Картина маслом: стрит-ретейл VS торговые центры

Розничная торговля – главная опора и зерно капитализма. Пускай основоположники марксизма-ленинизма пренебрежительно называли ее представителей «мелкими лавочниками», уже тогда они уделяли им столько внимания, что теперь понятно: инстинктивно чувствовали, во что могут превратиться набравшие силу последователи «Вулворта». Верен был нюх основоположников – даже после кризиса 2008-2009 гг. рынок торговых площадей оживает и зализывает раны быстрее других сегментов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».  

По результатам исследования компании NAI BECAR, на протяжении всего 2010 г. рынок торговой недвижимости демонстрировал положительную динамику: вслед за ослаблением кризисных тенденций потребления вырос спрос на торговые помещения со стороны арендаторов. Если в 2009 г. нововведенные объекты открывались заполненными на 60-70%, в 2010 г. к дате открытия сданы практически все помещения. Увеличение спроса позволило собственникам увеличить ставки аренды на 7-10% в зависимости от объекта.

По ларькам
Правда, исследование касается в основном рынка торговых центров. А вот уличная торговля оказалась в Москве в третьем квартале не в самом лучшем положении. Сначала история с зачисткой ларьков, которые вызвали легкое раздражение мэра, превратилась в некоторых управах в бурный ураган, сметающий все на своем пути.

Только на юго-востоке Москвы демонтировано 600 незаконно установленных объектов мелкорозничной торговли, сообщили «Интерфаксу» в пресс-службе Юго-Восточного административного округа столицы. А снисходительность была уделена только киоскам, распространяющим газеты и журналы. По вполне понятным причинам – как можно дальше раздувать ветер после окрика мэра о том, что пресса неприкосновенна.

«В рамках мероприятий по наведению порядка в округе 600 незаконно установленных объектов мелкорозничной сети, расположенных на территории ЮВАО, были демонтированы», – сказал собеседник «Интерфакса». Он подчеркнул, что «никаких других незаконных объектов торговли в округе не выявлено». «Пять торговых объектов прессы были перемещены за 25-метровую зону около станций метрополитена «Кузьминки», «Авиамоторная», «Текстильщики», но оставлены по тем же улицам. Никаких других передвижений «прессы» нет», – напомнили в пресс-службе ЮВАО.

После этого было разъяснение, что снос палаток – самодеятельность, не одобренная мэром. Мэр Сергей Собянин объяснил это приближенным. И более низкие уровни власти не преминули подчеркнуть разъяснение. Уже в конце ноября в Москве было подготовлено предложение по более чем 1000 земельным участкам для размещения мелкорозничной торговли в столице, сообщил глава Департамента торговли и услуг Михаил Орлов.

«Москомархитектура заканчивает формирование предложений к новой схеме – 1177 площадок компактного размещения нестационарных временных объектов, которые учитывают дефицит стационарной торговли, а также учитывают эффективность и необходимость ее размещения», – рассказал Орлов.

Сергей Собянин поручил при разработке схемы внимательно рассмотреть возможность присоединения объектов мелкой розницы к инженерной инфраструктуре, «чтобы не было так, что появляется торговая точка, к которой невозможно провести ни воду, ни канализацию, ни тепло, ни свет». «И начинаются хождения по мукам и незаконные подключения», – отметил мэр.

По мнению департамента коммерческой недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», массовое закрытие торговых палаток и киосков может привести к увеличению спроса на альтернативные по проходимости и ликвидности помещения формата street-retail и, как следствие, к увеличению арендных ставок в среднем на 17%.

Активная борьба с незаконно установленными ларьками и киосками может вынудить их собственников выйти на цивилизованный рынок street-retail. В качестве альтернативы владельцы мелкорозничной торговли будут подыскивать в аренду небольшие помещения площадью от 15 до 40 кв.м,  расположенные в наиболее ликвидных местах – вблизи остановок общественного транспорта, на улицах с высокой проходимостью и т.п., считают в «ИНКОМ-Недвижимости». Учитывая повышающийся спрос и относительно небольшой объем подобных предложений, стоимость аренды на автономные помещения может вырасти в среднем на 17%.

