Обзор московского рынка недвижимости по итогам августа 2005 года

Можно ли ожидать возобновления покупательского ажиотажа на московском рынке недвижимости, подобно происходившему в прошлые годы? По крайней мере, предсказаний о подобном развитии событий в последнее время звучит немало. С одной стороны поводом для этого служит многократно обсуждавшийся закон о долевом участии в строительстве, якобы сделавший жизнь застройщиков необычайно тяжелой, в результате чего они станут строить значительно меньше, а построенное жилье продавать заметно дороже. Согласно этой логике скоро может наступить дефицит нового жилья, а цены на него могут взлететь «до небес», особенно принимая во внимание дефицит свободных площадок под застройку. С другой стороны неоднократно звучит тема о повышении цен на цемент, а также о росте прочих издержек при строительстве. При этом о платежеспособности населения, которая в конечном счете определяет экономически обоснованный уровень рыночных цен на жилье, заботятся в меньшей степени. Стабильный поток нефтедолларов, рост социальных выплат и уровня жизни в столице, а также развитие ипотеки, казалось бы, должны сами собой решать эту проблему.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Насколько обосновано оптимистичное или пессимистичное виденье тенденций столичного рынка недвижимости в обозримой перспективе? Постараемся объективно посмотреть на эти вопросы, опираясь на цифры и факты. Так по данным аналитического центра www.irn.ru за последний месяц лета общегородской индекс стоимости жилья вырос почти на 2% и составил 1954$ за квадратный метр. Это означает, что средняя цена предложения, как правило, завышенная по отношению к индексу стоимости (скорректированному к ценам реальных продаж) не только достигла, но и уже преодолела психологический барьер в 2000$ за квадратный метр. И продолжающееся повышение цен показывает, что эта психологическая планка оказалась неспособной сдержать рынок от роста.

Много ли это 2% месячного прироста цен на жилье или нет? В жизни все относительно, и по сравнению с темпами роста прошлых лет, составлявших по 3%-5% в месяц, текущие показатели могут казаться большинству участников рынка скромными. Однако следует понимать, что они соответствуют 20%-25% годовых просто при спекулятивных операциях перепродажи квартир. Если добавить еще и доход от сдачи жилья в аренду – около 10% годовых, то общая доходность рынка жилья составит 30%-35%. Именно поэтому индекс доходности жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, сейчас в несколько раз превышает номинальную доходность по банковским депозитам.

Однако на текущие показатели столичного рынка недвижимости можно посмотреть и с другой стороны. Во-первых, повышенные темпы роста цен, имевшие место в прошлые годы, привели год назад к серьезной стагнации рынка. И в этом году рынок преодолевал стагнацию очень медленно и с большим трудом. Если раньше заметный скачок цен мог возникнуть всего за 2-3 месяца, то в этом году темпы роста цен выросли до 2% в месяц лишь постепенно за период с января по август. Подобное поведение рынка еще раз позволяет сделать утверждение, что потенциала для заметного повышения цен на жилье в столице уже нет.

Во-вторых, прирост уровня стоимости московского жилья в августе оказался примерно таким же, как и в июле. Месяцем ранее было ясно, что в августе цены тоже будут расти, но исходя из сложившейся тенденции, можно было бы ожидать еще большего прироста. Однако этого не случилось и, несмотря на все усилия застройщиков и многочисленные разговоры о неизбежности резкого подорожания жилья, пока рост цен продолжает оставаться на уровне 2% в месяц. Это служит еще одним показателем ограниченности потенциала для дальнейшего роста цен.

• Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов Москвы в августе 2005 >>

Что наиболее вероятно ожидать от московского рынка недвижимости этой осенью? Очевидно, что цены на жилье продолжат свой рост. Однако сказанное выше означает, что этот рост будет ограниченным. По мнению аналитиков www.irn.ru большинство утверждений о заметном подорожании квартир в ближайшей перспективе преувеличены. В течение осени темпы роста цен на жилье в Москве будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас, и вряд ли достигнут 3% в месяц и более. Впрочем, следует понимать, что даже двухпроцентный месячный прирост – это уже немало.