справедливой России» и «Единой России», которая внесла в Госдуму законопроект с поправкой в Семейный кодекс, которая дает возможность суду «привлечь родителя, проживающего отдельно от ребенка, к участию в несении дополнительных расходов на ребенка, связанных с наймом (поднаймом) жилого помещения».
Согласно законопроекту, это может быть в тех случаях, «если у родителя, с которым проживает ребенок, отсутствует жилое помещение на праве собственности либо доля в праве общей собственности на жилое помещение, обеспечивающее возможность совместного проживания ребенка и этого родителя, либо отсутствует жилое помещение на условиях социального найма».
Законопроект учитывает и ситуацию, когда ребенок сам является владельцем квартиры или комнаты, где может жить и он, и его родитель. Поэтому другое условие, при котором возможно взыскание расходов на жилье, – если «у ребенка отсутствует жилое помещение на праве собственности либо доля на жилое помещение, обеспечивающее возможность совместного проживания ребенка и родителя, с которым он проживает», а зарплата этого родителя слишком мала, чтобы снимать квартиру или комнату. Могут быть и другие «заслуживающие внимания обстоятельства», которые не позволяют родителю обеспечить ребенка жилым помещением для проживания. Какие это обстоятельства – законопроект не уточняет. Нет в нем и нормы, как должны распределяться расходы за арендованные для ребенка квадратные метры между бывшими супругами. Непонятно также, какая именно жилплощадь будет обеспечивать «возможность совместного проживания ребенка и его родителя» – комната в хрущевке или съемный загородный особняк.
По мнению Сухова, применить этот законопроект в предполагаемой части будет очень и очень сложно, т.к. механизм зарегистрированных арендных отношений с оплатой по безналичному расчету в России, мягко говоря, не распространен. Взыскание по незарегистрированным договорам найма и распискам о получении денежных средств может привести к значительным злоупотреблениям. Кстати, сразу стоит оговориться, что в судебной практике в настоящее время не взыскиваются денежные средства по незарегистрированным в органах государственной власти договорам найма, оплаченным наличным платежом.
Уголовный кодекс – взятки и подкуп
Госдума приняла на прошлой неделе в первом чтении президентский законопроект, в соответствии с которым за коммерческий подкуп и взятки устанавливаются штрафы в размере до стократной суммы подкупа или взятки. Документ также предусматривает наказание за посредничество во взяточничестве.
В нескольких статьях Уголовного кодекса (УК) РФ предлагается установить в качестве основного вида наказания кратный штраф, который исчисляется в размере, пропорциональном сумме выявленной взятки.
Согласно документу, ответственность, а соответственно, и размеры штрафов дифференцируются в зависимости от размера взятки. В новой редакции кодекса предлагается установить четыре вида взятки: «простая взятка» (до 25 000 руб.) наказывается штрафом в размере от 25 до 50-кратной суммы взятки; взятка в значительном размере (от 25 000 до 150 000 руб.) – штрафом в размере от 30 до 60-кратной суммы; взятка в крупном размере (от 150 000 до 1 млн руб.) – от 70 до 90-кратной суммы и за взятку в особо крупном размере (свыше 1 млн руб.) предлагается установить наказание в виде штрафа в размере от 80 до 100-кратной суммы взятки.
По мнению Сухова, если предполагаемые изменения будут одобрены, а также при условии их надлежащего практического применения, стоимость недвижимости на первичном рынке, а соответственно, и рынке недвижимости может снизиться, т.к. очень высокий процент затрат на первичном рынке недвижимости – это взятки и откаты в местные органы государственной власти.
Жилищный кодекс – прописка, долевая собственность
Также в Госдуму внесен законопроект, которым предлагается прекратить практику, когда люди наживаются на регистрировании в квартире десятков граждан. Инициатором поправок в Жилищный кодекс и другие законодательные акты РФ выступил председатель думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.
Предлагается установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. При общей площади до 30 кв. м доля в праве собственности должна составлять не менее 1/3, для жилых помещений площадью от 30 до 60 кв. м – 1/6, от 60 до 120 кв. м – 1/10. Указанные правила не распространяются на жилые помещения площадью свыше 120 кв. м, а также на случаи, когда доля в праве собственности возникает при наследовании жилого помещения.