«Еще одним способом хотя бы частичного сохранения объемов выручки от реализации продукции может стать аренда площадей в торговых центрах. В частности, это касается крупных операторов рынка фастфуда, которые будут расширять долю присутствия в подобных объектах. С точки зрения расходов, аренда палатки на 25% ниже, нежели аналогичная по основным параметрам площадь формата street-retail. Аренда помещений в ТЦ обойдется нанимателю на 15% дороже», – говорит Наталия Кузнецова, директор департамента коммерческой недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В целом, арендные ставки в сегменте street-retail в настоящее время колеблются от $1200-2500 кв.м/год, в менее ликвидных местах до $1400 кв.м/год за наиболее качественные помещения с хорошим месторасположением.

По улицам
Потом была история с парковками на Тверской улице (подробнее об этом в статье «Магазины в центре мировой инвестиционной моды. А Россию умом не понять»). Но если любители шопинга думают, что могут и дальше надолго бросать машины во втором ряду или просто под знаками «Остановка запрещена» на иных магистралях или на узких центральных улицах, то они глубоко заблуждаются. Видимо, недооценивая политическую волю мэра.

Трудно скоро будет поставить «раскоряченный» джип, перекрывающий трамвайные пути на Чистопрудном бульваре или Шаболовке, из-за чего возникают километровые «пробки». Правительство Москвы (см. «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок») прикладывает к этому все усилия. А тут и законопроект «О полиции» на подходе. И если закон повелит, то нынешним  гибэдэдэшникам придется заботиться о транспортной доступности в центре города, а не только стоять в сухости в снежный день под эстакадой поворота с Садового кольца на Олимпийский проспект, высматривая тех, кто проехал прямо из левого ряда. Наказывать нарушителей надо, спора нет, но в этом ли только заключаются функции ГИБДД? А к рядом случившейся аварии регулировщики движения подойдут через полчаса.

Правда, на волне борьбы с «пробками» кое-кто может попытаться отвоевать собственный интерес, отмечают эксперты. Можно предположить, что жалобы ретейлеров сильно преувеличены. «Ставки [в сегменте стрит-ретейла] в наиболее выгодных местах могут подняться на 15-20%», – считает Михаил Шутов, коммерческий директор УК «Фрагра». Видимо, подняться, после того как упадут на те же 15-20%, думают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

По торговым центрам 
«Пробки» в Москве Сергей Собянин связывает и с торговыми центрами. Особенно с расположенными на МКАД и магистралях. Об этом подробно говорится в «Комплексном плане мэра Москвы по решению проблем Московского транспортного узла» (см. «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок»), но торговые центры множатся, реанимируются, снова начинают здравствовать.

По мнению УК «Фрагра», в конце первого полугодия 2011 г. рост ставок в торговых объектах увеличится на 10-15%. Правда, как считают аналитики www.irn.ru, за исключением Тверской улицы, где ставки могут упасть на ту же разницу.

Аналитики «Фрагра» отмечают, что вышедшие на рынок в этом году объекты  не испытывают проблем с заполнением. За 2010 г. открылось достаточно много знаковых объектов («РИО», «Гагаринский», Outlet Village Белая Дача и т.п.). Средние ставки здесь составляют $1500-2000 за кв. м в год для арендаторов галерей и $100-300 для якорных арендаторов. Уровень вакантных помещений в ТЦ составляет около 7%, в основных коридорах - в районе 10%.

За последнее время проснулся интерес девелоперов к такому формату недвижимости, как outlet-моллы. Например,  начата реконструкция ТЦ «Вэймарт», который  в первом квартале 2011 г. откроется уже как outlet-центр.

«Наметившийся вектор развития рынка позволяет предположить, что к середине следующего года ставки вырастут для галерейных арендаторов в среднем на 10-15%, комментирует Михаил Шутов, коммерческий директор УК «Фрагра». Но, по его мнению, радикальный пересмотр отношений с якорными арендаторами пока маловероятен.

Торговые центры, введенные на рынок в 2010 г.

