Новостройки в Москве: кризис еще не успел попасть в статистику ввода жилья

Рост объемов ввода жилья в Москве в первом квартале 2015 года объясняется хорошим заделом двухлетней давности. Спад жилищного строительства из-за кризиса начнет ощущаться только к концу 2016 г., полагает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Недавно правительство Москвы с энтузиазмом отчиталось об итогах работы строительной отрасли в первые три месяца 2015 г. По данным властей, в первом квартале в столице было сдано 118 объектов недвижимости общей площадью 2,159 млн кв. метров. Объем ввода жилья составил 869,9 тыс. кв. м против 822,7 кв. м в первом квартале 2014-го.

«Москва вышла на рекордные объемы ввода недвижимости. Отчетная цифра на 5,6% больше, чем в соответствующий период прошлого года», – цитирует РБК главу столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина.

По словам чиновника, на территории Новой Москве было сдано 660 000 кв. м недвижимости. Значительным строительным резервом также являются промозы, где в первом квартале ввели около 430 000 кв. метров жилой и нежилой недвижимости. «В совокупности территории развития Москвы составляют более 50% от общего ввода недвижимости в городе», – отметил Марат Хуснуллин.

«В строительной сфере в части ввода в эксплуатацию сейчас никакой ямы быть не может, потому что в настоящее время сдается в эксплуатацию то, что начинало строиться два года назад, когда активно выходили новые проекты. Первый квартал 2015 г. – это отражение состояния рынка конца 2012 – начала 2013 гг., когда ничто не предвещало такого ухудшения геополитических и, как следствие, экономических условий», – подчёркивает Татьяна Калюжнова.

Те объекты, которые уже строятся, где есть дольщики, девелоперы будут стараться завершить, чтобы поддерживать приемлемые темпы продаж и погашать строительные кредиты. Примечательно, что большинство новостроек в Москве находится на высокой стадии готовности, на начальной – лишь процентов 10-15. Соответственно, подавляющее большинство объектов, реализуемых в настоящее время, сдадут в 2015-2016 гг., а новых проектов из-за падения спроса, сложностей с финансированием и т.д. будет выходить на рынок существенно меньше, чем пару лет назад. В результате кризис в полной мере отразится в статистике ввода жилья только в 2017-2018 гг.

Конечно, это совсем не значит, что в ближайшей перспективе строительная активность упадет до нуля. На рынок будут продолжать выходить новые проекты, но только самые удачные, в успехе которых застройщики уверены на 200%. (См. «Новостройки будут появляться вопреки кризису»).

Наибольшее развитие получат сегменты относительно доступного жилья, где будет сосредоточен основной спрос. Речь прежде всего о комфортклассе, доля которого, по данным «ИРН-Консалтинг», в течение 2014 г. увеличилась с 7,7% до 21,3%, а по итогам первого квартала превысила 32% в общем объеме предложения столичных новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД (см. «Новостройки Москвы в I квартале 2015 года: комфорткласс пополняет рынок»). По мнению Калюжновой, в среднесрочной перспективе класс «комфорт» может занять до 40-50% рынка, так как на качественное жилье по относительно невысоким ценам есть спрос даже в кризис.

Сегмент бизнес-класса, наоборот, ожидает сокращение – с прошлогодних 40-50% до примерно 20-30% рынка, если тенденция падения доходов населения не изменится на противоположную.

В связи с изменением структуры предложения снизится и средний уровень цен на новостройки.

По мнению эксперта, в худшем случае – если кризис затянется и углубится – в среднесрочной перспективе возможно сокращение объемов нового строительства в московском регионе на 30-40% из-за снижения спроса. Но это в среднем. Больше всего пострадает отдаленное Подмосковье и небольшие местные девелоперы. Старую Москву кризис затронет значительно меньше, в том числе благодаря перетеканию на столичные территории спроса из Подмосковья. В целом кризисное падение объемов строительства в Москве вряд ли превысит 15-20% (см. «Новостройки Москвы: итоги 2014 г. и прогноз на 2015 год»).