Кроме того, законопроектом предусмотрено ограничение права собственника жилого помещения на вселение лиц, если в результате на каждого проживающего будет приходиться менее учетной нормы, определенной органом местного самоуправления. То есть без судебного решения нельзя будет вселять лиц, за исключением супруга, детей или родителей собственника или нанимателя, если в результате на каждого проживающего в жилом помещении будет приходиться площадь менее учетной нормы.
Кроме того, вносятся изменения, устанавливающие необходимость предоставлять соответствующее судебное решение при регистрации по месту жительства или пребывания лиц, не являющихся членами семьи собственника.
Как подчеркнул Сухов, эта инициатива весьма спорна и до конца не доработана. Право собственности предполагает в том числе и право пользования жилым помещением, поэтому не совсем понятно, как такое гражданское право, как пользование в силу статуса собственности, будет ограничено на практике. Такого рода изменения в ЖК РФ будут противоречить ГК РФ.
С другой стороны, если реализовать задуманное окажется возможным, то в значительной степени снизится такое распространенное и негативное явление в сегодняшней практике, как квартирное рейдерство. Лица, покупающие незначительные доли в квартирах, пытаются занять жилое помещение на основании свидетельства о праве собственности. В задуманном варианте вселиться в квартиру будет невозможно без решения суда, а это станет гарантией прав других собственников жилых помещений, которые будут реально защищены законом.
Жилищный кодекс – чердаки и подвалы
Инициатива передать нежилые муниципальные помещения в Москве в общую собственность жильцов многоквартирных домов провозглашена в рамках поддержки ТСЖ.
Чердаки и подвалы, ныне принадлежащие городу, будут возвращены в общую собственность владельцев квартир в жилых домах в рамках поддержки товариществ собственников жилья (ТСЖ), говорится в материалах к пресс-конференции руководителя департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Андрея Цыбина. «Предусмотрен возврат чердаков и подвалов в общее имущество дома. Речь идет о тех помещениях, в которых размещено инженерное оборудование, являющееся системами жизнеобеспечения дома, но которые ранее были оформлены в городскую собственность и заняты арендаторами».
Предполагается, что это даст возможность распоряжаться большим количеством нежилых помещений по усмотрению собственников многоквартирных домов, в связи с чем ТСЖ будут получать дополнительный доход, который будут иметь возможность тратить на благоустройство домов и придомовой территории.
Олегу Сухову такая инициатива кажется сомнительной. И не без оснований. «Муниципальные власти никогда добровольно не отказывались от собственности, и на чем основан настолько доброжелательный и альтруистический знак, непонятно», – говорит он. Кроме того, неясен механизм переоформления права собственности из муниципальной в общую долевую собственность.
Жилищный кодекс – запретить выселение бывших супругов
Госдума намерена внести поправки в Жилищный кодекс, призванные защитить права на жилье за бывшими супругами. Согласно поправкам, членам семьи собственника, в том числе бывшим супругам (только зарегистрированным в квартире), предлагается сохранить право проживать в квартире даже в случае продажи недвижимости. Это изменения и в статью 31 ЖК РФ, и в статью 292 ГК РФ.
Последняя, к слову сказать, за пять лет дважды изменялась нашими законотворцами, отмечает Сухов. А именно: до 2006 г. новый собственник не имел возможности продать квартиру, если жилое помещение приобреталось с прописанными в ней лицами (квартира с начинкой, как шутили юристы). В настоящее время рассматриваемая статья 292 ГК РФ позволяет выписывать покупателям зарегистрированных в квартире лиц – бывших членов семьи продавца. Предлагаемые поправки дадут возможность на законодательном уровне предоставлять возможность отсрочки выселения для бывших членов семьи продавца.
Данная законодательная инициатива, по словам Сухова, очень полезна и правильна для социального государства, каким является РФ, однако сразу стоит отметить, что в настоящее время указанные споры в суде разрешаются именно в данном порядке на основании Постановлений Верховного суда РФ.
Некоторые аналитики полагают, что эта законодательная инициатива может привести к конфликтам и существенно ущемить интересы покупателей жилья. Однако, по мнению Сухова, покупатель всегда может отказаться от предлагаемого варианта, обремененного прописанными в квартире лицами. Данные законодательные изменения никак существенно не повлияют на рынок недвижимости, т.к. не могут иметь существенного влияния в силу количественной незначительности и сложившейся практике разрешения при наличии пробела в законодательстве.
