Снижение ключевой ставки ЦБ: идти в банк за выгодными кредитами еще рано

Снижение ключевой ставки до 12,5% - хорошая новость для рынка недвижимости: чем ниже ставка ЦБ, тем доступнее ипотека для граждан и проектное финансирование для застройщиков. Однако надеяться на возвращение докризисной ситуации еще явно преждевременно. Чтобы все заработало, как раньше, нужно, чтобы ставка была такой, как раньше – то есть 5,5 – 8%, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Ключевая ставка ЦБ: курс на снижение
Совет директоров Банка России 30 апреля 2015 года принял решение снизить ключевую ставку c 14,00% до 12,50% годовых. Причина - ослабление инфляции при сохранении рисков существенного охлаждения экономики, говорится в сообщении регулятора.

«В условиях наблюдавшегося в феврале-апреле 2015 года укрепления рубля и значительного сокращения потребительского спроса месячные темпы роста потребительских цен снижаются, наметились признаки стабилизации годовой инфляции... По мере дальнейшего ослабления инфляционных рисков Банк России будет готов продолжить снижение ключевой ставки», - отмечается в пресс-релизе.

Напомним, в середине декабря прошлого года Центробанк резко повысил ключевую ставку с 10,5% до 17%, объяснив свое решение необходимостью ограничить существенно возросшие девальвационные и инфляционные риски. Однако уже в конце января, «учитывая изменение баланса рисков ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики», Банк России снизил ставку до 15% годовых, а в середине марта - до 14%.

Повышение ключевой ставки в декабре спровоцировало резкий рост ставок по ипотеке: в Сбербанке минимальная ставка составляла 14,5% годовых в рублях, а коммерческие банки предоставляли ипотеку под 18-20 и более процентов. В результате правительство было вынуждено запустить весной программу субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке. В рамках этой программы кредиты на покупку квартир в новостройках выдаются под 12%.

Как и отмечал IRN.RU в декабрьской заметке «Центробанк борется с валютными спекулянтами, а не с ипотекой», действия регулятора были направлены на борьбу с валютными спекулянтами, игравшими против рубля, а не на удушение отечественной экономики дорогими кредитами. Поэтому, когда курс рубля стабилизировался, ЦБ приступил к постепенному снижению ставки.

Для рынка недвижимости это, бесспорно, хороший тренд. От размера ключевой ставки и, соответственно, доступности денег ЦБ для банков во многом зависит уровень ставок по кредитам, которые эти последние предоставляют бизнесу и населению. Поэтому чем ниже ставка ЦБ, тем дешевле ипотека и проектное финансирование.

Кроме того, снижение ключевой ставки приведет к уменьшению ставок по банковским вкладам, что, в принципе, должно способствовать росту инвестиций в недвижимость.

«В конце 2014 г. ставки по депозитам резко взлетели вверх, и людям стало выгоднее держать деньги в банках, нежели вкладывать их в недвижимость. Но чем ниже ключевая ставка, тем ниже ставки по депозитам. Доходность арендного бизнеса все равно, конечно, будет более низкой, чем банковских вкладов – так всегда было, но разрыв сократится», - поясняет Олег Репченко.

Но ставки по кредитам остаются слишком высокими
Однако рассчитывать на бурный рост рынка в результате уменьшения ключевой ставки еще рано: 12,5%, бесспорно, лучше 14% и тем более 17%, но до 5,5% в начале 2014 г. или хотя бы 7,5% летом прошлого года пока очень далеко, подчеркивает эксперт.

По данным АИЖК, кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, то есть по несубсидируемым государством ипотечным программам, предлагаются под 14,5 - 18% годовых. При этом ясно, что на минимальную ставку могут рассчитывать лишь идеальные заемщики, у которых и так все есть. А для всех остальных ставка будет ближе к запретительным 16-18%. И если даже банки уменьшат процент по ипотеке пропорционально снижению ставки ЦБ и станут предельно лояльны к клиентам, бездотационная ипотека все равно останется неподъемной для абсолютного большинства потенциальных покупателей недвижимости.

Как легко убедится с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru, при ставке 14,5% по ипотеке на покупку квартиры стоимостью 8 млн руб., первоначальном взносе 30% и 15-летнем сроке кредита ежемесячный взнос составит 76 468 руб. При ставке 13% расходы сокращаются до 70 854 руб. в месяц, что вряд ли поможет заемщику со средней по Москве зарплатой в 58 131 руб. (по данным Мосгорстата за январь-февраль 2015 г.).

