Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2015 года

В течение апреля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в долларовом выражении полностью развернулись вверх, чему способствовало существенное укрепление рубля в этом месяце. И если за все время кризиса московская недвижимость потеряла в твердой валюте 35-40% своей стоимости, то теперь произошел долгожданный отскок назад. Впрочем, основной вопрос состоит в том, насколько сильным и продолжительным этот отскок способен оказаться.

Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, вырос за апрель более чем на 5% и составил 3.244$ за квадратный метр против 3.077$ за метр месяцем ранее. Это средние значения индекса в апреле и в марте. При этом в последнюю неделю апреля значение индекса составило уже 3.454$ за метр, то есть реальная величина отскока оказывается даже больше, чем отражает инертный среднемесячный показатель.

Таким образом, цены на недвижимость в Москве и Подмосковье вновь оттолкнулись от круглой отметки именно в долларовом выражении – уровня 3.000$ за метр. Примечательно, что в то время как московский рынок недвижимости все большее становится рублевым, точками стабилизации или разворота цен продолжают выступать именно круглые долларовые отметки. Этот интересный эффект не раз отмечался на IRN.RU, в частности, в статьях «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости» и «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году».

Динамика цен на недвижимость в Москве по типам жилья в апреле говорит в пользу «середины» рынка. Меньше всего прибавили в цене современные монолитно-кирпичные дома, которые чаще других типов жилья пытаются привязать к доллару. Соответственно, пока доллар рос, наиболее устойчивыми выглядели цены именно в этом сегменте. Но теперь доллар пошел вниз, и все стало наоборот.

Также хуже среднего показали себя и панельные пятиэтажки. А лучше среднего – все иные сегменты, а именно современные панельные дома, панель советской эпохи, а также кирпичные дома средней категории, в том числе сталинки. В дополнение к этому в разрезе комнатности больше всего приросли в цене двухкомнатные квартиры. Проще говоря, наиболее привлекательными сейчас оказываются относительно недорогие квартиры в Москве для жизни, не самые лучшие и большие, но и не самые худшие.

В разрезе географии явное преимущество сейчас принадлежит центру и хорошим районам и округам. Так, явным лидером в апреле оказался Центральный округ и, разумеется, большинство входящих в него районов, а также Западный округ. Хуже всего показали себя в апреле все районы за МКАД, часть из которых даже оказалась в минусе, несмотря на общий прирост цен в долларовом выражении.

Такое положение дел тоже вполне естественно. С одной стороны, районам за МКАД большую конкуренцию составляют города Подмосковья, в которых нередко предлагается большой объем новых квартир по невысоким ценам. Если брать новостройки Подмосковья, то на этапе строительства квартиры могут быть существенно дешевле, чем на вторичном рынке в тех же городах или в соседних московских районах. Также все бОльшую конкуренцию начинает составлять Новая Москва. Хорошего жилья на вторичном рынке там пока немного, зато новостройки в Новой Москве все сильнее давят на рынок, утягивая вниз прочие московские районы за МКАД.

С другой стороны, в динамике цен на квартиры в московских районах за МКАД можно усмотреть и иной интересный аспект. А именно - в самом дешевом сегменте сроки экспозиции квартир обычно меньше, чем в более дорогих сегментах, продавцы квартир здесь меньше готовы ждать покупателя, чем в бизнес-классе или в элитном сегменте. Поэтому поведение районов за МКАД заставляет задуматься о том, что нынешние цены предложения хоть и выглядят устойчивыми, но величина торга для реальной продажи все больше возрастает.

Соответственно, наиболее динамичный недорогой сегмент первым показывает нам, что реальная стоимость квартир лежит ниже, чем оценено большинство предложений в сегодняшних базах. Проще говоря, это признак сползания рынка вниз, который в недорогих районах проявляется раньше, чем в более дорогих в старой Москве. И если ранее существенное ослабление рубля позволяло рублевым ценам оставаться на плаву, а снижались только долларовые цены, то теперь укрепление рубля может поспособствовать сползанию цен вниз уже в рублевом выражении.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в апреле 2015 года >>

После существенного ослабления рубля его отскок назад и частичное укрепление были вполне предсказуемы. Аналогично и снижение цен на недвижимость в Москве и Подмосковье в долларовом выражении должно было смениться отскоком вверх на укреплении рубля. Но основной вопрос состоит в том, насколько продолжительным и существенным окажется этот отскок? Более того, укрепление рубля в нынешних условиях способно вызвать сползание цен на квартиры вниз уже в рублевом выражении.

Вспомним, что в кризис 2008-2009 годов цены на квартиры в Москве и Подмосковье потеряли 10-15% даже в рублевом выражении. На этот раз слишком сильное ослабление рубля спасло рублевые цены от снижения и даже позволило зафиксировать небольшой прирост цен в рубле по итогам 2014 года. Но теперь, при возвращении рублем своих позиций, стоимость метра может оказаться переоцененной в укрепившихся рублях, и сползание рублевых цен вниз – это вполне возможная среднесрочная тенденция в нынешних геополитических и макроэкономических реалиях. Подробнее об этом читайте конспект доклада руководителя аналитического центра IRN.RU: «Быстрое и непременное восстановление цен на недвижимость может не произойти».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>