Жилищный кодекс – заявительный характер прописки
Уже сегодня тот, кто хочет зарегистрироваться по месту жительства (по-старому – прописаться), может это сделать с помощью Интернета. С нового года вступили в силу новые правила регистрации по месту жительства, а чуть раньше, в конце ноября, такая возможность была предоставлена тем, кто временно регистрируется по месту пребывания.
Если речь идет о регистрации по месту пребывания, гражданину теперь достаточно подать заявление в регистрационный орган (подразделение ФМС России) по определенной форме по информационно-телекоммуникационным сетям общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг. Для этого он заходит на портал gosuslugi.ru, проходит процедуру регистрации личного кабинета, после чего получает возможность направить заявление в электронном виде.
Обращаться в орган регистрационного учета для получения свидетельства о регистрации в этом случае нет необходимости – оно будет выслано по почте. Хотя если человек пожелает лично получить свидетельство на руки, он может это сделать хоть на следующий день.
Важно отметить, что и в случае постоянной, и в случае временной регистрации процедура носит не разрешительный, как раньше, а заявительный характер. Правда, есть некоторые нюансы, касающиеся постоянной регистрации по месту жительства. Они обусловлены тем, кто является собственником жилья.
Итак, при регистрации по месту жительства нужно также через свой личный кабинет направить заявление по установленной форме. На следующий день можно уже прийти в подразделение ФМС по избранному месту жительства, предъявить свой паспорт и письменное согласие собственника (нанимателя) жилого помещения на вселение. Если вы прописываетесь в квартиру, которая принадлежит государственному или муниципальному жилищному фонду, и там уже живут люди, то вы должны получить письменное согласие на вселение от нанимателя и постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Если жилое помещение находится в частной собственности, то требуется только согласие собственника.
Следующий возможный вариант – вы прописываетесь (регистрируетесь) постоянно в государственной или муниципальной квартире, в которой никто не живет, то есть именно вы становитесь нанимателем этой квартиры. В таком случае вы должны заключить договор социального найма, который и будет основанием для вашего вселения и регистрации по месту жительства.
Еще вариант – вы приобрели жилое помещение в собственность и хотите в нем зарегистрироваться. В этом случае основанием для вашей прописки будет свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Если вы хотите оформить регистрацию по старинке, это тоже не возбраняется. Для этого нужно прийти в «паспортный стол» жилищной организации по месту жительства или пребывания и оформить заявление обычным порядком. Предъявив паспорт и документ – основание для вселения, вам тут же будет проставлен оттиск штампа о регистрации по месту жительства. То есть вместо двух раз в паспортный стол придется прийти всего единожды.
Указанные нововведения пока мало распространены на практике, однако за ними имеет место большое будущее, что облегчит путь института прописки и выписки и, соответственно, ускорит процесс оформления документов для сделок с недвижимым имуществом.
Налоговый кодекс – налог на недвижимость
Налог на недвижимость (ориентировочно вводится с 1 января 2013 г.) вроде бы малоимущих не коснется. Малоимущие граждане, скорее всего, не пострадают от него.
Планируется, что площадь в 50 кв.м не будет им облагаться. А вот каким образом будет облагаться жилая недвижимость большей площади и тем более нежилая недвижимость, пока неясно.
Налог должен будет рассчитываться от рыночной оценки квартиры, дачи, дома или коттеджа, но поправки в законодательство по этому поводу пока не внесены. К тому же надо еще пересчитать все объекты капитального строительства в стране. А их десятки миллионов. Все это надо оценить по рыночным ценам и создать базу данных. Сейчас Росреестр проводит по всей России обсчет капитальных строений, и одновременно начинаются работы по их массовой (кадастровой) оценке.
Предполагается, что итоговый размер ставки нового налога, с учетом дифференцированного подхода, должны определять местные законодательные органы власти. С точки зрения Сухова, вот это коренным образом неправильно. Негативные аналогии уже были в других областях, например, когда местные органы власти в разы завышали тарифы на оплату коммунальных услуг по сравнению со средними по РФ.
Планируется, что новый налог будут платить физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями на праве собственности, а также владельцы земельных участков с правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследства.