ИТОГО: 809 515 кв. м
Источник: NAI Becar

По перспективе
В будущем году жителей Москвы ждет еще больше мест, где можно потратить деньги. Правда, возможно, что ближе к открытию новых торговых центров московское правительство потребует как минимум обеспечить больше мест для парковок, строительство за счет инвестора более широких въездов и других мер, предусмотренных «Комплексным планом» (см. «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок» //www.irn.ru/articles/25965.html). Хотя как бы и от уже построенных торговых центров этого не потребовали.

В «Гагаринском», как свидетельствуют специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», парковка действительно большая. Только полупустая, хотя все предпочитают бросать машины в два ряда (предусмотрительно расширенных) на улице.

Прошедшие комментарии о том, что «весь Гагаринский, Академический районы, Якиманка/Ленинский пр. – в шаговой доступности», оставим на совести комментатора. Во-первых, от Якиманки до «Гагаринского» идти пешком не менее 40 минут, а ныне, зимой, – до часа. Ленинский проспект – продолжительность его может представить каждый. Это не шаговая доступность. В шаговой доступности – Донской район, но он почему-то не упомянут.

Но все равно, по данным Jones Lang LaSalle, в центре уже активно формируется лист ожидания среди арендаторов. «Ашан» в ТЦ «Гагаринский» действительно востребован – в трамвай около его выхода заходят сразу по 40-50 человек, создавая «пробку» на 10-15 минут. «Неоспоримое преимущество ТРЦ «Гагаринский» – это почти полное отсутствие строящихся торговых объектов в центре Москвы, открытие которых запланировано на 2012 г., что сильно сужает выбор для международных и российских операторов сетей, планирующих развитие в Москве», – говорится в отчете JLL.

Торговые центры, планируемые к вводу в 2011 г.:

Торговая галерея в составе

Итого: 851 811 кв. м
Источник: NAI Becar

По инвесторам
Россия входит в десятку стран, наиболее привлекательных для развития европейских розничных сетей, говорится в исследовании «Насколько активны розничные сети в Европе?», проведенном международным  консультантом в сфере недвижимости CB Richard Ellis (CBRE). Выводы свидетельствуют, что темпы строительства качественных торговых площадей падают. А это сдерживает инвесторов, желающих начать осваивать российский рынок. 

Обзор, подготовленный CBRE, изучил настроения и планы развития на 2011 г. 212 лидирующих розничных сетей региона. Первое место по привлекательности занимает Германия – 41% опрошенных ретейлеров в первую очередь рассматривают именно ее для дальнейшего развития. Также в тройку лидеров входят Польша и Франция, в каждой из которых заинтересованы по 33% ретейлеров.

По результатам опроса было названо 38 стран, в которых крупнейшие сети планируют развиваться в 2011 г. Страны Западной Европы доминируют в списке 10 наиболее привлекательных стран для экспансии, занимая семь строчек рейтинга. Многие готовятся к выходу на развивающиеся рынки Европы. Польша, Россия и Чехия – входят в «TOP 10», занимая 2, 6 и 7 места соответственно. 41% ретейлеров намерены выйти в хотя бы одну страну в Центральной Европе и 39% – в Южной Европе.

«С возвращением уверенности на рынок все больше ретейлеров начнут рассматривать возможности международного развития. Когда одни ретейлеры осторожничают и идут только на ключевые рынки, другие рассматривают текущую ситуацию как дополнительную возможность и работают на перспективу, – комментирует Питер Голд, глава департамента Cross Border Retail по Европе, Ближнему Востоку и Африке компании CB Richard Ellis. – Хотя на некоторых рынках существует значительное количество новых площадей, в частности в Польше и России, общий объем строительства торговых площадей снижается, что может привести к определенному сдерживанию развития розничных сетей на отдельных рынках».

«По сравнению с данными прошлогоднего исследования Россия в рейтинге стран, наиболее привлекательных с точки зрения экспансии международных ретейлеров, поднялась с 10 места на шестое. Такое существенное перемещение очередной раз подтверждает, что Россия с ее огромным потенциалом и пока еще существенной нехваткой качественных площадей, является очень привлекательным рынком для сильных западных ретейлеров», – говорит Анна Ширяева, генеральный директор компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» в ассоциации с CB Richard Ellis.  

20 стран, наиболее приоритетных для международных ретейлеров в 2011 г.

Источник: CBRE

Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru