Докризисные ставки по ипотеке не спасут новостройки от падения спроса

Рынок новостроек Москвы и Подмосковья ожидает значительное падение спроса в 2015 г. – даже если в результате снижения ключевой ставки Центробанка ипотека резко подешевеет. Кредиты по докризисным ставкам, конечно, могут поддержать рынок, но, чтобы компенсировать общее ухудшение макроэкономических показателей и падение доходов населения, деньги надо раздавать под 3-5% годовых, считает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

Напомним, на повышение Центробанком ключевой ставки до 17% в середине декабря банки ответили резким ростом ставок по кредитам, в том числе ипотечным. В результате подавляющее большинство частных банков и даже государственный Россельхозбанк ипотеку по ставкам ниже 17% теперь не выдают. Основные госбанки пока кредитуют население «себе в убыток» – как утверждают сами банкиры. Сбербанк – по ставке от 14,5%, ВТБ24 и Банк Москвы – по 15,95%. Напомним, по данным ЦБ, в январе-октябре 2014 г. средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,3%, в октябре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,8%.

С 1 января резко увеличились ставки и по всем программам рефинансирования кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ставки рефинансирования по базовому стандарту АИЖК выросли до 15,9% (были 12%), ипотечная программа «Стандарт: квартира» — до 19,4%. По программе «Жилье для российской семьи» АИЖК намерено рефинансировать в январе кредиты под 12,84%. Ранее ставки по этой программе составляли от 10,6% до 11,1%, пишут «Ведомости».

Банкиры и застройщики в январе заявляли о необходимости снижения ключевой ставки и/или масштабной помощи государства ипотечному рынку. В противном случае объем выдачи ипотеки в 2015 г. может просесть в 2,5 раза относительно показателей 2014-го, заявлял президент ВТБ24 Михаил Задорнов на пресс-конференции в конце января.

С оценками Задорнова согласно и АИЖК. «Чем дольше будет сохраняться текущая стоимость фондирования, тем более глубокий спад ждет рынок ипотеки. В некоторых регионах рост ставок будет несколько скомпенсирован падением цен на жилье, однако, поскольку ипотечное кредитование активно поддерживало сектор жилищного строительства, падение выдачи ипотечных кредитов окажет негативное влияние и на устойчивость строительных компаний», – отмечается в обзоре агентства за декабрь.

Для наглядности: при ставке в 17%, первоначальном взносе 30% и 20-летнем сроке ипотеки ежемесячный взнос по кредиту на покупку квартиры стоимостью 8 млн руб. составит 82 140 руб., или 1% от стоимости жилья, размер переплаты – 14 113 800 руб., полные затраты на приобретение жилплощади с учетом процентов – более 22 млн руб. А при ставке 12% за аналогичную недвижимость придется ежемесячно платить банку 61 661 руб., переплата составит 9 198 600 руб. – см. «ипотечный калькулятор» на www.irn.ru.

30 января Центробанк принял решение о снижении ключевой ставки до 15%, «учитывая изменение баланса рисков ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики», говорится в пресс-релизе, опубликованном на сайте ЦБ. Надо отметить, что IRN.RU еще в середине декабря, сразу после повышения ставки до 17%, писал, что действия Центробанка носят временный характер и, скорее всего, в обозримом будущем можно ожидать возвращения ставки к более адекватным значениям (см. «Центробанк борется с валютными спекулянтами, а не с ипотекой»).

Теоретически последний шаг мегарегулятора ведет к снижению стоимости заемных средств для банков и в перспективе к удешевлению ипотеки. Однако застройщикам и риелторам не стоит впадать в эйфорию по этому поводу: в условиях масштабного экономического кризиса и практически неизбежного в такие периоды падения доходов населения, роста безработицы и т.п. даже возвращение ипотечных ставок к докризисным показателям вряд ли сможет переломить тренд на сокращение платежеспособного спроса на недвижимость, считает Татьяна Калюжнова.

«Ипотека может поддержать спрос, но она не в состоянии его сформировать. Без нормально развивающейся экономики и увеличения доходов домохозяйств никакая ипотека не сформирует стабильный высокий платежеспособный спрос на жилье», – подчеркивает эксперт.

Платежеспособный спрос на недвижимость самым непосредственным образом зависит от уровня доходов населения – даже для покупки квартиры в кредит нужны деньги на первоначальный взнос. В прошлом году, по предварительным данным Росстата, доходы населения в целом по стране просели на 1% относительно аналогичного периода прошлого года, причем в декабре падение составило 7,3%. В декабрьском макропрогнозе Минэкономразвития прогнозировалось сокращение реальных располагаемых доходов россиян в 2015 г. на 2,8%. Независимые финансовые аналитики более пессимистичны и обещают просадку в 5-10%, пишет РБК. Кто бы в итоге ни оказался прав, ясно, что в кризис денег у россиян станет меньше, а не больше, а имеющиеся финансы люди будут тратить менее охотно.