Льготы коснутся в первую очередь социально чувствительных категорий – пенсионеров, героев, ветеранов войны, инвалидов 1 и 2 группы, чернобыльцев, афганцев, воинов-интернационалистов, членов семей военнослужащих и других. Но какие нормы соцминимума или соцвычетов при уплате налога на недвижимость установят для других категорий населения и что в них войдет, пока вопрос дискуссионный.
Безусловно, новый налог может привести к тому, что рынок недвижимости станет менее привлекательным с инвестиционной точки зрения, но, вне всякого сомнения, должен побудить собственников к вовлечению большего числа объектов недвижимости в оборот. Это, скорее всего, приведет к снижению цен на жилье в целом.
Ставка налога планируется на уровне 0,1 - 2% в год, с точки зрения Сухова, это является достаточно высоким процентом налогообложения. Для государства налог на недвижимость является перспективным источником формирования доходов бюджетов субъектов России.
Жилищный кодекс – при переселении условия не улучшатся
Согласно новой редакции столичного Закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений» (поправки вступят в силу после того, как документ подпишет мэр Москвы Сергей Собянин) улучшить условия проживания можно будет только в порядке общей очереди.
По измененному закону при переселении из сносимых домов улучшать жилищные условия не будут не только собственникам, но и жителям муниципальных квартир. Если ранее нанимателям предоставлялось новое жилье из расчета 18 кв.м на человека, и семья из 5 - 7 человек, проживающая в двухкомнатной квартире, могла рассчитывать на трех- и четырехкомнатные квартиры, то теперь такой семье придется переезжать в аналогичную двухкомнатную квартиру.
Не будут улучшаться жилищные условия и очередников. Данная социально незащищенная группа населения будет вынуждена переселяться в аналогичное ранее занимаемому жилью и ждать в новой малогабаритной квартире, пока подойдет ее очередь на улучшение жилищных условий.
Гражданский кодекс – рента приблизится к прожиточному минимуму
Планируется, что Госдума все же рассмотрит законопроект, направленный на изменение порядка исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам, вытекающим из договоров пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением, постоянной ренты, а также на установление механизма индексации таких платежей.
Согласно законопроекту, размер выплачиваемой гражданам постоянной ренты, определяемый в договоре постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения, установленной законом субъекта РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора, а при отсутствии соответствующего закона – не менее величины прожиточного минимума на душу населения, устанавливаемой в целом по РФ.
Размер постоянной ренты, установленный договором на уровне величины прожиточного минимума, подлежит увеличению с учетом повышения соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Однако Сухов напомнил, что в настоящее время размер 1 МРОТ по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением составляет 100 руб., при этом Конституционный суд РФ обязал законодательные органы государственной власти принять соответствующее законодательство в части увеличения размера МРОТ по указанным правоотношениям еще до июля 2009 г.
Градостроительный кодекс – ответственность за безопасность
В Госдуму внесен новый вариант законопроекта с поправками в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты РФ, который возлагает материальную ответственность за безопасность зданий и сооружений на их собственников.
Скорректировать действующие правовые нормы авторов инициативы заставили участившиеся случаи обрушения зданий, сооружений и другие аварийные ситуации, повлекшие человеческие жертвы. Председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум назвал несколько таких трагических эпизодов последнего времени – обрушение «Трансвааль-парка», Басманного рынка, пожар в клубе «Хромая лошадь» и другие.
Всякий раз в подобных случаях семьи погибших и пострадавших граждан получают пособие, которое выплачивает орган государственной власти субъекта Федерации. Фактически эти выплаты осуществляются за счет налогоплательщиков. В то же время собственники зданий практически не несут никакой ответственности, хотя, как показывает анализ, нередко причиной аварийных ситуаций в зданиях и сооружениях является их неправильная эксплуатация.
Законопроект, по словам Сухова, предусматривает не только выплату владельцем компенсаций в случае трагических происшествий. Он направлен на то, чтобы собственник вел себя более ответственно, чтобы правильно осуществлял эксплуатацию зданий и сооружений. При приобретении зданий будущий собственник будет проводить экспертизу, которая позволит выявить те или иные дефекты. При приемке зданий в долгосрочную аренду арендатор также будет проводить обследование здания. Будут заключаться договоры с более компетентными и профессиональными эксплуатирующими организациями. Более качественно будет осуществляться строительный надзор. Начиная с этапа проектирования, собственник будет заботиться о том, чтобы здание было более безопасным.
