Ипотека на новостройки Москвы и Подмосковья: когда процент не имеет значения

Правительство решило снизить ставку по программе субсидирования ипотеки на 1% – до 12% годовых. Теоретически новость хорошая, но практического значения она не имеет, так как сумма ежемесячного платежа банку изменится незначительно. Кроме того, в старой Москве относительно дешевых проектов, соответствующих условиям программы и при этом привлекательных для покупки в кризис, в любом случае очень немного, так что льготной ипотекой в основном смогут воспользоваться покупатели новостроек за МКАД, говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

В понедельник, 23 марта, вышло постановление правительства РФ об уменьшении процентной ставки по субсидируемой ипотеке с 13% до 12% годовых в связи со снижением ключевой ставки Центробанка с 15% до 14%. Еще до публикации документа об участии в программе заявили Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и целый ряд менее крупных банков.

С позиций власти
Напомним, 13 марта премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление, запускающее программу ипотечного кредитования по льготной ставке 13%. В этот же день Центральный банк РФ понизил ключевую ставку до 14%. В связи с этим Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) предложил уменьшить ставку по льготной ипотеке до 12% годовых. Инициатива была поддержана правительством РФ во вторник, 17 марта, на заседании правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции.

В целом ожидается, что по программе субсидирования ипотеки в 2015 г. будет выдано ипотечных кредитов на 400 млрд руб. На эти цели из федерального бюджета планируется выделить 20 млрд руб.

По словам главы Минфина Антона Силуанова, в правительство России обратились уже 11 банков, готовых работать по программе субсидирования ипотечной ставки. «Общий объем ресурсов, которые банки готовы вложить в кредитование ипотеки по этой программе, – более 400 млрд руб. Мы привлекаем банки, которые готовы в месяц кредитовать ипотечных заемщиков на сумму не менее 300 млн руб. Если возможности банков меньше, то они могут обращаться в АИЖК и через него получать ресурсы для кредитования», – цитирует чиновника газета «Ведомости».

По правилам программы, на льготную ипотеку могут рассчитывать граждане, которые покупают у юрлица новостройку по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по указанному договору) или договору купли-продажи. В Москве, Подмосковье и Петербурге максимальный размер кредита составляет 8 млн руб., в других регионах – 3 млн руб. Заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20% стоимости приобретаемого жилого помещения, а срок действия кредитного договора составляет до 362 месяцев включительно.

С точки зрения заемщика
Что означает для семейного бюджета снижение ставки на 1%? К сожалению, очень мало – в чем легко убедиться с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru. Взяв ипотечный кредит на квартиру стоимостью 10 млн руб. (максимальная цена квартиры с учетом кредита в 8 млн руб. и первоначального взноса 20%), заемщик должен будет выплачивать банку 88 496 руб. в месяц и за 30 лет отдаст 33 858 552 руб., то есть 3,4 цены недвижимости. При ставке 12% годовых ежемесячные выплаты составят 82 289 руб., а полная сумма выплат банку – 31 624 037 руб., или 316% стоимости квартиры. Экономия в 6000 руб. в месяц сама по себе явно не сможет простимулировать спрос на новостройки, уверена Татьяна Калюжнова.

В целом субсидирование ипотеки – это, конечно, правильная мера, которая позволит обеспечить функционирование этого института, не увеличив риски для стабильности рубля – см. «Да – ипотеке, нет – спекуляциям на валютном рынке». Но кредитного бума программа не породит и предотвратить сокращение спроса на новостройки не сможет: чтобы компенсировать общее ухудшение макроэкономических показателей и падение доходов населения, деньги надо раздавать не под 12%, а под 3-5% годовых (см. «Докризисные ставки по ипотеке не спасут новостройки от падения спроса»).

Собственно, при нынешних ценах на жилье и уровне зарплат в Москве покупка квартиры в столице, даже по программе льготной ипотеки, доступна лишь немногим гражданам с доходами сильно выше среднего, отмечает эксперт.

Как известно, для того чтобы получить ипотеку, соискатель должен соответствовать определенным требованиям банка, большинство из которых не одобрят кредит, если ежемесячный взнос превышает треть от общего объема доходов заемщика. Некоторые банки поднимают планку до 50%. Но в любом случае, если ежемесячный платеж по кредиту около 82 000 руб., то доход семьи должен составлять не менее 164 000 руб. Напомним, средняя номинальная заработная плата в столице в 2014 г., по данным Мосгорстата, достигла лишь 61 241 руб.

Ежемесячный платеж можно уменьшить, увеличив первоначальный взнос и, соответственно, сократив сумму кредита. Если в семье оба супруга работают и получают среднюю по городу зарплату, то они смогут купить квартиру за 10 млн руб., вписавшись в требования не очень придирчивого банка, при условии, что уже накопили 40% от стоимости квартиры, то есть 4 млн руб. При таком первоначальном взносе, ставке 12% и сроке кредита 30 лет ежемесячный платеж составит «только» 61 717 руб.

Однако если у семьи есть только 20% от стоимости жилья на первоначальный взнос и платить по кредиту по коммерческим ставкам люди не могут, то им, скорее всего, придется выбирать квартиру за МКАД.
 

В поисках реальности
Квартиры стоимостью до 10 млн руб. продаются в 29 проектах в пределах Московской кольцевой, в 20 из них – по договорам долевого участия и еще в двух – по договорам купли-продажи и предварительным договорам купли-продажи, т.к. новостройки уже введены в эксплуатацию, а квартиры оформлены в собственность или находятся в процессе оформления в собственность на застройщика (юридическое лицо). Но в подавляющем большинстве московских новостроек за 10 млн руб. можно купить в лучшем случае небольшую однокомнатную квартиру, которая, скорее всего, будет тесновата даже для семьи из двух человек.

«Двушки» не дороже 10 млн руб. предлагаются в семи проектах, в одном из них в программу по цене укладываются даже трехкомнатные квартиры. Но лишь в четырех жилых комплексах из семи продажи ведутся по ДДУ, из них только в одном ЖК корпуса прошли госкомиссию или готовятся к вводу в эксплуатацию в I квартале 2015 г. Остальные три проекта, где можно приобрести двухкомнатные квартиры в пределах 10 млн руб. по договорам долевого участия, находятся на начальных этапах строительства. В кризис покупка такого «виртуального» жилья особенно рискованна, так как в период экономического спада резко возрастает вероятность затягивания сроков сдачи объектов даже со стороны крупных компаний с хорошей репутацией.

Квартиры в Москве от ТТК до МКАД стоимостью не более 10 млн руб.

Источник: «ИРН-Консалтинг»

В Новой Москве и ближнем Подмосковье значительно богаче выбор проектов в высокой стадии готовности с квартирами не дороже 10 млн руб. Так как ключевая проблема на этих территориях – транспортная доступность, специалисты «ИРН-Консалтинг» выбрали новостройки, соответствующие требованиям программы льготной ипотеки и расположенные недалеко от рельсового транспорта – метро и железнодорожных станций.

Наиболее привлекательные с точки зрения транспортной доступности и степени готовности новостройки

В Москве за МКАД и в Новой Москве

Источник: «ИРН-Консалтинг»

В Подмосковье

Источник: «ИРН-Консалтинг»