Собственно, по данным декабрьских социологических исследований, покупатель конца 2014 г. по многим показателям уже походит на покупателя кризисных 2008-2009 гг., пишет «Коммерсантъ». Согласно информации Nielsen, три четверти (78%) респондентов заявили о том, что они стали более экономными. Треть опрошенных отметили падение собственных доходов с августа по декабрь, аналогичный показатель аналитики фиксировали в ноябре 2008 г.

На рынке недвижимости ситуация усугубляется двумя волнами ажиотажного спроса на новостройки в начале и в конце 2014 г., когда граждане, на фоне роста геополитической напряженности, девальвации рубля и т.п., спешно конвертировали накопления в квадратные метры. Паника, конечно, помогла девелоперам перевыполнить планы продаж в 2014 г., однако такие искусственные всплески покупательской активности, не подкрепленные ростом благосостояния, вымывают потенциальный спрос будущих периодов. То есть те, кто в иной ситуации купил бы квартиру в 2015 г., поспешили заключить сделку в 2014-м. (См. «Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья после декабрьского ажиотажа»; «Повышение цен на новостройки в кризис: главное, не перестараться».)

Теоретически можно предположить, что, скажем, в случае усиления западных санкций против России рубль опять войдет в пике, в офисы продаж снова выстроятся очереди за новостройками. Бесспорно, найдутся особенно ленивые граждане с рублевыми депозитами, пропустившие две волны ажиотажа 2014 г., но вряд ли таковых будут много – большинство из тех, кто хотел переложить капиталы в недвижимость, уже это сделали, в том числе заняв недостающие суммы у банков (АИЖК прогнозирует рекордные объемы выдачи ипотеки в 2014 г. за счет всплеска инвестиционного спроса на недвижимость). А то огромное количество народу, которое, в принципе, нуждается в улучшении жилищных условий, но капиталами не располагает, в кризис не сможет заработать даже на первый взнос. Поэтому, если по мановению волшебной палочки ипотечные ставки вдруг снизятся до 12-13% годовых, это не приведет к тому росту числа сделок, который имел место быть в последние годы на фоне проникновения ипотеки на первичный рынок, отмечает Татьяна Калюжнова.

«Учитывая мощный тренд на сокращение платежеспособного спроса, ипотечные ставки должны упасть до 3-5%, как на Западе, чтобы в какой-то мере компенсировать отсутствие роста доходов населения», – полагает Калюжнова.

В целом, по ее оценке, в 2015 г. на фоне кризиса можно ожидать 25-30-процентного снижения спроса на новостройки старой Москвы, причем лишь за 10% от этого показателя будет ответственна дорогая ипотека. Строят в Москве мало, а цены в большинстве проектов по карману только состоятельным гражданам, которые не особенно нуждаются в кредитах для покупки жилья (см. «Новостройки Москвы в январе 2015 года: вышло несколько новых проектов», «Руководитель IRN.RU: в 2016 году Москву ожидает серьезный спад ввода новостроек»).

Зато в Подмосковье и Новой Москве, в сегменте экономкласса, где высока доля ипотечных сделок, число покупателей в кризис может упасть раза в два, и половину снижения обеспечат высокие ипотечные ставки. Проекты с неочевидной транспортной доступностью и без инфраструктуры – строящиеся в чистом поле, вдалеке от станций железнодорожного транспорта – могут «встать намертво», отметила эксперт. Меньше всего пострадают от снижения спроса качественные жилые комплексы, расположенные не далее 15 км от МКАД, недалеко от метро и станций железной дороги. К таковым можно отнести жилые комплексы «Татьянин парк», «Бунинский», «Москва А101» в Новой Москве, «Белые росы» в Котельниках, «Молодежный» в Красногорске, «Академический», «Люберецкий» в Люберцах, «9-18» в Мытищах, «Новокосино» и «Новокосино-2», мкр.10А, мкр 8-9A в Реутове, «Лермонтов», «Маяк», «Правый берег», «Левобережный», «Лесной уголок», Nuova Vita в Химках и т.п.

Более того, такие проекты могут стать хорошей альтернативой квартире в старой Москве для людей, которые ранее планировали приобрести столичное жилье в ипотеку.

«Те, кто не сможет себе позволить Москву, будут уходить в хорошие локации Подмосковья или в Новую Москву – туда, где будет метро», – резюмирует Татьяна Калюжнова.