В нынешний кризис фактор инвестиционных квартир будет оказывать большее влияние на цены, чем в 2008-2009 гг. В первую очередь это касается высокобюджетных сегментов рынка, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
С середины 2000-х гг., когда на московском рынке недвижимости начала раскручиваться инвестиционная спираль, граждане успели накупить впрок огромное количество жилья. Согласно экспертным оценкам, общий объем квартир, приобретенных до кризиса 2008 г. с целью вложения средств, составляет примерно двухгодовой объем жилищного строительства в старой Москве. (См. «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?».)
В ходе предыдущего кризиса, 2009-2010 гг., на рынок вернулась лишь мизерная часть этого жилья – содержание квартир до недавнего времени стоило очень мало, альтернативные недвижимости инвестиционные идеи отсутствовали, а финансовое положение подавляющего большинства инвесторов не пошатнулось. Кроме того, кризис оказался коротким: восстановление цен на жилье в Москве началось уже со второй половины 2009 г., что скорее побуждало граждан задуматься о приобретении новых инвестиционных квартир, вместо того чтобы избавляться от имеющихся. Однако в нынешних условиях ситуация с инвестиционными квартирами может сильно измениться.
Во-первых, недвижимость наконец-то запросила кушать: с 2015 г. вводится модернизированный налог на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, а не копеечной инвентаризационной (см. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным»). В полную силу налог заработает только с 2020 г., однако уже в следующем году москвичи получат из налоговой уведомления с ощутимыми суммами. Причем для инвесторов налог будет выше, чем для обычных граждан, так как налоговый вычет (от 10 кв. м до 50 кв. м в зависимости от типа жилого помещения) предоставляется только для одного объекта каждого типа (квартира, дом или гараж). Таким образом, с учетом роста коммунальных платежей расходы на содержание недвижимости достигнут значимого даже для состоятельных граждан размера (см. «Руководитель IRN.RU: налог на имущество лучше налога на доходы»).
Теоретически эти затраты могли бы покрыть доходы от сдачи жилья в аренду. Проблема в том, что спрос на аренду сильно упал и сейчас отстает от предложения. Особенно сильно от его падения пострадал дорогой сегмент, где и сосредоточена большая часть инвестиционной недвижимости. Экспаты, главные клиенты рынка элитной аренды, на фоне кризиса и ссоры Росси с Западом покидают страну, а состоятельные россияне, наблюдая за падением доходности своих бизнесов, переезжают в квартиры поскромнее.
Кроме того, большинство инвестиционных квартир – это новостройки без ремонта, поэтому подготовка к их сдаче в аренду потребует дополнительных и весьма значительных вложений, целесообразность которых в нынешних условиях совсем не очевидна. Напомним, до кризиса сдача квартир в аренду приносила примерно 5% годовых, а на депозит деньги можно было положить примерно под 7-8%. Сейчас доходность аренды та же, что и раньше, но банки, в том числе крупные и государственные, предлагают уже 10-12% в год по вкладам в рублях. Так что арендная история становится все менее интересной, даже с учетом традиционного недоверия россиян к банковской системе.
Более того, финансово подкованные инвесторы понимают, что экономическая ситуация в стране изменилась надолго, возможно навсегда, и шальных денег, благодаря которым цены на московскую недвижимость до 2008 г. росли как на дрожжах, больше не будет. Зато открываются новые ниши для ведения бизнеса, в том числе связанные с импортозамещением, которые раньше были нерентабельными. С другой стороны, по причине кардинального изменения экономической ситуации доходы значительной части населения могут сильно упасть, поэтому, возможно, часть инвесторов будут вынуждены продать лишние активы, чтобы профинансировать насущные потребности.
«Сейчас больше факторов, заставляющих задуматься о целесообразности хранения всех сбережений в недвижимости. Соответственно, вероятен постепенный выход на рынок большей доли инвестиционных квартир, чем в 2009 г. Это не означает, что выброс будет массовым и обязательно обвалит цены. Но давление на рынок со стороны инвестиционных квартир в этот раз будет более ощутимым, чем во время прошлого кризиса», – полагает руководитель IRN.RU.
Сильнее всего это давление почувствует рынок высокобюджетного жилья – как уже было сказано выше, именно в этом сегменте накопилось больше всего инвестиционных квартир. К тому же элитное жилье облагается налогом на имущество физлиц по повышенным ставкам: если для жилья кадастровой стоимостью до 20 млн руб. ставка налога составляет 0,1 - 0,15%, то для более дорогих объектов ставка поднимается до 0,2 - 0,3%. Хозяева недвижимости дороже 300 млн руб. ежегодно будут должны государству уже 2% от стоимости объекта.
Необходимо учитывать и то, что владельцы инвестиционных квартир бизнес- и элитного класса, как правило, хорошо понимают цену денег и не склонны держать их в потерявших привлекательность активах.
«В дорогом сегменте больше давление: эта недвижимость просит больше кушать, дорогие квартиры труднее сдать в аренду, а у их владельцев больше компетенций и возможностей для вложения средств более интересным образом. Поэтому сброс инвестиционных квартир, скорее всего, больше затронет высокобюджетное жилье, чем экономкласс», – поясняет эксперт.
В итоге распродажа дорогих инвестиционных квартир может стать дополнительным фактором, способствующим сокращению разницы в цене между высокобюджетным и «демократичным» жильем и возвращению реалий конца 90-х – начала 2000-х, когда элитная недвижимость была дороже экономкласса в той пропорции, в которой она лучше по своим потребительским свойствам, но без дополнительной премии за престиж.
«Если до того, как на московском рынке недвижимости надулся инвестиционный пузырь, «элитка» была примерно в три раза дороже эконома, то потом – уже в пять-семь. Москва в тот период получила особый статус города, привлекающего инвестиции не только со всей России, но и из стран СНГ. Сейчас в связи со всем известными событиями этот статус пошатнулся, растет отток капиталов за рубеж. В результате рынок недвижимости может вернуться к реалиям, существовавшим до инвестиционного бума», – резюмировал эксперт.