Таким образом, по мнению инициаторов законопроекта, в целях повышения безопасности зданий и сооружений решаются три задачи: во-первых, вводится имущественная ответственность собственников зданий и сооружений, во-вторых, повышается качество проектной документации, в-третьих, регулируются вопросы эксплуатации зданий и сооружений.
С другой стороны, с точки зрения Сухова, реализация предполагаемых положений законопроекта приведет к увеличению роста взяток, а соответственно, к повышению стоимости недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках, кроме того, возрастет размер арендных платежей. «Приведут ли желанные законодательные инициативы в ближайшем будущем к повышению качества и безопасности строительных работ – большой вопрос», – говорит адвокат.
Основные изменения в законодательстве за последний год
Главной переменой последнего времени стали внесенные изменения в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Самая важная поправка заключается в том, что теперь нормативный акт становится обязательным для применения в отношении всех застройщиков. Сухов отметил, что закон и ранее был обязателен к применению, что вытекает из статей 1 и 3, однако застройщиков это не останавливало. При продаже квартир в новостройках строительные компании до сих пор уже при внесенных изменениях в 214-ФЗ стараются любыми способами, путем серых схем обходить его.
По мнению Сухова, пока не будет механизма упрощения получения разрешительной документации на строительство, а также пока не будет на законодательном и исполнительном уровне введено очень серьезное наказание за неисполнение рассматриваемого закона, а также не будет создан специальный государственный орган, осуществляющий тотальный контроль над застройщиками, закон 214-ФЗ так и не будет работать.
Какие причины мешают застройщикам переходить на 214 закон?
С точки зрения юриста – это проблемы с оформлением правоустанавливающей документации и открытие регистрационного адреса в Росреестре для регистрации договоров долевого участия. Застройщики желают быстро получить денежные средства на начальном этапе оформления документов и строительства, поэтому и привлекают денежные средства, не имея необходимых документов, что не дает им возможность работать по 214-ФЗ. Но проблема заключается не только в застройщиках, но и в самой структуре большого чиновничьего аппарата, создающего значительные проблемы, в том числе и в области строительства.
К чему могут привести принятые поправки?
Как считает Олег Сухов, дефицит жилья в России будет всегда, хотя стоимость на жилье, скорее всего, значительно увеличиваться не будет. Кризис в стране и ограниченность платежеспособного спроса дают о себе знать, более того, цены на недвижимость и так достаточно высоки. Рассматриваемые поправки – это не тот локомотив, который способен «потащить» за собой цены на недвижимость.
Какие изменения в законодательстве хотелось бы видеть
Одной из самых актуальных проблем в России является проблема обманутых дольщиков, считает Сухов. С одной стороны, можно говорить о том, что проблема вытекает из несовершенства законодательства, с другой стороны, Федеральный закон 214-ФЗ не может разрешить всех проблем, возникающих на рынке строительства и продажи новостроек.
Во-первых, закон 214-ФЗ, по словам Сухова, практически не работает, лишь 10 - 20 % застройщиков тем или иным образом придерживаются его правовых норм. Применяются различные схемы продажи жилья в его обход, в том числе по предварительным договорам, через ЖСК, иные, когда строительство ведется без соответствующих документов и риски завершения возводимого объекта и предоставления квартир дольщикам ничем не обеспечены.
Чтобы закон заработал, необходимо в Уголовный кодекс РФ включить норму о привлечении к серьезной уголовной ответственности не только должностных лиц строительных компаний, пытающихся работать в обход указанного закона, но и вообще всех участников данных правоотношений, в том числе и самих дольщиков. Данное нововведение в законодательстве будет иметь существенный резонанс, когда сами покупатели под риском уголовной ответственности не будут идти на поводу у недобросовестных застройщиков, а это напрямую поможет избежать попадания последних в число все тех же обманутых дольщиков, что остались без оплаченных квартир, на которые копили чуть ли не всю жизнь.
Во-вторых, закон 214-ФЗ предусматривает множество правильных и необходимых гарантий для дольщиков, а именно – регистрацию договоров в Росреестре, что позволяет избежать возникновения двойных продаж; возможность заключения договора на приобретение квартиры только после получения застройщиком разрешения на строительство, т.е. после оформления всех необходимых документов, достаточных для начала строительных работ; установление сроков окончания строительства и передачи квартир покупателям по актам; ответственность за те или иные нарушения, в том числе и в отношении нарушений со стороны застройщика (убытки, неустойка), многое другое.
