Руководитель IRN.RU: в 2015 г. спрос на новостройки будет зависеть от продажи квартир на «вторичке»
Весь 2014 г. прошел под знаком новостроек, которые за две волны покупательского ажиотажа собрали с рынка практически весь «сберегательный» спрос. В результате в 2015 г. продажи новостроек будут во многом зависеть от реализации квартир на «вторичке», так как покупателей со свободными деньгами на рынке уже практически не осталось. Ипотека в нынешней ситуации также вряд ли сможет стать серьезным подспорьем, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, катаклизмы экономического и геополитического характера обеспечили два мощных всплеска покупательского интереса на рынке жилья в прошедшем году. Первый период ажиотажа, начавшийся еще в конце 2013 г. с банкротством Мастер-банка, завершился где-то в апреле 2014 г., после присоединения Крыма, то есть в общей сложности продлился около четырех – пяти месяцев. Второй был спровоцирован обвалом рубля. Национальная валюта потихоньку обесценивалась весь год, подпитывая интерес к недвижимости, но в конце осени рубль перешел в свободное падение: еще в начале октября доллар стоил дешевле 40 руб., а уже в середине декабря – дороже 60. Однако, несмотря на более чем серьезную причину, ажиотажа на этот раз хватило лишь примерно на два-три месяца, с октября-ноября 2014 г. по начало января 2015 г.
Примечательно, что панический спрос на жилье был распределен на рынке очень неравномерно – основные «сливки» собрал сегмент новостроек. И если первая, длительная, волна активности все-таки успела зацепить инертный вторичный рынок, где чтобы что-нибудь купить, обычно что-то продают (см. «Рынок готов к снижению цен на недвижимость»), то вторая – короткая – пока прошла мимо. Более того, с ноября 2014 г. по январь 2015 г. московское управление Росреестра ежемесячно регистрировало даже меньше переходов прав на квартиры, чем за аналогичные периоды годом ранее. В целом за три последних месяца в Москве было зарегистрировано 32 597 новых прав на жилье, а за тот же период 2013 – 2014 гг. – 41 134, то есть на 26% больше. По новостройкам статистика обратная: число договоров долевого участия в строительстве жилья в октябре 2014 – январе 2015 г. выросло более чем на 30% относительно октября 2013 – января 2014 г.
«Вторая волна рекордного спроса обошла «вторичку» стороной потому, что на вторичном рынке большинство сделок альтернативные, и люди просто не успели склеить цепочки за такой короткий период активизации. К тому же резкие перепады цен и девальвация рубля дезориентировали граждан, вынуждая снимать квартиры с продажи», – поясняет эксперт.
Основные клиенты первичного рынка – люди с живыми деньгами, то есть рекордные продажи новостроек финансировались в основном за счет сбережений физлиц. С одной стороны, россияне, окончательно потеряв веру в стабильность банковской системы в результате массового отзыва лицензий, спасались в недвижимости от инфляции и девальвации. С другой – те, кто и ранее планировал купить квартиру, постарались сделать это как можно скорее – опять же под страхом инфляции и роста ставок по ипотеке, что в итоге привело к исчерпанию спроса последующих периодов.
«Тот факт, что последняя волна ажиотажа, хоть и была вызвана неординарным ослаблением рубля, оказалась заметно короче первой, говорит о том, что запал первичного рынка иссякает: все меньше остается людей с деньгами, которые готовы вложить их в московскую недвижимость», – подчеркивает руководитель www.irn.ru.
При этом не исключено, что сейчас, когда рубль и цены на жилье более-менее стабилизировались, «вторичка» сможет наверстать упущенное благодаря отложенному спросу, считает эксперт. Более того, средства от продажи квартир на вторичном рынке, возможно, станут существенным источником финансирования сделок с новостройками – как уже было сказано выше, запас покупателей, желающих конвертировать сбережения в квадратные метры, практически исчерпан, и чтобы привлечь новых инвесторов, застройщикам придется либо выводить на рынок более дешевый продукт, либо предлагать хорошие скидки.
Что касается ипотеки, то при нынешних ставках и требованиях к заемщикам она явно не сможет компенсировать дефицит покупателей с деньгами. В ответ на резкий рост ставок в середине декабря число ипотечных сделок с московским жильем в январе сократилось более чем на 25% по сравнению с прошлым годом. И если даже анонсированная правительством программа субсидирования ипотеки заработает, переломить ситуацию она вряд ли сможет: льготной ипотеки планируется выдать лишь 400 млрд руб. на всю страну. Для сравнения: в 2014 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил примерно 1,7 трлн руб.
Также по теме:
Докризисные ставки по ипотеке не спасут новостройки от падения спроса