В сфере проектного финансирования ситуация еще серьезнее – на ипотечном рынке все-таки запущена программа по субсидированию ставки по кредитам на покупку новостроек, а аналогичная помощь застройщикам пока находится в стадии более или менее обнадеживающих разговоров.

Кредиты для девелоперов начали активно дорожать еще в прошлом году, почти сразу после введения западных санкций против РФ, когда ипотечный рынок был еще стабилен. По оценке словам Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group, к сентябрю 2014 г. ставки по кредитам для застройщиков уже успели подрасти примерно на 3%. (См. «Ипотека в России: в нее банки еще верят, но кредитование застройщиков уже сокращают».)

В ответ на декабрьский взлет ключевой ставки банки не только повысили ставки по уже открытым кредитным линиям, но и фактически прекратили одобрять новые. «Насколько мы смотрели, в течение первого квартала 2015 г. крупные банки не выдали ни одного нового кредита под серьезные проекты», - сообщил финансовый директор ГК «Пионер» Андрей Тютченко на Финансовом форуме по недвижимости в конце апреля.

И дело даже не в том, что банки принципиально не желают иметь дело с девелоперами. Во всяком случае, на застройщиков жилой недвижимости, особенно экономкласса, у них аллергии нет и не было даже до запуска программы льготной ипотеки, уверял руководитель департамента строительных проектов, старший вице-президент ВТБ Павел Косов. «С жильем – безусловно (согласны работать – прим. ред.). Только посмотреть внимательно и посчитать», - добавлял он.

Проблема в том, что сами девелоперы не стремятся сотрудничать с банками - спрос на финансирование как таковое почти отсутствует, сетовал Косов и его коллеги, присутствовавшие на Финансовом форуме.

Исключения, конечно, есть: так же группа компаний «Пионер» в апреле договорилась со Сбербанком о кредите в 12 млрд руб. на строительство ЖК «LIFE-Ботанический сад». По данным Наталии Тишендорф, регионального директора JLL по России и СНГ, в этом году было и несколько других сделок по проектному финансированию. Однако в любом случае, новые проектные кредиты пока можно пересчитать по пальцам – не в последнюю очередь потому, что застройщики, напуганные высокими ставками, в банки просто не идут.

«Что, в общем-то, вполне логично: зачем что-то просить у банков, если заранее ясно – либо не дадут, либо дадут очень дорого», - отмечает Олег Репченко.

Например, такой крупной компании, как ЛСР, до кризиса деньги одалживали под 9%, а сейчас новые кредиты предлагают по ставке 14%. Но ЛСР их не берет, благо компания большая и диверсифицированная - хватает собственных источников финансирования, рассказывал на Финансовом форуме член правления, управляющий директор ЛСР в Москве Иван Романов.

Для менее масштабных компаний ставки, естественно, еще выше – 15-16%.

«Банки предлагают очень дорогое проектное финансирование. Мы оптимисты, верим в рост цен (на недвижимость – прим. ред.), но в такое не верим, то есть пока не можем воспользоваться предложениями», - сказала Ирина Дзюба, член совета директоров MR Group.

«Если московские и питерские проекты еще могут выдержать такие ставки, то для региональных проектов это уже практически нереально», - уверен Андрей Тютченко. Да и для столичных застройщиков столь дорогое финансирование опасно: кредит гасится из доходов с продаж, и при таком уровне ставок резкое падение спроса - более чем вероятное в кризис – может легко обрушить экономику проекта.

Девелоперы очень надеются на возвращение ставок по проектному финансированию в «адекватное» состояние – то есть к уровню в 10-13%, по оценке Тютченко. Однако, по мнению Олега Репченко, в ближайшей перспективе на кардинальные подвижки в этой сфере рассчитывать не приходится, так как стоимость фондирования для самих банков все еще остается слишком высокой.

«При ставке ЦБ в 12,5% кредиты останутся дорогими, поэтому застройщики понимают, что обращаться в банки пока рано. Соответственно, для запуска новых проектов – таковых в 2015 г., скорее всего, вряд ли будет много – девелоперам придется использовать альтернативные способы финансирования: строить за счет собственных средств, привлекать инвесторов-физлиц, продавая квартиры на этапе котлована по сниженным ценам. Или занимать у банка-партнера, если застройщик входит в финансовую группу», - резюмировал руководитель IRN.RU.