При этом стоит понимать, отмечает Сухов, что прописанные в законе гарантии не всегда могут быть исполнены сторонами, никто не знает, какие возможны проблемы в ходе реализации строительства и к чему они приведут. Поэтому для полной защиты прав дольщиков, по его мнению, необходимы следующие дополнительные и обязательные поправки к рассматриваемому ФЗ-214: обязательное страхование рисков завершения строительства в конкретные сроки крупными страховыми компаниями и гарантии возмещения таких страховых выплат со стороны государства; возложение функций по оформлению документов на начальном и завершающем этапах строительства на местные или федеральные органы власти, чтобы полностью искоренить процесс коррумпированности и бюрократии в данных отношениях.
Введение иного порядка защиты прав добросовестных приобретателей
В настоящее время добросовестный приобретатель на вторичном рынке жилья, оставшийся без квартиры (по судебной статистике это примерно 3 - 5% всех сделок с недвижимостью, что очень и очень много, говорит Сухов), может рассчитывать лишь на компенсацию в размере 1 млн руб. Однако, из расчета стоимости жилой недвижимости в России, приведенная сумма не может решить проблему обманутого, но добросовестного покупателя.
С точки зрения адвоката, данная сумма должна рассчитываться отдельно по каждому субъекту РФ, кроме того, она должна исчисляться исходя из рыночной стоимости недвижимости, которой будет лишен добросовестный приобретатель. Тем самым государство как социальное и направленное на защиту прав граждан – налогоплательщиков, во-первых, будет реально защищать права обманутого населения, а во-вторых, будет просто-таки вынуждено искать необходимые механизмы для борьбы с мошенниками и лицами, незаконно обогащающимися за счет добросовестных приобретателей недвижимого имущества.
Кроме того, необходимо ввести институт реального регрессного механизма возврата имущества в спорах при признании сделок на вторичном рынке недвижимости недействительными. А именно - собственность должна оставаться у добросовестного приобретателя до тех пор, пока он не получит обратно оплаченные денежные средства. При этом обременения на такого рода недвижимость должны иметь разумный срок давности, чтобы защищать права покупателя и ограничить беспредел со стороны продавцов.
Ответственность суда
К сожалению, очень часто суды, сами не соблюдая установленного для них процессуального законодательства, не обеспечивают объекты спора – недвижимость (с помощью обременения или ареста) - и годами рассматривают споры, что дает возможность участникам таких споров избавляться от проблемных объектов недвижимости, тем самым ставя под удар добросовестных участников сделок, которые в итоге не могут получить то имущество, на которое вправе были рассчитывать в силу закона, говорит Сухов.
Безусловно, действующее в РФ законодательство провозглашает независимость судебной власти и отсутствие какой-либо ответственности за выносимое решение, однако это неправильно, т.к. такого рода безответственность порой порождает очень существенные, в некоторых случаях непоправимые прецеденты, когда реальный собственник, в полном объеме исполнивший свои обязательства, не может фактически получить положенное ему по закону имущество.
Изменение налога с продажи квартиры
Налог с продажи недвижимости – это, пожалуй, одна из самых остро наболевших проблем населения, которое желает продать полученное жилье. Как напомнил Сухов, если у вас в собственности имеется квартира или комната менее трех лет, то при ее продаже придется оплатить налог в размере 13% со стоимости продажи, превышающей 1 млн руб. Представим, продается квартира в Москве по цене 10 млн руб. (не самая высокая стоимость для квартир в столице). С такой сделки продавец вынужден будет оплатить налог в размере 1,17 млн руб.
С целью ухода от таких налогов большинство участников рынка недвижимости вынуждены скрывать реальную рыночную стоимость реализуемого жилья, а это очень неудобно как для продавца, так и для покупателя. По данному налогу государство практически не получает дохода в бюджет, однако создает для граждан большие неудобства, а порой значительные проблемы, когда договоры купли-продажи расторгаются или признаются недействительными. «На мой взгляд, от указанного налога стоит либо отказаться вовсе, либо увеличить его ценз в несколько раз», – заявил Олег Сухов на круглом столе www.irn.ru.